哈哈124733326

“未來土地、宅基地入市”準確的說是：未來農村閒置的宅基地入市。

要理解這句話的意思，小菜首先為你解讀一下：

• 為何農村會有“閒置的”宅基地呢？
  

隨著城鎮化進程的不斷推進，農民進城務工、安家樂業的情況也越來越普遍，當前我國14億人口，城鎮化率達從17,9%上升到60%，從改革開放初期的2.5億城鎮人口發展到現在的8.4億成為了城市人口，有將近6億的農民成為了城市居民。6億農民進城，也就“閒置”了大量的農村房屋和宅基地。

• 土地利用供需不平衡：
  

6億農民成為市民，意味著農村有將近一半的農民把宅基地“閒置”出來了，空心房、空心村在當代的農村隨處可見，這些“閒置”出來的宅基地就變成了“沉睡”的可利用土地資源。另一方面，城鎮化推進，城市發展所需要的建設用地進一步加大，而可利用的土地資源卻越來越少，城市發展用地供需緊張。

通過以上分析，可見為了最大化的利用土地資源，農村閒置的宅基地入市成為了最佳途徑。

• 農村宅基地通過什麼形式入市呢？
  

把農村宅基地變成城市的建設用地，可以通過“拆舊復墾”的方式進行。拆舊復墾即是把農村“閒置”的空心房拆除下來，恢復為基本農田，把宅基地變成耕地。然後把這個建設用地指標掛網進行拍賣，城市建設需要用地指標的可以在土地交易中心上購買，村集體經濟組織、村民都可以在這個交易中獲益。按照廣東目前進行的拆舊復墾工作看，一畝土地的交易成交價高達54萬元！

拆舊復墾激活了農村的發展潛力，村集體擁有了大筆發展資金，喚醒了“沉睡”的土地資產，“拆”出新價值，使許多農民廢棄的舊房屋、斷壁殘垣的空心村變成了綠油油的菜園和果園，把發展資金投入到村道、休閒場所、老人活動中心等公共設施建設，大大的改善了農村人居環境。

鄉村小菜

平地一聲雷，政府不再壟斷住房供地，確實使全國人民振奮，允許農村宅基地入市競爭也使廣大農民歡呼雀躍，土地值錢了，農民要發了！真是這樣嗎？我們來好好捋捋：

首先得明確一點，土地和宅基都不是私人的。屬國家和集體所有，農村宅基地將實行“三權分置”：所有權不會改變，還屬於村集體所有；資格權為宅基地確權證書上的戶主，享有宅基地入市的權利；使用權，可入市供他人使用，獲得收益。你能夠出售的只是使用權。

其次，農村宅基地購買身份不變。國家已經明確指出，“城裡人到農村買宅基地口子不開，嚴禁下鄉利用宅基地建別墅大院、私人會館。”意思是你要是轉讓，也必須轉給農民，不能給非農業戶口。

三、農村宅基地入市並不能影響房價。政府放棄土地壟斷但並沒有放棄土地出讓權。農村集體土地建房只能出租而不能買賣，可以搞民宿賺取外快，可以房屋出租獲得收益。商品房用地屬於國家出讓，所以宅基地入市短期內不會對房地產市場造成太大的影響，房價也不可能回落。

四、好處。盤活農村宅基地資源，使荒廢的宅基地重新利用起來。農民可以通過出讓使用權、建房租賃獲得更多的收益。也一定程度上活躍租賃市場，緩解住房壓力。

我是三眼觀三農，敬請留言、關注！

惑多惑少

未來土地宅基地入市是指未來政策將會逐步允許農村土地和宅基地進入市場進行買賣交易，阿洪認為，這是一種發展趨勢。

2019年新修訂的《土地管理法》第六十三條 土地利用總體規劃、城鄉規劃確定為工業、商業等經營性用途，並經依法登記的集體經營性建設用地，土地所有權人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用，並應當簽訂書面合同，載明土地界址、面積、動工期限、使用期限、土地用途、規劃條件和雙方其他權利義務。 前款規定的集體經營性建設用地出讓、出租等，應當經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。

也就是說，農村集體經營性建設用地已經正式立法可以進入市場進行轉讓交易，這是農村土地改革的第一步。據相關部門負責人介紹，預計在2035年將實現城鄉統一建設用地市場，所謂城鄉統一建設用市場就是城市人和農村人的住房建設用地政策要逐步統一，現在城市人購買的商品房建設用地是依法繳納土地出讓金的，並且土地使用期限只有70年。而農村人使用的一戶一宅規定內宅基地未向國家繳納土地出讓金，目前還是無償使用，無使用期限使用。城鄉統一建設用地市場後，任何人申請宅基地建房都得向國家繳納土地出讓金，而且土地使用權的出讓期限根據使用性質不同只有40~70年，城鄉統一建設用地市場後，農村宅基地跟城市商品房一樣可以自由轉讓交易，城市人可以到農村買宅基地，農村人可以到城裡買商品房，實現了真正的城鄉融合發展。

再下一步可能就會是農村承包地的改革。目前農村承包地是隻能本村村民享有土地承包經營權，非本村人只能以流轉的方式獲得土地經營權。未來逐步實現村改居，城鄉一體化後，村集體就不存在了，農民的土地將有可能會確權到戶，並允許跨村跨地區過戶轉讓，那個時候，有土地不願種地的農民可以自願有償的轉讓土地，想種地的城市人可以從農民手中買土地。不過農村耕地入市一定會受到政策監管，比如，轉讓後耕地性質不得改變，基本農田性質不得改變，想隨意買土地從事非農業建設肯定是要經過審批的。

總之，農村土地宅基地入市是社會發展的趨勢，時間早晚問題，條件成熟，農地入市的改革就會順利成章。

黃粑兄弟

關於“宅基地入市”改革，大的走向和總的趨勢應是有限有度有序入市，基本上不可能出現如商品房一樣的市場自由交易，“炒宅基地”的現象也難以發生。

這是筆者參與宅基地復墾，以及通過各種渠道瞭解到的宅基地改革各試點地區的試點情況，綜合分析得出的結論。

一、社會的穩定是對“宅基地入市”最大的考量

宅基地是農村群眾最基本的一項福利，是農民的安身立命之所，是廣大農村穩定的最後底線。堅持底線思維，是當下推進的改革必須堅持的基本原則。正是由於農村宅基地的特殊性，以及為了整個社會面上的平衡和穩定，對於宅基地改革更需審慎推進。

對社會穩定和公平的考量，是影響宅基地改革中制定政策、措施和修改完善法律法規最大的因素，“宅基地入市”將在法律和政策層面進行嚴格的宏觀把控。

二、“宅基地入市”的初衷是盤活農村閒置的宅基地，是對特定的資源進行再利用

從目前已公開的試點情況和宅基地改革專家、學者的意見綜合來看，此次宅基地改革主要針對的是廣大農村已閒置廢棄的面積達3000餘萬畝的宅基地，並不是農村農民所有的宅基地都是改革的對象，試點工作也圍繞閒置廢棄的宅基地打轉轉、作文章。廣大農村群眾最後安身立命之所必須使用的那部分宅基地，並不是用來入市的對象。

此次宅基地改革主要針對的是閒置宅基地，並不農村群眾最後安身立命之所必須使用的那部分宅基地。

三、“宅基地入市”必須堅持“自願、有償”原則，在切實保護農戶利益的同時，積極盤活“沉睡”資源

<strong>這也是各試點地區堅持的基本原則，也是此次宅基地改革的出發點和目的。

筆者這裡進行的宅基地復墾工作，就是因為對這一原則堅持得比較好，充分尊重了群眾意願，讓群眾閒置廢棄的資源變了現，一個不到2萬人的小鎮就有近400戶實施了宅基地復墾，發放了有償退出費近3000萬元，並解決了幾百人的社保問題，群眾滿意度很高。當然，從試點的情況來看，有對閒置宅基地進行集體回購的，有進行復墾的，有以地以房養老的，有在一定範圍內與特定對象進行轉讓交易的。

筆者認為全面推開宅基地改革時，應綜合施策，多種退出處置方式並舉，讓改革更符合農村的具體實際，讓農戶有更多的選擇，從而實現有序退出，積極盤活閒置資源。

至於提問描述中的“資金介入”，既是宅基地有償退出，定然有資金介入，國家資金、集體資金，甚至社會資金都是有可能的，資金的渠道也應是多方面的。至於“農村房子價格如何”，應該說閒置宅基地退出後，對農村房價沒什麼大的影響。隨著城鎮化的進一步推進，農村閒置房產還將繼續增多，同時農村房屋不能自由買賣，農村房屋價格難以提升，即使有價也難以有市。

鄉村微視界之鄉村漫記

一、農村宅基地三權分置

農村宅基地三權分置的“三權”是指：宅基地所有權、宅基地資格權、宅基地佔有權。即宅基地所有權：農村宅基地的所有權不會發生變化，仍歸國家、村集體所有；宅基地資格權：現有宅基地確權證的戶主享有宅基地市場操作的一切權利；宅基地使用權：宅基地可以投入市場，供他人使用，可以轉化為市場經濟效益。

二、宅基地入市的好處

宅基地土地屬於集體所有，宅基地入市讓更多的人可以參與宅基地使用權的轉讓、交易，農民可以獲得更多的好處。

1、保護宅基地農民的資格權

農民對自己的宅基地有了資格權，農民會根據自己的意願，根據市場價格來決定自己宅基地到底是賣還是不賣，宅基地交易會更加透明。

2、宅基地使用權適度放活

宅基地之前是不允許買賣的，只能自己使用。不是本村村民是不可以獲得本村的宅基地，但如果適度放活，那麼農民朋友就可以到自己喜歡的村去買一塊宅基地生活了。

3、有權分配自己的宅基地所得權益

宅基地房屋於農村集體經營性財產，每個村民都有權利分配到自己的財產，而且是平均分得。

三、嚴禁城裡人購買農村宅基地

不允許城裡人到農村買宅基地，嚴禁下鄉利用宅基地建別墅大院、私人會館。這一政策如果明確就充分保障了農民朋友的權益，避免城裡人的大資金流入農村宅基地市場，擾亂農村市場。

我是“暢談新三農”，農業經濟師、自媒體原創新人，以“不忘初心、服務三農”為己任，如若認同請您關注、點贊、評論、轉發，以之鼓勵，謝謝！歡迎大家一起交流探討！

暢談新三農

宅基地，是農村的農戶或個人用作住宅而佔有、利用本集體所有的土地，包括建了房屋的土地、建過房屋但已無附著物或不能居住的土地以及準備建房用的規劃地三類。

在之前的宅基地制度下，農戶只擁有宅基地的使用權，並未享受到收益權。今年國土資

源局創造性地提出將農村宅基地實行“三權分置”：所有權不變，還屬於村集體所有；資格權屬於農民，享有宅基地入市的權利；使用權可入市供他人使用，獲得收益。其中使用權是關鍵點，可通過對使用權的轉讓收取一定的租金或股份分紅。

（注：想擁有宅基地首先得是農民，且只能一戶一宅；且國家明確規定：農村宅基地如果轉讓必須轉給農民，不能給非農業戶口）

整體來說，宅基地入市即在所有權不變的情況下，農民可以出租、出售宅基地使用權而獲得收益。

l 對宅基地本身：宅基地可以交易了，有了流動性，能提升宅基地的價值空間，荒廢的宅基地也能重新利用起來，盤活了農村宅基地資源。

l 對農民：住宅基地入市，農民可通過出讓使用權、建房租賃獲得更多收益，增加農民財產性收入。

l 對房企：開發商不再受制於地方政府壟斷供地，可直接與村集體合作開發村屋租賃，多了一個土地來源和新業務。

l 對市場：開闢了一批租賃房源，活躍了租賃市場，也緩解了買不起房群體的住房壓力。

未來農村房子價格如何？

宅基地入市前，中國農民那是捧著金飯碗要飯吃，因為土地不值錢，現在“三權分置”後，原來沉睡的宅基地資產可以變現了！但這並不代表農村房子價格就一定上漲，因為近郊與山區估值肯定不同。

城市近郊農村的宅基地價格會一路走高，農村土地的升值空間巨大，農村宅基地會變得越來越值錢。而偏遠地區的農村流轉不起來，不會有太大改觀，還和從前一樣只是農民自己住的房屋而已。

故利好部分城市近郊村宅基地的盤活，且這部分農民，在農村的土地資產被激活後，進城買房的需求會受到刺激，未來很可能是在城裡買房居住，農村土地收租。

太原說房

什麼是土地宅基地入市？：在宅基地和承包田確權完成的基礎上，兩“地”可以進入市場自由交易，通過對農村的土地改革制度保障和指導農村土地的正常合法轉讓、租賃和買賣的情況。農村宅基地入市主要的出發點是緩解城市住房的緊張形勢，緩解房價過高對於普通民眾帶來不可承受的壓力。說的直白點就是允許城裡人到農村建房子了！

如果宅基地入市的話，一入市就意味著有利潤，那就有很多勢力強的農戶就會強行侵佔和霸佔其他弱勢農戶的宅基地，那就會影響農村的和諧。為什麼國家要對宅基地實行一戶一宅的原則，這其中就保障各位農民對宅基地使用權益，同時也體現對每一戶農民的公平性。

作為農村宅基地，雖然是歸國所有，但它確屬農戶固定資產，在過去不確權認證的時代，它也是歸農戶永久性的管理與使用的，它屬農村農戶萬年基業，是為老祖宗基業，是要代代使用代代傳的，它是有人的象徵。現在，宅基地又實行了確權認證制，屬法律範疇類別，屬農戶永久性管理與使用的物事。

其實我國有的地域已經變相宅基地入市很多年了，比如北京地區，1999--2003年期間，21%的北京農村居民脫離了農業戶口，北京近郊30%，遠郊15%-20%的土地進入了市場流轉。需要注意的是，流轉的土地主要是使用權的租賃，有的短期，有的中長期，但是最長不得超過50年！完全賣掉宅基地的是在城市有固定收入，已經完全脫離農民範疇的新城裡人，他們並未因為放棄宅基地而無家可歸。現如今北京郊區的農民，自己的房子自己住一部分，往外出租一部分，既滿足了自己的住房需求，也為外來人口提供了住房保障，也為本地農民帶來了經濟收入。

隨著城市建設用地面積的縮短，越來越多的人將目光看向了農村市場。而國土資源局也針對目前發展的實際狀況提出了創造性的土地改革，那麼未來土地宅基地入市是什麼問題呢？

1.土地居住經營不再控制在政府手中

在符合國家利益的前提下，非房企企業也可以繞過國土資源局獲得土地的使用權和經營權，這樣的做法大大加強了農村土地市場的活躍程度，由農村集體決定房子的經營價值，提升了農村用地的合理化和科學化。而建設的用地主要用於租賃交易，讓全體人員都能住上廉價舒適的房子，保證居民工作學習上的方便快捷。

一、農村宅基地三權分置

農村宅基地三權分置的“三權”是指：宅基地所有權、宅基地資格權、宅基地佔有權。即宅基地所有權：農村宅基地的所有權不會發生變化，仍歸國家、村集體所有；宅基地資格權：現有宅基地確權證的戶主享有宅基地市場操作的一切權利；宅基地使用權：宅基地可以投入市場，供他人使用，可以轉化為市場經濟效益。

二、宅基地入市的好處

宅基地土地屬於集體所有，宅基地入市讓更多的人可以參與宅基地使用權的轉讓、交易，農民可以獲得更多的好處。

1、保護宅基地農民的資格權

農民對自己的宅基地有了資格權，農民會根據自己的意願，根據市場價格來決定自己宅基地到底是賣還是不賣，宅基地交易會更加透明。

2、宅基地使用權適度放活

宅基地之前是不允許買賣的，只能自己使用。不是本村村民是不可以獲得本村的宅基地，但如果適度放活，那麼農民朋友就可以到自己喜歡的村去買一塊宅基地生活了。

那麼，可以說農村宅基地“入市”，這對農民朋友來說應該是件好事。

國家在決定宅基地進入那個市場，不是說讓你把他賣了，而是說你的宅基地以前在市場不能流通，現在能夠流通在市場了，以前是有價無市，現在是有市場，有價格。但是村裡面的這種集體土地啊，也都是國家的，這些包括你的自留地，這些都是國家的，所以你要搞清楚那個自留地和你那個機械這些村辦的這種土地，這不一樣的。

3、有權分配自己的宅基地所得權益

宅基地房屋於農村集體經營性財產，每個村民都有權利分配到自己的財產，而且是平均分得。

三、嚴禁城裡人購買農村宅基地

絕不允許城裡人到農村買宅基地，嚴禁下鄉利用宅基地建別墅大院、私人會館。這一政策如果明確下來，就充分保障了農民朋友的權益，避免城裡大量資金流入農村宅基地市場，擾亂農村土地市場。

總之，土地宅基地入市最終目的是為了以後搞大規模的農業合作社，搞私人的大農莊而做的鋪墊。 以後農業要想有效益有出路，只有走歐美那種集約化，大型化路線，保障了糧食產量。

拆遷律師週刊

要回答這個問題，要先說一下宅基地的“三權分置”，所有權、使用權、收益權。所有權歸村集體所有，使用權和收益權都歸農戶個人所有，但是在之前的宅基地制度下，農戶只擁有了宅基地的使用權，並未享受到收益權，也就無法依靠宅基地來帶給自身經濟效益，這是產權安排上一個不合理的表現，對於農戶來講，也喪失了一個收入來源。

雖然產權制度設計不夠合理，但是在實際生活中，其實已經很多利用宅基地獲取收益的案例，比如城郊地區農戶將宅基地租賃給別人來獲取租金，這樣的案例已經十分常見，在這樣的現實要求下，宅基地的制度安排自然也要進行一定的改善。

宅基地入市，並非是指可以將宅基地進行買賣，宅基地的所有權依然在集體手中，可以在市場上進行交易的僅限於宅基地的使用權，通過對使用權的轉讓，來收取一定的租金或者是股份分紅，最終達到創造經濟效益的目的。

韓一軍

問: “未來土地宅基地入市”是什麼意思？

答: “未來土地和宅基地入市”意思就是未來有可能允許土地承包經營權和宅基地使用權進入市場自由買賣交易。土地和宅基地入市後，城市有錢人會到農村購買土地和宅基地，這就是所謂的外來資金流入農村，會推動農村宅基地增值和房價上漲。不過這只是一種猜測和設想或者說是未來農村的發展趨勢。

土地承包經營權全面入市不現實。

1、在一定區域範圍內合法流轉的好處。目前政策允許土地承包經營權在農村集體範圍內合法有償轉讓，目的是為了調節村集體內部土地資源的供需矛盾，保護農民的根本利益，始終保持土地所有權屬於村集體所有。未來逐步放寬土地承包經營權轉讓條件限制，允許農村土地在鄉鎮集體或者縣轄區域內合法轉讓是完全有可能的，將土地所有權逐步由村集體擴大到鄉鎮集體或者縣轄區內集體所有，這就是人們常常議論的合村並鎮大趨勢。

2、全面放開自由買賣有壞處。全面放開土地自由買賣，會損害多數農民和集體的利益，少數有錢人會藉此大量圈地炒地，農業產業的發展得不到保障。

3、放活農村土地經營權有利於農業產業結構調整。允許土地經營權全面合法流轉是完全可以的。允許土地經營權全面合法流轉，即可防止有錢人非法圈地，又可保護農民享有承包權和流轉收益的權利，還能推動農業投資和產業結構的調整。

集體經營性建設用地全面入市是有可能的。

所謂集體經營建設用地，就是集體所有的用於修建房屋的建設用地，實際上是指農村的閒置宅基地。為什麼要強調是閒置宅基地呢？因為農民的基本保障住房建設用地法律是不允許買賣的，所謂基本保障住房建設用地就是農村一戶人家只能擁有的一處宅基地，私自出售，將無法重新獲得宅基地。所以，能夠全面進入市場買賣的集體經營建設用地是指農村的閒置宅基地，包括農民一戶一宅以外的合法宅基地，農轉非人員繼承的宅基地和集體所有的房屋和閒置地塊。以後這類閒置宅基地入市後可以在市場上流通，城市人和外村人都可以購買，實現了城市人回農村休閒養老的夢想，實現了農村人利用閒置宅基地變現，有條件到城裡購房居住的夢想，從而實現城鄉融合發展。

總之，土地和宅基地的入市，無論怎社會怎麼發展，絕對不會允許全面絕對的自由買賣的，無論怎麼入市都會有一定條件限制，但未來城市人回農村買宅基地休閒養老，農村人進城買房打工掙錢，應該是能實現的。

阿洪168

土地制度是一個國家的基礎制度，我國實行社會主義土地公有制，即全民所有和集體所有兩種。長期以來，國有土地服務於國家建設和城市，集體土地服務於農村。城鄉土地二元化結構為鞏固社會主義市場經濟體系提供了要素保障，為社會長治久安起到了重要作用。但與此同時，集體土地長期缺少流通途徑，難以實現資產向資本轉變，導致大量農村土地資產利用率不高，甚至荒廢閒置。黨的十八屆三中全會確定了農村土地徵收、集體經營性建設用地入市、宅基地三項制度改革任務。2015年，中央印發了《關於農村土地徵收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點意見》，農村土地制度改革進入頂層設計階段。需要注意的是，規範提法是集體經營性建設用地入市，宅基地顯然不在入市之列。

宅基地制度改革主要是那些內容呢？國土資源部在解讀政策時明確其總體方向是依法公平取得，節約集約利用，自願有償退出。由此可以看出，宅基地入市的提法是錯誤的，政策層面沒有類似規定。2018年，中央一號文件首次提出宅基地三權分置，並明確禁止城鎮居民到農村購買宅基地建房，也足以說明宅基地入市還不成熟，不可能在短期內放開。

綜上所述，資金進入，目前只針對集體經營性建設用地。集體經營性建設用地與國有土地同權同價，有助於房地產市場健康成長，有助於住房迴歸居住用途。集體土地上房屋價格波動不會太大。

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