01
买房最好的时间，是10年前，其次就是现在。
网上流传的这句话，听起来像是段子，但仔细琢磨却特别有道理。
站在更长的时间线上，看过往的房价走势，只有买晚的，没有买错的。
但从去年下半年，杭州推出“双限地”，未来面市时的新房房价，涨价还是平稳，都已被安排地明明白白。
我们做了统计，从去年7月至今共挂牌出让76宗“双限地”，涉及到的43个板块，其中将有23个将会迎来涨价。
此外，有10个板块的房价仍将被牢牢地按在原地。
虽然短期没有获利空间，但对于有置业计划的购房者不失为好事，有了更多的时间想一想、看一看，还有算一算账。
除此之外，还有10个板块，将在2020年迎来新的价格体系。
02
主城区
在限价严格的杭州主城区，新房想要“涨价”不是容易的事。
起码在望江新城、三墩北、祥符东、城东新城等板块拿地的开发商，应该都做足了心理准备：
在未来的一两年时间里，这里的房价将会按兵不动。
作为接棒南星的豪宅板块之一，望江新城是去年新晋的“豪宅区”。
板块的首个项目御品，销售均价也是69800元/㎡。御品一年内清盘，杭州高端住宅的购买力可见一斑。
尽管兄弟板块南星在去年底仁恒滨江园面市时，新房已攀上7万。但可预见的是，南星今年已无新盘，待仁恒滨江园售罄，69800的望江新城和江河汇流区，将会成为杭州房价的天花板。
去年，望江新城连推两宗涉宅用地：一宗被滨江拿下，确定与融创合作开发；
另一宗则被港企新世界夺得，据说瑰丽酒店、K11都已安排上了。悬念在于，限价69800元/㎡的住宅，能否让人也能眼前一亮了。
▲伦敦瑰丽酒店
三墩北，算是限价背景下最委屈的一个板块。
供应稀缺且一二手倒挂，一直以来三墩北新房的中签率都不高。像去年云谷天境和云和湖高层推售时，中签率仅为3.6%和2.9%。
但年初钱江拿下的三墩北项目，未来销售限价28100元/㎡（含装修3000元），这与板块内此前在售的银城·云谷天境（高层精装售价28108元/㎡）几乎持平。
西湖区门槛最低的三墩北，未来再现“万人摇”也不算稀奇。
不过钱江项目入市还早，同属三墩北的金辉紫雅云邸和金辉建发三墩北现房项目预计会抢先面市，想留在西湖区的购房者值得关注。
存量盘：
笕桥：璟宸府
祥符东：和宁文华
运河新城：风尚望和湾、天阅云合源
城东新城：龙湖葛洲坝景粼天著、滨江龙湖东潮府、三湘印象森林海尚、首开东城金茂府
等待多年的江河汇流区，终于在去年千呼万唤始出来。
新鸿基、平安携手拿下了这个国际级地标项目，并交给滨江操刀住宅部分。从已公布的效果图来看，“高大上”的洋气感扑面而来。
而新房房价却被限在了69800元/㎡……让人喜忧参半。
喜的是，限了价格，想买的人心里有了底；忧的是，在这个“城市新封面”中，若想看到“超级豪宅”的愿望，或许会落空。
不过，如果在房产业内和媒体中评选2020心中最期待楼盘前三名，这个项目肯定会有一席。
▲新鸿基平安江河汇项目效果图
此外，久违楼市十年的华丰板块，在今年一月连续出让了两宗涉宅用地，分别由地铁&下城区城投&蓝绿、滨江竞得。
两宗地块政府限价精装均价为33000元/㎡，然而板块十年未动，没有新房价格可供参考。
与蓝绿地块相隔一站地铁的丁桥，龙湖•武林上城高层成交均价30239元/㎡，洋房成交均价为34294元/㎡，略低于华丰的限价。
因此目前尚未有“双限地”推出的丁桥板块，涨价空间或可期待。
03
钱塘新区
去年，钱塘新区的下沙在土拍市场中热度不减，久违的金沙湖、下沙沿江纷纷回归。
11月，下沙沿江推出一宗宅地，精装限价30000元/㎡，被广宇竞得。
下沙沿江再前一次出让，已是2010年保利玫瑰湾项目，2014年时的销售单价约在1万-1.5万元之间。
时隔多年，下沙沿江的房价已不是当年的房价，生活配套的成熟度也早已不是当年的下沙沿江。
广宇项目紧邻文海实验学校，西面地铁1号线云水站加持，加上周边无在售新盘，后续项目上市基本无竞争压力。附近的江语海，目前二手房的挂价约3.6-3.8万元/㎡。
如果下沙沿江是熟悉的陌生人，那么江对岸，大江东的临江板块则是一个全新的名字。
打开地图找找才知道，这里距离8号线终点站江东站，还要向东约2.8公里。
尽管位置偏远，但在临江地块开拍前几天，已经有3轮报价。正式土拍当天，则是从溢价率16.5%开始的。
仅经过10轮报价就溢价封顶，随后又经过12轮的自持报价，才由中国三迪拿下，楼面价5505元/㎡，自持13%。
该板块最近一次出让已是在2016年，富丽达以2029元/㎡的楼面价，竞得润东府项目，就位于三迪宅地南侧约300米，2018年7月最后清盘时的毛坯价格为11000元/㎡。
但这次三迪地块，未来精装限价约14600元/㎡。
从江与城到金色和庄，去年，大江东曾创造多次“万人摇”。
这一次，开发商疯抢的临江板块，未来也会受到购房者的青睐吗？
04
萧山区
这几年，开发商要进入萧山，大概率会经历两道关卡：抢得过滨江，受得了限价。
从目前“双限地”看，萧山区的热门板块今年的房价与去年一致，且大部分地被滨江包揽。所以去年没抢到房的，今年可以继续。
钱江世纪城去年有两宗“双限地”推出，都被滨江房产拿下，限价与在售的保利澄品相近：47000元/㎡。
此前钱江世纪城的新房供应，几乎是澄品一家独大。虽然价格不低，但中签率也不高，最低一次仅6.9%。开盘现场更是只有“一分钟”考虑时间，堪比买菜。
不过今年的钱江世纪城，预计还将有绿城、华润、万科的亚运村项目入市，合计房源约4400多套。
加上滨江项目，粗略估算，钱江世纪城的新房供应量超6900套。想在钱江世纪城置业，今年或许可以好好挑一挑了。
此外，去年也是“一房难求”的萧山市北核心区，今年也将迎来多个滨江项目和一个保利项目面市，价格锁死在37500元/㎡。
随着周边规划配套不断落实，新盘陆续交付，作为萧山供应主力的市北板块，未来两年内将迎来价值兑现期，而房价却几乎没涨。
这笔帐，相信购房者比我会算。
存量盘：
市北核心：融信杭州世纪、恒大悦龙台
钱江世纪城：保利澄品
萧山科技城：前湾国际社区、江南壹号院、云潮府
05
余杭区、临安区、富阳区
在新房普遍暴涨的余杭、临安、富阳区，价格维持不变的板块，太稀缺了。富阳银湖算是其中一个。
去年8月，富阳首宗“双限”地块——银湖高桥商住用地成交。
该地块由万达竞得，折合楼面价8689元/㎡，未来精装销售均价22000元/㎡左右。
这与周边在售项目：金茂万科·新都会、中天大家宋都·新界2020、中铁诺德·林溪府（均价约21000元/㎡）基本持平。
不过，同属银湖的受降板块却是收到了“准涨证”。
在春节后的首场土地出让，众安以约10亿元总价竞得银湖受降地块，楼面价7627.14元/㎡。该项目未来精装限价约20250元/㎡。
而周边在售的新房项目，近期的毛坯都未破1.6万元/㎡。
此外，祥生·云湖城1月推出的精装小高层，均价19885元/㎡，且流摇。此前开盘高层精装价格约19200元/㎡。
在银湖全面进入2万+时代前，这些“一字头”的楼盘似乎格外值得珍惜了。
在几个新定价的板块中，余杭区的九乔与富阳区的富春湾新城，或可重点关注。
一个限价3万3，与紧邻江干区有着近1万的价差，且今年预计有三盘入市；
另一个则是富阳区近几年大面积拆迁、全新规划打造的新城，限价18800，宋都和中交都已抢占了板块先机。
存量盘：
银湖高桥：金茂万科·新都会、中天大家宋都·新界2020、中铁诺德·林溪府
银湖受降：野风泰禾·大城小院、祥生·云湖城、九龙仓·雍景山
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