为什么南山区的房价近年来逐渐超越了罗湖福田，成为深圳均价最贵的区?我觉得
一是得天独厚的地理位置，二是产业及有此带来的就业人口密度。
从地理位置来说，整个大湾区的人口及产业都在往珠江口聚集，南山区是深圳最靠近珠三角核心的市区，跟大湾区其它城市交流最便捷。深圳本身面积太小，很多产业配套需要在大湾区其他城市协同完成，独特的地理位置带来了便捷的交通，有利于产业的发展。
而且南山区属于半岛形式，三面环水，中间是大小南山，背山面海，山环水绕，自然环境在整个深圳市区中也是最好的。
这里扯远一点，从风水角度谈一谈。深圳又称鹏城，而南山正处于大鹏的头部位置，扼守着整片珠三角经济命脉。
在90年代，深圳面向珠江水口那一侧乃是一道反弓破财水，所以之前的南山发展不如罗湖与福田。
在上世纪80年代未，在大量现有土地还没开发的情况下，深圳市就投入了巨大资金实施了填海大计划，也就是今日深圳房价最高的前海新区。
这项大工程在风水上有两个目的，第一个就是要填掉反弓的破财水局，这个填海工程开展了将近十年，直到21世纪初，妈湾片区和宝安片区逐渐完工后，终于将反弓水的形态被改造成內环抱的有情水。此时中国也逐渐踏入下元八运，所有面向西方，西南方的水均为旺财水。
妈湾和宝安片区完成后，这个填海工程依然在耕耘，一直到2008年，前海新区这项大工程终于竣工，另一个重要的风水目的“大鹏鸟”终于完成，而南山正是大鹏鸟的头部。
上图可见深圳的大鹏造型，并非完全是自然形成的，历经了10多年，整片反弓水被完全填掉，同时“大鹏鸟”的头部也修饰完备，南山区整片区域的风水也随着“大鹏鸟”一度腾飞。
这里值得一提的是，在填海工程完成后的第二年，中国互联网三巨头之一的企鹅总部大楼在2009年落成，就骑在这只大鹏脖子的位置上，后面发展的风生水起。
今日的南山区和前海新区正处于高速发展阶段，整片区域的房地产业空前火爆，而未来的九紫运，这里必将成为科技创业的圣地。未来二十年，下元九运（2024-2044）将至，而天运已将迁移至西北方。
扯远了，言归正传。
从产业及就业人群分布来说，自古民以食为天，现在一切以经济建设为中心，就业中心毫无疑问是一座城市最强势的中心，这一点无论是中国，还是发达国家，概莫能外。
如下图所示，深圳的五大就业中心，从左至右分别是高新园、车公庙、福田CBD、华强北、罗湖“金三角”（人民南-东门-蔡屋围）片区。可以看到，南山、福田、罗湖区均出现高强度的就业集聚效应（龙岗中心、坂田、宝安中心也有较大规模的就业分布，但尚未形成强势的就业集聚效应）。
如下图所示，华为富士康、宝安中心区，是深圳原关外地区最强势的两大就业中心，但目前的强势度和关内的五大就业中心，仍有差距。
就业密度大于3万人/km²的区域目前只有高新园、车公庙、福田CBD、华强北、罗湖“金三角”，它们各自的就业人数、平均就业密度分别如下：
如图所示，五大中心的就业人口密度，最低也超过5万人每平方公里。其中，
高新园区的高密度就业面积、就业人数都排名第一，6平方公里的区域，共有31.44万人同时办公。这还没算上逐渐建设完毕的后海总部基地，留仙洞总部基地，正在规划建设的深圳湾总部基地和前海，倘若这些全部建完投产，绝对是深圳最强势最无可争议的就业中心。
所以高新园所在地南山区理所当然成为深圳第一经济强区，也是全国上市公司最密集的行政区，有100多加上市公司，超过很多大城市乃至中西部省份，名扬全球的粤海街道办也位于这个区。
而福田CBD的高密度就业区只有2.6平方公里，总就业人口是14.17万，均不到高新园区的1/2，这也是为什么福田这些年逐渐被南山区超越的原因之一，高端就业人口不如南山。
除了高新园和福田CBD，另外三个就业中心相对要弱一些。其中，车公庙片区和华强北也位于福田，华强北的产业大家很熟悉，车公庙则有招商银行总行等大企业集聚。福田这三个就业中心人数相加跟高新园片区接近，所以福田现在其实依旧很强，并不像近几年人们说的那么衰。
罗湖“金三角”有地王大厦、京基100等地标建筑，但高强度就业区面积在五大“市中心”中最小，只有1.4平方公里，总就业人数只比车公庙略高，和福田CBD差距较大，由此可见，罗湖确实在衰退。
以下是五大就业中心的产业结构（TOP3行业）：
五大就业中心哪些楼宇的就业人数最多？通过百度大数据发现，全市范围内所有就业人数超过5000人的15座办公楼中，有6座属于高新园就业中心片区，3座位于福田CBD片区，2座位于车公庙，2座位于罗湖，1座位于华强北，1座位于坂田。
就业中心强势度和房价水平，呈现强相关关系。所以目前南山区已经超过福田罗湖，成为深圳最贵的区域。
等未来15号地铁线建设完毕，串联起南山与宝中，形成深圳真正的一环，那时候南山前海也逐渐开发建设完毕，深圳大局已定，南山区的地位将再也没有其他任何地方可以挑战了。
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