大众金胶州
青岛，山东省副省级市，是国家沿海重要中心城市、国际性港口城市，得天独厚的地理条件再加上商业氛围，使得青岛经济十分发达，数据显示2018年青岛GDP12001.5亿元。而这也让青岛房价保持一个较高水平，数据显示2019年9月青岛新房均价为16931元/平米，而且从走势图上也能看到，青岛房价在最近一两年里都呈现一种缓慢上涨趋势，至于未来青岛房价走势如何，我觉得继续上涨的可能性不是很大。
一个城市的房价走势跟经济、人口等因素密切相关。
从经济上看，青岛经济走势良好，作为国内为数不多的GDP超过万亿的城市之一，在国家政策扶持下，青岛经济增速一直保持良好状态，实际上就今年前8月来说，青岛民间投资增长11.0%。这样的投资增速下，青岛未来一段时间里的经济并不用担心，雄厚的经济实力给青岛房价带来巨大支撑，所以如果从经济方面来看，青岛房价后期上涨的可能性还是有的。
从人口上来看，青岛有着足够的常住人口，数据显示青岛2018年的常住人口数量达到了939.48万，巨大的常住人口规模在某种程度上能保证当地的楼市需求，但问题是青岛的新增人口速度较慢。根据数据显示，2018年青岛新增人口只有10.39万，也就是说青岛并没有足够多的新增楼市需求来消耗当地库存，这会在一定程度上影响房价。
另外一方面，目前青岛的老龄化现象比较严重。根据青岛市民政局数据显示，目前青岛全市60岁以上户籍老年人口183.5万，老龄化率22%，其中80岁以上需要照料服务的高龄人口已超过30万。大家都知道老龄化对于楼市影响十分巨大，如果养老负担过重的话那么对于购房消费就会形成挤压，比较消费者的消费能力是有限的，钱用来养老之后就不可能满足买房消费的需求了，这也是影响青岛房价走势的一个重要原因。
实际上现在青岛楼市成交情况并不乐观，单单就今年上半的全市成交量就比去年下滑了28.35%，在青岛某些地区，一大批高价房无人问津。同事老家就在青岛黄岛地区，据他所说，小区里不少业主都想着卖房，但挂出价格之后根本就没有人来看房，中介机构也说最近行情不好。这说明什么？正好说明了现在青岛能买得起房的人并不多，就算买得起房的人也早就买房了。
因此综合来看，我觉得后期青岛房价上涨的可能性并不大。毕竟楼市真实的成交量就摆在这里，没有足够需求支撑，房价想要上涨的难度可想而知。
楼盘网
青岛的黄岛，大批房子高价待售，没人问津。李沧关键地方房价落了5000多，市北，老旧小区，管道等都老化，房价也跟着新房一个价格，没有要的啊！市南区，行政中心，但在那里上班的，大多都在市郊买的别墅或者楼房，价格虚高，房子基本也没有人问津的地区，成交量很低。崂山，风景秀丽，依山旁水小区，价格特高，好多房子都挂在网上待售，有价格不敢问，价格高的离谱。整个青岛来说，2019年，是房市惨淡的一年，估计降价潮在2020年要正式拉开序幕。加上整个世界经济不太景气，生意难做，有好多套房子的大有人在，都想急入出手，大落价是肯定的。大家也不要听中介忽悠，现在中介卖2万一平的房子，里面水分最低有3000元一平米，也就是17000元一平米，房主就可以出手。劝现在想买房的，看好房子以后，不要急于签合同，就说还有一套便宜的去看看，等中介慢慢自己就落价。现在中介卖房套路很深，看好房子以后，最低回去考虑15天，估计这期间最沉不住气的就是中介了，不要怕房子卖了，青岛到处是空房子。望大家再等等吧！
阿斌39100361
我的看法是：如果说维持住不跌，那根本就是个伪命题，因为现在的房价，完全是政策压制。但要是说维持住不涨……我只能说：呵呵。
对于青岛的房价，实际上就是整个中国强二线、新一线城市的房价，我的评价还是那两句话：对于近1-3年，由于受到政策的影响，房价应该不会上涨，甚至会继续微跌；但是3年以后，必然会在某个节点政策放开、改限制为刺激，然后房地产迎来一波翻倍式的暴涨——暴涨之后，再收缩政策，再打压.未来这种情况还会经历3-4波，整体翻涨4-5倍，直到2040-2050年前后“彻底到头”。
很多一心看跌房价的喷子可能不理解，但是看着实际情况，房价总是一轮又一轮暴涨。我甚至可以这么说，我的这个回答的下面所有说什么“房价已经很高”、“空房到处都是”、“全是泡沫”之类的言论，早在2007年前后我刚开始关注房地产的时候，博客、论坛里就已经屡见不鲜。而现在依然是相同的。我们无视就好。
所以说，现在房价可以打当年那些泡沫论者的脸，将来（20年之内）也是一样的。
为什么会这么说？看下面这张图就懂了。
中国的房地产，从来不是一条线涨上去的，而是有阶段性、节律性的特点。房地产市场的政策从来都是：上涨——打压——放开——再上涨——再打压——再放开——再上涨这么一个过程，如是循环。
为什么要这么做？原因有二：
第一：从一方面讲，房价上涨过快，会导致富人不去认真经商、办厂、科研而是拿原本计划用于经商、办厂、科研的资金投入房地产。这叫房地产侵蚀实体经济。所以站在政策制定方，是绝对不允许房地产无节制的上涨的情况出现。从另一方面讲，尽管房地产不是什么高科技，但是房地产关联的钢材、水泥、建材、装修、家具、家电甚至这些行业再关联的运输、冶金、石化等部门，是关乎国计民生的重头。这就关系到国计民生，因此站在政策制定方，也绝不可能把房地产往死里打压。
第二：放眼古今中外，一个国家、一个地区，经济的高速发展势必伴随着适度的通货膨胀。一边经济高速发展一边还能通缩的情况，是没有的。而通胀多印出来的钱（M2），如果不找一个东西接住，就势必造成物价飞涨，民不聊生。而这个总的接盘侠是什么？目前来看，没有东西比房地产更能适合这项任务。如果多出来的M2不被地产行业托住，那势必会进入股市、期货、证券……其实这样做的风险比楼市要大得多。
所以，衡量一个城市的房地产到底存在不存在泡沫，其实房子供应量多寡只是其中的一个环节。更重要的是一句话：这个城市的房价工资比和房价房租比。而青岛的房价工资比，从90年代房改以来，一直在2-4之间波动（平均值略低于3），也就是作为一个青岛人，平均起来大约3个月的工资约等于当年的1平米房价。
从细节上说，青岛市的房价收入比这个数值甚至在慢慢走低，2005年之前，平均值是明显高于3的，2012年以后，大部分时段已经不到3，2015年下半年，甚至接近2.5。但是不能因为这个数值的慢慢降低，认为买房越来越容易，因为随着城市的发展，大饼越摊越大，刚需被越赶越远，2007年时候浮山后、李村尚且不到平均房价，现在平均房价可能需要到城阳、西海岸去找了。
这两段话所需的数据，也就是青岛市历年平均工资和历年平均房价，这里不列出，有心可以去查。因为数据来源不同，可能有一些出入，但是只要来源相同的数据，得出的结论都是一样的：青岛市的房价收入比围绕着一个数上下波动，20年来未曾变过。只是这个数是多少，数据来源不同可能不一样罢了。
也就是说，青岛的房地产，“M2的接盘侠”特点其实非常明显，说天量泡沫之类的言论，我在这里是不信的。
加上青岛市是千万级人口的特大城市、计划单列市、新一线城市、GDP破万亿的城市、热点旅游城市、人口流入大城……
以上指标，没有一个利空于房价。
什么？你作为一个老青岛，觉得周围的人越来越少，甚至你的亲朋好友也是这样感受的？很恭喜，你的感受没错，不过，拜托你再去西海岸、城阳这些地方感受一下！
就在今年年初，还有一些大V在悟空问答里写下了这种言论：
然而这位大V话音刚落，今年从红树林附近拍到的城市阳台景区，就是这个画风的：
或者是这种画风的：
金沙滩啤酒城的人流量爆棚还可以理解，但是城市阳台这种在青岛老市民眼里“隧道车都通不到的犄角旮旯地儿”，今年夏天游客的火爆程度已经超过了市区所有传统海水浴场的总和，这一事实确实已经超出了很多保守青岛人的认知。
还譬如说，海上嘉年华这种迄今开业才4年的商场，国庆节的人流量也已经爆炸，甚至排队结账需要半小时……
有人会说，海上嘉年华是奥特莱斯，东西便宜所以才有很多人去排队买，但是，同样是运动品打折的商店，传统市区的火车站老华联商厦、台东的三百惠商厦等的表情是这样的：
所以就一句话，你的感受不能替代大数据，坐在老西镇、老四方的“养老大院”里坐进观天，看到周围的年轻人不是出国就是去了北上广就觉得整个青岛没有前途，然而没有前途的恰恰只是这些人自己而已。
所以，我的观点很明确，尽管最近1-2年，受到政策的影响，房价止涨，甚至之前涨得过快的一些近郊板块还出现了一定程度的下跌，但是青岛市房价在未来某个节点上，还要涨，而且是再一次翻倍式的暴涨——联系到房价收入比大约应该是2-4之间的数据，下一次暴涨大概率发生在房价收入比已经低于2.5，也就是青岛市社平工资达到9000元/月的前后（个人估算）。也就是说，目前的房价不涨、微跌的情况还会持续一段时间，但是千万不要觉得房价就这么跌了。
回答说到这里似乎写完了，但是还有一个问题，就是为什么你会说，2040-2050年前后是中国楼市上涨的终点呢？
很简单，以史为鉴，可以知未来。而这个“以史为鉴”的反面教材，恰恰是我们一衣带水的邻居日本。很多人愿意用下面这张图说明，日本的楼市教训是深刻的，损失是惨重的。
这话确实不假，日本楼市当年确实是一个严重的问题，但是武断的把日本的用在现在的中国楼市，那就有问题了。
一句话：从图上很明显可以看出，日本楼市非理性暴涨出现在哪一年？很多人可以不假思索的回复我：1985-1991年之间。
然而我再追问一句：中国现在的经济发展水平，大约相当于日本哪一年？是1985年吗？那些说房价崩溃的人，瞬间哑火了。
道理很简单，考虑城镇化、城市化进程，农村人口涌入城市的程度来看，日本是1975年前后完成城市化（城市人口占比80%上下），而现在的中国城市化程度才55%左右，还不到日本1960年的水平。考虑到户籍政策可能带来一定程度的偏差，我们武断的把中国人口的城市化率提升10%，达到65%上下，也就是日本1965年前后的水平罢了。
考虑经济发展的程度也是如此，我国现在刚刚突破“中等收入陷阱”，即将迈进人均GDP万美元大关，而日本突破“中等收入陷阱”的时间差不多也是在上世纪60年代（考虑美元贬值，人均GDP无可比性）。
这时候再回来看刚才的这张日本房价走势图就有意思了：日本从1965年到1975年，期间完成城市化，考虑到很多进城租房的人也需要买房，已有住房的人也需要改善，存在一定程度的滞后性，因此，到了1985年，可以认为日本所有的刚需都已经被消灭，到1985年之后，所有跟风购入房产的人，都是炒房客。
而且从1985-1991年，日本人的平均工资并未大幅度上涨，期间也没有出现严重的通货膨胀，房价却像坐了火箭一样向上蹿。如此泡沫岂有不破之理。
下面是日本历年平均工资数据，很明显，日本从1985-1991年期间，房价和工资收入水平是脱节的。与刚才我提到的“青岛市平均房屋单价始终相当于平均月工资的2-4倍”不符。
但问题在于，刚刚我们分析了，我国现在的城市化程度、经济发展程度，仅仅相当于日本1965年前后，那么，从1965年到1985年，期间日本的房子涨了多少倍？
还是这张图，不难发现，从1965年到1985年，期间日本房价涨了5倍左右。而日本的住宅价格（看蓝线），经历上世纪90年代暴跌之后，现在的最终价格也与1985年大体相当。
这就是我最终的结论：估计中国会在2030-2040年前后完成城市化，2040-2050年前后，所有的刚需、改善都被消灭，城市规模已经不能再扩大，这时候房子再涨，那就像当年日本一样，天理不容了。
然而，就现在这些“房子什么时候降价”，“降价我才买得起房”的言论，意味着还有大量的刚需存在，恰恰也是目前把中国楼市推高的主要动力来源。
也就是说，什么时候这类言论消失，什么时候我这篇答复从一堆人跟在后面骂到无人关注，什么时候房价也就是真的要跌了。
那么，青岛的房价到底能维持多久？答案已经很明确了。
Magic6981045
维持？维持是不存在的。青岛二手房价格连续六个月下跌，现在基本已经回到2017年中旬的水平，预计未来还会再跌，最终回到2016年中旬的价格水平，市南崂山两万五，市北一万八，李沧一万五，城阳一万二，即墨胶州7000，注意这里说的是二手房。
至于新房，受政策管控严格，价格不会出现太大波动，基本会在网签价格基础上下滑10%左右，再多政府就会出台政策，稳住楼市，注意稳的是新房。
凯哥看房
新房一直在跌啊，我家房子17下半年能卖2.6一平米，现在200米外新盘1.6万。明年不知道啥样，最近两年即使硬需租房吧。三五年后你会发现你又赚了，坐标，保税区东门附近。
放的頭条
青岛目前的房价到底还能维持多久？这个问题提的非常好，目前青岛的房价，尤其是新房就处于这个关键的节点，也就是青岛房市的走向。首先我先提出自己的观点，青岛目前的房价（新房）已经维持不住，已经滑落到明降的边缘，在年底之前新房普遍降价，已是大概率。理由如下：
01：二手房价下跌明显，已是新房下降的先兆。
二手房和新房，我把比喻成孪生兄弟，新房是大哥，二手房是小弟。互相依存，紧密相连。小弟发烧，大哥也会感冒。
青岛的二手房房价，从2018年9月开始已经开始阴跌了，到了2019年的下半年，先是城阳；胶州等区域，随之蔓延至其它区域，近期传统的主城区也开始了。
我在国庆节期间，回到青岛城阳家里，从一些日常小事，已经明显感受城阳房价的变化。每天都能接到多个楼盘推销的电话，并且告知优惠幅度，在以往的两年是不多见的。在随后的几天，我走访了周边的多个中介。城阳二手房确实价格降了很多，从最高位到目前至少降了30%
现在青岛的二手房已经明显降价，而新房市场从2018年9月开始，其实也进入了调整阶段。在2019年上半年尚借着，过去上涨的惯性，仍然处于微涨，并且新房的销售，仍然看着是一幅热销场面。但从国庆促销，已感到房价下降的趋势。一些房企改精装为毛坯房，其实就是明显的降价。
02：外销市场是青岛房价上涨的动力。限购；限售失去了有力的外援，房价下降也是必然。
青岛的知名度及宜居环境，吸引了全国各地，甚至世界友人来青岛购房。在我过去负责的项目，外销占了50%以上，限购政策使外销市场基本失去，或部分转移到青岛不限购的区域。而一些资金有实力的客户被阻挡在外。没有外销市场的青岛房地产市场，是没有房价上涨的动力的。
03：限购；限售同样限制了青岛本地居民的购买力。购买主体发生质的变化。
购房主体发生巨大变化。以往青岛房产的购买主体：（1）外地投资客户（2）外地准备定居青岛客户（3）本地投资客户（4）本地刚需人群（5）本地改善客户。
而限售；限购使无论外地，及本地投资性客户基本被控制，改善性需求减低。主要以刚需客户为主及部分改善性客户。而刚需客户又是所有购房主体中，最弱的群体。因此成交量下降，房价处于目前高位也难以维持，房价下行是必然的。 
04：青岛个别有影响力的房企，已经以促销为名，实则降价。
近几日的融创都会中心，以个别户型加推，房价起价175000元开始销售。去年房价都在20000元起，而且是做为主城区的李沧区，此举虽然是局部的降价试水。但是其影响力，势必会引起其它房企的关注，并引起连锁反映。
结语：其实从青岛二手房降价幅度，及限购；限售失去外销市场，及购房主体单一且资金实力弱等原因，房价下跌已是必然。
只不过由于房企从自身利益出发，硬挺不降价，时至今日已无法维持目前的房价，只有被迫降价。因此青岛目前的房价已经维持不住，开始下跌。
至于下跌到何种程度，取决于青岛政府的调控政策，是否放松，或者是变相的放松。毕竟一个有着新一线，生产总值超万亿；有可能成为国家中心城市；沿海重要城市等诸多光环加身的城市，对于刚需购房者及投资购房者，是有吸引力，是有巨大需求的，未来房价仍具相当的上涨潜力的，只是被限购；限售压制。一旦限购放松或者房价下降到一定程度，需求肯定会释放，房价也会上涨。
但是目前青岛房价下降，只是开始，快则年底，慢则2020年会迎来青岛房价的普降，也是不可逆转的。
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主城区标杆楼盘都降了 价格战已经开打
其实，青岛的二手房市场已经跌了不少，大家没感到跌，主要觉得新房市场价格没有变化。但现在，主城区盘，而且是营销能力最强的融创，开始精装改毛坯了。
NO.1 融创降价的意义
不管老王多么不看好这个盘，但是老王不得不承认：融创在都会中心这个盘的营销上，是非常成功的。在李沧最缺房子的年份里，只有都会中心有房子卖。在加上融创一流的卖家秀和超一流的营销能力，让卖点并不多的都会中心成为了一个现象级楼盘。
所以，2018年融创都会中心卖了42个亿，在青岛单盘榜上仅次于中欧国际城和青特华润城。
2019年的前九个月，依然卖得很好，三个季度就卖了41.3个亿，在这个市场中这依然是一份很惊艳的答卷。而且，融创不光是都会中心卖得好，其它项目也很亮眼。
在2019年1-9月，融创中国在青岛稳居榜首，以162.9亿的销售额和100.77万㎡的销售面积成为"双料冠军"。除了都会中心，融创维多利亚湾（28.4亿），腾讯双创小镇（21亿，）融创红岛湾（20.2亿），融创中心（18.6亿）和东方影都（15.7亿）等项目的贡献。
不论是连续两年销售亮眼的都会中心，还是一直大幅度领跑青岛楼市的融创，从销售数据上看都没有到着急的时候。
所以，融创精装改毛坯，最主要的原因只可能有一个：市场到了最危险的时刻。
No.2
为什么降价
融创降价，可以说和绿城加推有很大的关系。中交绿城品质虽然不明，但是对于市场的判断还是一流的。所以，他能在这个时候不做高端盘改做刚需毛坯，并且凭借口碑收割了一大波刚需。
当绿城第二次挥起镰刀时，融创也把账算明白了。
融创用它的反应告诉我们：主城区的刚需已经分食殆尽，现在到了口中夺食的时刻。
No.3
后市会如何
除了市场的因素外，在青岛狂奔的融创也是争议不断。融创对于美誉度的维护不像其他地产商那么重视，而其不少产品又的确存在问题。
到了消费者可以冷静选房的年份里，口碑的效力在逐渐增大。
在这样一个年份，即使是营销能力超一流的融创，在仓促推出毛坯房后，恐怕也很难在与绿城直面竞争中占到便宜。
可以大胆推演一下，绿城以不变应万变的加推之后，都会中心继续降价可能就是大概率事件。
假如，都会中心降到1.6万至1.7万之间，配以融创的营销团队……
南边的新都心、北边的白沙河以及城阳核心区，东西两侧的二手房，在四季度都会很难，很难。
而我们从三四线城市可以看到，一旦顶级开发商决定打价格战，那么会很决绝。所以，融创精装改毛坯是一个风向标，代表着降价潮已经开始。
青岛楼市研究员
在这么恶劣的经济大环境下，股份制、民营经济的相关单位在水深火热中挣扎，员工自然好不到哪去，公职人员能有多少？谁来买房子？
老四方房龄长点的从原来的2万5、6悄悄滑落到1万4、5，虽然配套成熟仍无人问津，4、5百万的房子在网上不知道挂了多久，售楼处的群演工资也涨了因为都在找缺口大～
虽然贷款政策稍有松口，但是六个钱包已经唱空很久很久了，有点余额还要填补下一代、下下一代教育支出的巨大空洞，综上所述老百姓确实没有能力买房子了，青岛社平工资6千（怀疑态度）能自给自足就不错了，动辄2、3百万的房产无从谈起。只要坚持给房地产巨婴从资金上断奶，年底能熬下去的房企只有断臂求生了，抛售资产，价格由买方说的算，现价打个5、6折应该不是问题，全款应该更低。
雨泽130062786
现在青岛流动人口急剧减少，再这样下去就只能靠旅游了，里空城不远了
天龙心海俺
青岛，这个位于山东半岛的沿海城市，是山东知名度最高的一个城市，也是山东房价最高的一个城市。说起青岛，很多人脑海中都会浮现出当地美丽的万国建筑，还有青岛的啤酒。时至今日，除了青岛啤酒的泡沫之外，青岛的房价也有泡沫，高房价或难持续。
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根据吉屋网上的房价数据显示，11月份青岛市整体的新房均价为17958元每平，二手房均价为21416元每平。无论是新房，还是二手房，青岛的房价都遥遥领先于山东的其他地市。而从青岛各区域来看，青岛市内新房价格最高的是市南区，均价达52389元每平，这个价格已经和北上深看齐。而二手房均价最高的地区则是崂山，均价也达到了44216元每平。如果把胶州，平度，莱西这下辖市县撇开的话，青岛的城区房价和一线城市的差距并不大。
作为一个老牌的经济强市，青岛的经济实力一直在山东省内处于领先地位。但不可否认的是，山东其他城市和青岛之间的差距正在缩小。2017年，青岛市的GDP总量为1.12万亿元，在全国的城市之中排名第12，看起来似乎不错。但我们可以看到，排在青岛前面的苏州，成都，武汉这些城市经济体量虽然大于青岛，但房价却是远低于青岛。像成都的新房均价在1.1万元左右每平，二手房均价在1.5万元左右每平，远远低于青岛的房价。从这一点来讲，青岛的房价是严重虚高的。
另一方面，也许是受山东整个相对保守的大环境影响，青岛近些年来的经济发展并没有太大的提速。在互联网经济，高新产业方面，青岛并没有多少优势。而随着时代的发展和经济转型，青岛的传统优势产业显得有些没落。与之对应的是，青岛虽然拥有诸多大学，但却很难留住高端人才。和其他副省级城市相比，青岛在人口吸引力方面，也没有突出表现。而在人口资源日益重要的今天，人口对于房价支撑的重要性不言而喻。
此外，从当地的收入水平来看，青岛如今的高房价也让越来越多的人难以承受。近些年来青岛的房价飞涨，但当地普通百姓的收入水平却并没有出现明显的上涨。青岛的高房价在支撑起漂亮的经济数据同时，也正在限制这座城市的发展。对于青岛来讲，构建在泡沫之上的繁华很难持续，而泡沫破裂或许也并不是件坏事。
