鄒小剛888

應該是沒有投資價值的。

我對此的理解，如十年無法回本，且與本金有些距離，這種投資是失敗的。

以題為例：

投資175萬的商鋪，年租金7.2萬，這種投資明顯虧大了。按投入的金額算，年租金應至少不低於15萬，才算投資方面免強的成功。

當然，商鋪座落的位置很關鍵，將來若有升值空間，就當另論。

在未來的形勢看，地理位置上佳的商鋪有價值，其他的，則沒甚發展空間。這就出現了新的問題，在投資商鋪方面，必須謹慎，而且要做周盤的全面的考慮。因為，錢的本意為，活而能賺，非置之而虧。不然，不如放在銀行省心。

紫微CSZ

正常投資商鋪8~15年能夠回收成本就比較划算，如果超過15年仍然不能回本，那就不要投資。

在給你講這個道理之前，我先給你講一個身邊的案例。

我之前認識一個朋友，他在某個小區投資了一個商鋪，30平米，2014年買入的時候是120萬，剛買的第1年小區沒有多少人入住，所以商鋪也沒租出去，第2年他掛了一個月租金5000塊錢，最終有一個做餐飲的租了這個商鋪，但是因為當時小區的人口不多，所以這個餐飲店生意也不是很好，做了半年左右就把商鋪轉出去了，後來這個商鋪的價格也只是逐漸下降，目前一年的租金只有5萬塊錢，但我仍然看到租客經常換的。

所以過去4年租客斷斷續續的換，再加上租金持續下降，平均一年的收益估計只有3.5%左右，如果按照他這個收益，至少需要28年才能回收成本。

從這個朋友的真實案例當中，可以給購買商鋪的人提個醒，購買商鋪最重要的是地段，地段，地段，重要的事情說三遍，如果你所購買的商鋪位置比較偏遠，人流量比較少，那千萬不要輕易接觸，否則吃虧的是自己。

我們再來算一下你的商鋪回報率以及回報年限。

你購買商鋪175萬，如果按照首付50%計算，貸款87萬20年，等額本金還款，利息在基準利率基礎上上浮10%，那你總共要付出的成本是137萬+88萬（首付）=225萬。

而你目前每年的租金只有7.2萬，年回報率等於7.2萬/225萬=3.2%；投資成本回收年限是225/7.2=31.25年，這個就遠遠超出了8~15年的合理投資範圍。

就算你有能力一下子全款買下這個商鋪那，那年回報率就是7.2萬/175萬=4.1%，回報年限是175/7.2=24年，這個仍然比合理的回報年限超出10年左右。

我們最後來看一下175萬潛在的投資收益。

你有175萬你可以選擇的投資渠道就比較多。別的不說，就算你選擇最安全的投資方式銀行存款，你有175萬在一些小銀行存個5年期以上，獲得5%的利率應該是不成問題的。

5%的年化收益要遠遠超過你貸款買商鋪的3.2%回報率，也比你全款買商鋪的4.1%的回報率更高。如果按照複利計算那對應的回報率會更高。

所以綜合對比之後，你175萬的商鋪，一年租金才7.2萬，肯定是不划算的，如果你一年的租金沒有達到12萬以上，就不要隨便投資，否則就是不划算的。

貸款教授

網上回答的比較多，都說的有道理。每個人所處的環境和市場不一樣，最後的結果都會有爭議。我目前已經投資了兩套小平方的門面，就以我自己的觀點來說，你自己考慮自己的處境。

目前我第一套門面是小區外圍門面45平，03年15到手，開始租500一個月都困難，後期租金逐漸漲起來，11年已經2.5萬一年。正好我從外地回來，不想上班就和老婆開了個菸酒店，一直到現在。目前周邊租金在4.5-5萬之間。前年我看租金比較合算，加上週邊大小超市起來的太多，對目前地段超市看空，而且營業時間太長，早9點到凌晨2點。所以準備換個地方經營 ，考慮到市場租金較高，租房壓力太大，就在當地物流市場園買了一套上下100平的門面，一層高5.4米，可以架一層出來堆貨的門面，變成三層總共150平。三層做一個臨時住的地方，不想回家可以住在店裡。總價89萬，三年直接返租及全款其他優惠最後65萬到手，我又和開發商談好我在以招商名義進去自己經營，他又少招一個經營戶而我等於白撿了三年租金。

在這裡我不想討論我是虧還是賺了，對於我來說第一套門面隨著市場發展，回報率已經超出我的估計。所以不能按賣房時的租售比來討論，一般產權40年的門面，全款我認為25-30年的回報率就可以，因為你還能賺十年的租金和一套續地稅租就可以繼續使用的門面。隨著人民幣的貶值租金必然上漲，只要你的地段租金不是大起大落形就可以。門面附近有小區和穩定的人員即可。

第二套門面對於我來說很糾結，當時是17年7月份買的，三線小城市住房已經經過一輪大漲，住宅在8500一平，我個人認為最終也就1.1萬是我市的極限（後來同地段漲到1.3萬，19年回到1.2萬左右）加上我本身有住宅，所以投資了物流園的門面。

我考慮第一經過多年的實體經營，我感覺在全民經商的洗腦作用下未來5年，實體將會是大量廝殺，和同行和電商和跨界。想掙大錢反正我瞭解的菸酒是很難了，不如退出競爭區域，在不是主業形態地區做輔助，人也不用太辛苦。如果生意不好不能維持利潤平衡還可以走朋友圈低價直銷發展。

第二，手裡有資金還是不能放銀行，錢的貶值速度不是我們普通老百姓可以預知的。既然可以全款，還是要投資，只要轉起來總是有希望的。手裡沒錢也會促使我更有動力。

第三，實體困難不是隻有老百姓知道，上面也知道，只是迫於現狀不能急於救實體，未來國家肯定是會大力發展實體經濟的，門面不能大漲，當保值還是可以的。

第四，當所有人都把錢投到住宅裡的時候，住宅的風險可能比其他地產的風險更大。

第五，人人都看不好門面，所以現在的價格不高，即使做住宅用也就是水電貴些，相比花150萬買住宅不如65萬買門面。而門面的租金好於住宅，升職空間也大。因為我市的住宅價格已經到頂了。

小歪182055320

其實你給的條件太籠統，買商鋪不只是考察幾個數字。前兩年，我也有過投資商鋪的想法，做過調查，花了很長一段時間考慮這個問題。最後決定不買，現在看來很明智。接下來就來具體談談我認為重要的條件：

1.商鋪類型。你先要搞清楚，你那個店鋪是小區店鋪？商業區店鋪？還是商場格子？這裡面一定是小區店鋪更好。為什麼？因為後兩者的人流量還要看商業區和商場的整體管理水平，如果他們管理得很差勁，你也沒有辦法租好。意思就是你買這種鋪子沒有自主權。舉個例子來說，我們這有個綠地商業區。有個朋友在裡面買了兩間鋪子，當時他好心也讓我去投，我實地去踩了踩，發現裡面佈局很亂，引入的品牌沒什麼名氣，單價又很貴，底層的要十幾二十萬一平米，我想做什麼生意可以讓租戶承擔得起如此高的租金。後來對面開了個百聯購物中心，那個格局大，檔次高，顧客都跑百聯去了。今年我朋友的那兩間店鋪還都關著門，拿兩個字形容的話就是“蕭條”，所以選店鋪類型的話我認為小區店鋪或沿街是最好的。

2.位置。這裡我只談小區店鋪位置：1）選人流多的。2）附近多個小區的。3）離學校醫院菜場比較近的，這些百度上都有。我要重點談的是作為一線城市的小區開發商基本他們的店鋪都自己出租，偶爾能夠賣給你的，就是挑剩下的，你想想那地段能有多偏僻。雖說可以養，但需要一定的運氣，不是嗎😉。

3.價格。說商鋪划算的買家，你看一下都是03、05最晚11年左右買的。這兩年買的划算的少，其實經濟週期在走下坡路，做生意賺錢難賺，你租金高了，他就做不長久。這兩年店鋪價格同房價一樣，在天上飛，你買入價和租金不成正比。

不管投資什麼都要買在低位，否則高風險。央行不可能一直放水，現在現金為王。商品房、店鋪，就現在或許都處於高位，當然不排除特殊情況，或許你們那就很便宜。如果你很喜歡投資店鋪，你可以等價格窪地，並避免有臺階，門口大柱子的商鋪。祝你投資順利！

藍海之文

我自己有兩套商鋪，而我身邊的小夥伴和親戚都有商鋪的配資，所以可以給你一點建議！有沒有投資價值看地段和回報率，好的地段回報率自然高，差的地段回報率也非常低，所以回報率是考量一個商鋪有沒有投資價值的第一參考標準！175萬的商鋪年租金為7.2萬元，那麼換算成年回報率也就是4.1%，而月租金為6000！

以我的經驗來看就是不值得，我自己一套商鋪在上海外環，一套在蘇州，年回報率都為7%以上！如果以你這套4%的回報率來看是沒有投資價值的，商鋪看的就是一個回報率和租金收益，而不是看漲幅！在我的理念裡，商鋪投資組基本的條件是能滿足7%以上的回報率，其次就是每月的租金能抵扣貸款！你的商鋪175，貸款金額可能最大化達到875000元，而每個月的月供要將近10000元，也就是說，你的商鋪必須滿足一年12萬的租金，才有滿足投資價值！

當然了，租金回報率是首要的，其次還要看地段，還要看是否能重餐飲，是否有包租和協議分成現象等！以及未來周邊的規劃和生態！只能說現在好的商鋪投資是一個高門檻的階段，能達到7%以上回報率的商鋪比較少，價格比較高，所以需要精心挑選和等待！我比較推薦一線城市和新一線城市的商鋪，這裡人流大比較有競爭力！目前的商鋪一鋪養三代可能已經不成立了，但是好的商鋪一鋪養一代人還是沒問題的，至少我周圍的有錢小夥伴都是有商鋪的配資。在我們眼裡，經濟和產業都是有周期的，10年前電商衝擊了實體，但是誰能保證10年後實體不會捲土而來呢？？像日本這樣的發達國家也是實體幹掉了電商，所以我覺得有資金實力的情況下完全可以配置1-2套商鋪，有備無患！

琅琊榜首張大仙

本人從事二十年地產特別是產業地產和商業地產營銷，對於商鋪投資，一般情況下，按照以下模板套用，應該可以測算你購買的商鋪是否值得投資：

我們可以假設一套商鋪（新盤）從繳款開始到交房兩年，交房後一年內租金收入為零（一般的商鋪都會有培育期，特別是產業地產類商鋪）。在我們銷售商鋪的時候，一般會預測，商鋪投資回報率在8%以上才值得投資者投資。因此，我們會告訴投資者，第二年到第四年保證5%的回報率，第五年到第八年保持7%的回報率，第九年到第十三年能夠達到11-12%的回報率。

也就是說，我們一般認為，只要投資者覺得，商鋪的投資週期在十三年內收回全部投資，這套商鋪就值得投資。所以，我們的銷售說辭一般也會緊扣這個投資回報率。

在那些包租的年代裡，我們也往往按照這個標準去吸引投資者，給予投資者8%的投資回報，然後把投資者的房款做成了事實上的金融產品。客觀上，這個融資成本相對於後來民間融資動不動15-20%，甚至30%的月息便宜太多了，何況多少還有點租金收，這也是包租為什麼屢禁不絕的原因。

回到投資商鋪的角度，我們還有個底線公式：月租金✖240＝房款總額，當月租金越大時，該商鋪越值得投資；如果月租金✖240＜房款總額，一般不建議投資。

結合題主的問題：175萬投資總額，年租金7.2萬元，也就是月租金6000元，代入公式：6000✖240＝144萬元，因此，該投資並不划算，實際投資回報率低於5%，投資價值不大。

彭建雄

首先要提醒大家，無論是大城市，還是小城市，或是小縣城，未來商鋪都要謹慎投資！

商鋪175萬，年租金7.2萬，收回成本要24年。其實光看數據還是不錯的，比很多城市的普通商品房的租售比要高出不少。

比如北京市，我附近的房子，房屋價值500萬元，租金5500元/月，收回成本要76年。

但問題在於，商鋪的上升價值有限，而且未來面臨的政策風險也更大。

現在很多城市的商鋪不限購，人人都可以購買，所以價格比較高，一旦限購，價格會立刻大跌。

北京市就是一個非常鮮明的例子，2017年“317”政策出來之後，商用房和商住兩用房限購，必須有戶口，或連續繳納社保或個稅滿5年，而且不能貸款，隨後價格大跌，成交量萎縮9成，現在基本都是有價無市。

此外，如果當地經濟發展速度緩慢，商鋪的價值也會大大折扣，不僅不會升值，反而有可能下跌。相對來說，商品房的保值價值更高，不管經濟是否景氣，大家總得有房子住啊。

小斯筆記

開發商A把一個不好賣，費勁只能賣到30萬的商鋪，承諾你買我的商鋪，我幫你出租，每月租金1萬塊，然後，把商鋪價格拉到150萬來賣。 老百姓一算，一年12萬租金，貸款一起估計20年回本了。買買買，買二套，三套。 鋪子賣完了，開發商A出資找揹債無賴做法人成立了B公司，B公司以每月5000元出租商鋪，每月倒貼5000元，一年倒貼6萬元，二年倒貼12萬元。 之後B宣佈倒閉了。 A收到錢，早溜了。 A把不好賣的30萬的商鋪，被人以150萬搶光了，然後拿出12萬來倒貼，淨賺100萬了。 爽快呀！爽快呀！ 現在全國各地都天天在上演著。

單片機智能產品開發

投資商鋪要考慮哪些問題呢？一是地段兒，是否有升值空間。二是，回報率，也就是租金回報率是多少。 175萬的商鋪，年租金7.2萬，月租金6000元，投資回報率4.11%。說實話坤鵬論認為沒有太大的價值。

商鋪屬於固定資產，它有個最大的缺點是流動性非常差，變現慢。除非有持續升值的空間，如果入手了，再想專賣是比較困難的。

而且大家都知道近幾年來，實體經濟一直處於低迷狀態，很多城市，最熱鬧的商業街的門面都有閒置的現象存在，導致了商鋪出租的蕭條。

所以說商鋪的地段兒很重要，地段兒好，價格合理才能出租出去。如果地段兒不好很容易出現空窗期，也是不小的損失。但就現在的經濟形勢，地段兒好的商鋪也有閒置租不出去的。

另外從回報率來看，月租6000，連貸款都抵消不了，肯定是不划算的。另外回報率4.11%，很多理財產品的收益率都在這之上，即使是投資理財也要比這收益率高。

而且就現在的實體經濟現狀，對商鋪的升值力影響是很大的，生意不好，自然租不出好價錢，賣也不好賣。

所以無論從回報率還是升值空間來看都不是划算的買賣。

坤鵬論

首先說這套商鋪不值得投資，理由如下。

看一套商鋪值不值得投資要看一下他是否能滿足兩個條件：

一、回報率能否達到7%；

二、是否可以以租養貸；

我們先算一下這個商鋪的投資回報率。

現在商鋪總價175萬，年租金7.2萬，那麼其投資回報率為7.2/175*100%=4.1%。

這個數值遠遠不夠7%，並且可能連微信支付寶的一些理財產品的收益率都比不上。

再算一下是否可以以租養貸。

商鋪目前首付要五成以上，商鋪只能進行商貸，且貸款期限不能多於10年，我們假設首付五成，那麼貸款87.5萬，貸款10年，貸款利息按以前的基準利率4.9%計算，採用等額本息法還款，那麼，計算結果如下圖：

如圖，你每月的還款額為9238元。

再算，年租金7.2萬，則沒有的租金為6000元，也就是說你每月還要額外在掏3238元補上還款額，無法以租養貸。

所以這套商鋪沒有投資價值，建議還是不要投資。

關鍵字: 財經 年租金 投資