大轮明王学无止境

面对房价，不同人有不同的观点。不许大家各自站在了自己的角度去看待房价这个问题，但是并不影响它本质的价格走势。

最近我们发现一个特别奇怪的现象：沙子涨价了，人工涨价了，钢筋水泥也涨价了，但是还有不少的人说房价会跌？

今天我们就来聊一聊，这些和房子相关的各类材料为何涨价？房子到底是涨还是跌？

一，为何沙子，人工，钢筋，水泥都涨价了？

我们活在了一个人民币不断贬值的社会里面，所有商品的价格上涨其实都能归结于货币现象。

无论是沙子，人工，钢筋，还是水泥。如果把他们全部都看成是商品，全部换算成钱的购买力。那么越往后需要的金钱数值就越大。

道理很简单，通货膨胀人民币不断贬值，100块钱的购买力，天天都在被打折。今天你用100块钱买沙子，明天你却需要300块钱才能买同样的沙子。因为明天300块钱的购买力和今天100块钱的购买力才相等。

当然了，即便排除人民币贬值，通货膨胀给我们带来的购买力打折。沙子，人工，钢筋，水泥等，它们涨价的原因也有其它，归纳如下：

第一，为了保护环境资源，很多长江流域沿线，以及其它河流流域的地方限制了沙子的开采。

限制开采，必定会引来沙子的短期稀缺，物以稀为贵。沙子涨价也就不足为怪了。

第二，在早些年产能过剩，我国提倡“去产能”的大背景下，很多钢材水泥工厂都已经倒闭。当然这里面不排除一些主动退出钢铁水泥市场的企业，以及被国企收购的。

生产钢筋水泥的企业减少了，同样的物以稀为贵，它的价格自然也就越来越贵了。

第三，所有的物价都上涨了，人工如果不涨价，要如何去消费涨价之后的柴米油盐酱醋。我们通常会看到一个现象，猪肉价格涨了，鸡鸭鱼肉价格跟着涨，蔬菜价格也跟着涨，水果价格也就跟着涨起来了等等。

这是一个经济链，任何一个商品一个接口的涨价，必然会导致下一个循环面上的物品涨价。

说句笑话，现在的人越来越贪玩，很多人都不愿意拿着低工资上班，企业招人越来越难，这是一个社会现象。

……

的确如此，沙子也好，人工也好，钢筋水泥也好，它的涨价本质上都是货币现象。当然，并不排除其它因素对他们价格上涨的影响和刺激。

二，房子的价格到底是继续上涨还是下跌？为什么材料都涨价了，还有人说房价会跌？

任何商品价格的涨跌，排除货币现象之后。其实影响的因素也特别的多，尤其是房价。房价是涨是跌，并不会由一个人的呐喊或者一厢情愿来决定。

房价涨跌还得看以下几个原因：

第1个原因，短期的政策。

这一轮房价的快速上涨，其实就是去库存政策的刺激。消费需要刺激，购房也是需要刺激的。

当大家感觉买房能够赚钱的时候，根本不会有任何一个人能够下决定不买房赚钱。这一轮去库存，各大大小小的城市政策，已经让我们见识到了它的重要性。

第2个原因，中期的土地。

城市的土地是用于修建房子的，房子是否涨价还得看供应量。

如果一个城市有特别大的供应土地作为修建房子用，这样的城市，它的房价上涨的几率不大，甚至供大于求的时候还会迎来下跌的风险。

相反，当一个城市土地的供应特别稀缺，它的房价具备上涨的动力，根本没有下跌的可能。

第3个原因，长期的人口。

任何一个商品，房子也不例外，都需要有消费者，它才可能有价格上涨的本质动力。

所以，长期来看一个城市的人口不断的净流入，不断的快速增长，它的房价一定会上涨，反之，它的房价会下跌。

……

的确如此，单纯的说房价涨跌始终是不对的。材料的涨价和房子的涨价，本质上也是货币现象，但是影响他们的因素也不见得完全一样。

而那些还说房价会下跌的人群，其实无疑是对自己买不起房的一种情绪发泄和呐喊。更是他们自认为房价下跌了自己就能够买得起，就能够弥补本轮上涨前没有低单价购房的遗憾。

但不管怎么说，房价会不会跌，最终还得看以上几个原因。把以上的原因放到各自的城市，其实就已经知道各个城市的房价涨跌了。

未来城市之间的房价是分化的，一线城市，二线城市，国家中心城市，以及一些优质的三四线城市，随着人口不断的流入土地不断的短缺，房价会一直上涨。

而那些人口不断净流出，被周边大城市不断虹吸的小县城和劣质三四线城市，长期来看它们的土地供应特别充足，人口却在不断下降，房价存在下跌的风险。

三，小结

总的来说，沙子也好，人工也好，钢筋水泥也好，它们都涨价了，也就是我们的建房成本涨价了。成本都涨价了，以后的房子一定会越来越贵。

至于那些说房价会跌的人群，应该多学习一些防止相关的知识，多从理性的角度看待问题。

但不管怎样，最后还是要特别提醒还没有购房的朋友。一定要不断的努力赚钱，持续的关注房地产市场。

在自己所生活的城市早早的买房，解决自己的户口，婚姻，子女教育等等，尤为重要。

全款变首付，首付变厕所，厕所变得买不起的案例，时常在我们身边发生。一定不要让自己错过当下买房的好时机，沦为这样的人群。

尽早买房，让自己的人生早日资产化，尽早和城市乃至金融系统有关系，为人生财富的积累添砖加瓦。

我是 重庆楼市老司机，十余年房产投资经验，熟悉重庆各区房产价值，板块轮动，购房贷款政策，购房知识，时常还要分享重庆楼市一线动态，我们一起交流，一起成长吧！

重庆地产视野

说点详细的吧。以商品房为例，目前大多是毛坯房交房，其成本为:

一、建筑成本:

1.直接费:混凝土按目前单价，最多400元/方，每平米消耗指标0.3方左右，折合120元每平方；钢筋5000元/吨，每平米70公斤以内，折合350元每平米；砌体、抹灰、门窗、措施费到交房标准，400元每平米；结构人工费，每平米400元以内。合计1300元以内每平米；

2.管理费及税金，在25%以内，折合330元以内每平米。成本不超1700元每平米。

二、建设成本:

1.主要是拿地成本，目前一线城市在700万每亩以内，折合占地面积1.1万元每平米，目前常规设计，每栋楼占地面积在1200平米以内。就是说，开发商花1320万拿地盖了一栋楼，要分摊在楼房面积上，一般在20000平米以上每栋楼，折合660元每平米。

2、其他如配套、销售了等，不再计算，大家可以估算下。

通过以上分析可以看出，一线城市，看得见的直接成本，在3000元每平米以内。可是为什么能卖6万均价？主要与拿地成本有关，与沙子、钢筋关系不大。报道说什么地王了，均价20000元每平米，房价也不应高达60000元以上吧？所以，开发商、炒房者才会有目前的暴利。沙子由80涨到300，土地由700万/亩涨到2000万/亩等等，越涨，开发商和炒房的越高兴，为什么？因为他们找到了房价居高不下的理由。

随着市场成熟乃至饱和，大家对房子成本都基本透明，所以才会要求房价回归合理价位上，这是大势所趋。开发商、炒房者、已购房者，这三类人最反对房价下跌。但市场不以人的意志为转移。没有任何一个商品可以一直暴利、却还强行要求大家买单的。

不名1文

一个健康正常的市场经济规律应该是这样的，价格高低由成本控制，成本越高价格越高，反之则越低，应该是一种正向的关联作用，而不是相逆的。如果一个市场当中的某一产品出现了类似逆转的表现，那么足以说明这个产品链是有问题的，这种现象表现的越突出，则越说明问题的严重性，说明中间环节肯定是有问题的。

我们举个简单的例子，就像以前的某种蔬菜或水果，老百姓的生产端丰产不丰收，菜农果农卖不上价格，但在销售端却贵的离谱贵的出奇，这就说明中间的流通环节有了一些违背经济规律的操作，是有人在破坏和搅乱这个市场。

造房子的成本越来越高，但房价下跌，这说明房价在前期严重透支了消费力，这个市场当中存在巨大的泡沫，是一种虚势的繁荣，需要不断的挤压和平衡这种水分。说白了，就是地产行业的利润太高了，高的已经严重脱离了正常的市场行情，成倍速的快速增长，影响了地产市场的健康发展。

现在所谓的房价下跌，原材料上涨，不过是将原本暴利的地产业渐渐拉回正常的经济秩序上来而已，即便是房价下跌，他们的利润仍然是可观的，对于吃惯了大鱼大肉的地产商来讲，啃点骨头喝点汤他们都感觉像快活不下去一样，要哭爹哭娘的卖惨，而实际上呢，和其它行业相比，他们仍然属于高利润行业。这种做派，说白了就是惯出来的。

元芳有看法

房价的组成部分有很多很多。建筑材料只是其中的一小部分。北上广深的建筑材料还没有房价的二十分之一。最值钱的是土地。乡村建房包工包料包装修总成本也不会超过二千元。房价降不降看土地。而不是你能看到的建材。

手机用户5492999511常青树

沙子人工钢筋水泥上涨就意味着房价会涨吗？这是什么逻辑呢！

当你了解了房价的构成成本之后，你就不会认为沙子钢筋水泥等价格的上涨房价就会上涨。

房子的构成成本很多，通常来说包含以下几大块。

1、材料成本。这个成本就是建房子本身所需要的材料，比如钢筋，水泥，混凝土，沙子，石灰，木板等等，这些材料成本价格一平米大概是在1200块钱到2000块钱之间，具体要看不同的城市。

2、人工成本。人工成本是建筑的一个重要成本，目前一个建筑工人一天的工资都有300~500块钱之间。

3、土地成本。土地成本是房价成本的一个大头，目前很多城市的土地成本占房价的比例都在30%以上，甚至个别城市占比达到50%以上。

4、前期工程费。一个楼盘并不是说拿到土地之后马上就可以开工，它还需要经过前期的筹建，规划设计，勘察测绘，三通一平等等。

5、基础设施费。一个楼盘起来之后你并不是马上可以用，你还需要相关的生活配套设施，供水，供电，供热，供气，道路，排洪，电视，通讯，绿化等等。

6、税费。这些税费包括房产税，城镇土地使用税，耕地占用税，土地增值税营业税，城市维护建设税和教育附加税，企业所得税，印花税等等；此外还有征地管理费，商品交易管理费，城市建设配套费，人防费，煤气水电增容费，开发管理费等一些行政性的费用，这些费用加起来能够占到房子建造成本的10%~15%之间。

7、财务费用。财务费用简单来说就是开发商为了建造房子所借的钱要支付的利息，现在很多开发商融资比较难，融资成本能够达到6％~10%之间。

8、管理费用。一个楼盘的建造并不是完全由建筑商参与当中，开发商也需要配备相关的人员，这些人员的工资，社保，公积金，差旅费，办公费，教育费等等都是一笔不小的开支。

9、营销费。现在房子并不像以前那么好卖，所以各大开发商建好房子之后需要大量去宣传，通过平面广告，电视，网络等各种渠道全方位的去营销。

从房子的成本结构我们可以看出，材料成本占比是非常低的，比如在北上深等城市一平米动不动就五六万块钱，但房子的材料成本也只不过是2000块钱左右每平米，相当于材料成本占房价的比例不足5%。

正因为材料成本占比比较低，所以即便市场上的钢筋水泥沙子人工费用上涨，但对房价总体影响是比较小的，即便最近一段时间这些材料成本费用上涨了，而且有些地方涨幅还不小，但并不意味着材料成本上涨房价一定跟着上升。

至于在建筑材料成本不断上升的情况下，还有人说房价会下跌，这里面主要基于市场需求的判断。

当前我国楼市已经来到了一个拐点，很多城市的房子空置率都比较高。2017年西南财经大学曾经做过一个市场调研，根据这份市场调研结果显示，目前中国各大城市的房子总体空置率至少达到20%以上，有部分二三线城市的空置率甚至达到25%以上。

按照国际经验，中国的城镇自然空置率率为9.8%算是比较合理的，一线城市的空置率为11.3%，二线城市为9.1%，三线城市8.8％这才算是比较正常，现在很多城市的房子空置率都超过了国际标准。

这意味着目前我国很多城市的楼市已经逐渐饱和，甚至是供过于求，在这种市场供需之下，大家认为房价还有增长的空间吗？

我们不否认最近几年很多城市的房价仍然继续上涨，比如根据国家统计局统计的2019年9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况数据显示，在这70个大中城市当中，9月份房价同比上涨的有69个，同比下降只有一个，有很多城市同比上涨都达到10%以上，个别城市同比上涨甚至超过20%。

从这个数据统计结果来看，目前大部分城市的房价仍然在继续上涨的，但我认为这种上涨是缺乏根基的，这些城市的房价之所以在继续上涨，我认为这里面有很大的一个原因，就是资本的推动。目前仍然有很多资本在楼市里面倒腾，比如在A股3000多家上市公司当中，就有超过一半的公司持有投资性房产，这些投资性房产市值超过1万亿元，部分上市公司持有的房产价值甚至超过100亿。

但是未来随着市场投入的房子越来越多，当投资获利的空间慢慢收窄，会有越来越多的资本逃离房地产，到时我相信有很多城市的房价涨幅会慢慢降低，甚至有部分城市会出现下降的可能。

所以从整体来说，建筑材料成本的上升短期内对房价有一定的影响，但是这种影响有限，真正决定房价走向的是市场的需求。当市场供过于求的时候房价上涨的底气在哪里呢？我相信未来3~5年将是我国楼市一个重要的转折点，很多城市的房价涨幅将会继续收窄，甚至停止上涨，部分城市还有可能出现下跌。