2020-02-02 12:53:18 佚名

劉寬新

商業地產如何精準定位，這不是一個簡單問題，我們來實際分析一個案例，希望從這個案例當中，能有所啟發，新城控股大家都應該知道，它的旗下有個商場叫吾悅廣場，最近在廣西欽州市新開了一個商場，7月19號開業的，它的位置在欽南區核心地段，我們來看一下，它是怎麼選的，我們分析一下欽州，欽州有欽東，欽南，欽北，欽州西，四個片區，欽南區是新開發的區，欽北是老城區，商城算是上個世紀的商場，欽東和欽州西都是些特別小的商超，欽州的整體都需要消費升級，所以吾悅廣場的出現，給欽州市大型商業帶來了一次消費升級，開業當天爆滿，人滿為患，我們再看看周邊，商場的對面是欽州最中心的白石湖公園，周邊有5個小區，走路到商場10-20分鐘就能走到，非常近，商場周邊是它們自己建設的兩個小區，還有一箇中學，走路3分鐘就到中學門口，所以通過這個案例，我們大概就能清楚的瞭解到吾悅廣場的定位，所以一個項目的定位和周邊地區整體環境是非常重要的了。希望對大家在定位方面能有所幫助，謝謝！

奇域世界

商業地產項目如何精準定位？商業地產投資大、風險高、投資回收週期長，前期的論證十分重要。總的來說，要基於城市發展規劃與地區消費水平兩個方面精準定位，而這兩方面又包含了眾多指標。

城市等級與發展規劃

城市等級代表了GDP指標、經濟發展潛力、人口數量、消費能力、物流水準等。這些指標影響著商業地產的投資規模和今後品牌定位等硬性指標。比如三四線城市優衣庫、無印良品可能就不會進入。要引進大型超市，永輝超市也不會考慮。因為這些品牌拓展與城市級別是關聯的，有再好的招商政策也不會合作。
城市發展規劃最起碼是10年以上的長遠戰略，決定了城市圍繞規劃展開的一系列經濟動作。比如政府辦公廳搬遷到新區，代表了行政區域的轉移。加大濱海地區開發說明旅遊和居住人口的增加。城市中心往西部轉移，說明商業、新城區、人口的激增等等。這些對商業地產的決策十分關鍵，預示著是否有發展潛力、成長空間、增值價值、政策扶持力度等等。

地區人口與消費水平

相同等級的城市人口基數、消費能力和經濟發展水平並不一樣，因此不能作為唯一參考。還要重點關注人口規模和購買力指標。國內有一些城市人口基數很龐大，但購買力並沒有同等級城市購買力強，說明經濟一般但人口多，那商業地產的定位需要降低一些檔次，就會關聯後續的商業運營決策。反過來人口少購買力強的地區，在商業組合上也許需要反其道而行之。
人口與消費水平相互關聯，但又不絕對成比率。消費水平其實受到經濟水平、城市特點、城市所處區位等要素影響，比如沿海城市和區域樞紐型城市、工業製造型城市與貿易金融型城市，旅遊型城市和宜居型城市，城市性質不同，人口消費水平也不一樣，需要很好的論證。

操作中的精準定位要素

商業地產選擇的位置。是城市商業中心、老城區新城區、CBD中心或是火車站周邊等。項目區位代表流量、商業定位、發展潛力。
周邊人口性質。CBD中心和商業中心人群消費能力較高。火車站周邊人流很旺，購買力強，但不代表需要高品質品牌。大型居住區人口基數大，但以解決居民生活消費為主，品牌和業態要匹配。
商業地產飽和度。再好的地段、龐大人口、高消費能力，但如果一公里內有多家同業態商業地產項目，也要考慮能否做如何做了，這是競爭戰略的考慮。

總之，商業地產的精準定位，有多方面的數據考量。圍繞消費者購買力、消費者行為習慣、項目地段、發展潛力來研究不會有錯。有了科學性論證，在商業地產投資額度、項目規模體量、商業品牌運作、商業業態定位方面就會降低風險，會更接近實際。但最終還是要看商業地產自身的運營能力，好項目做砸了這個世界也不少見，不過現在經濟形勢想做好也不太容易。