用戶54390627556

首先，房產價值，分為：土地+房屋。

土地資源由於稀缺性，一般性都是增值的，而房產因為老化問題，在交付的那一刻開始，就隨著時間的推移，不斷貶值。

有必要解釋一下，很多人認為土地資源很豐富，並不稀缺，這是很狹隘的理解。

因為國內不僅是劃分用途的，比如，農業用地，集體建設用地，商業用地、工業用地、住宅用地，行政劃撥用地，等等，每年新增城市建設用地中，住宅用地佔比並不高。

而且，每個城市的用地指標是被嚴格限制的。因為國內要保護18億畝的耕地，解決14億人口吃飯問題。

所以，城市土地資源的稀缺性，其實是政策導致的，而並不是自然形成的。

另外，國內實行的是和香港一樣的土地批租制，國內住宅土地擁有70年的使用權，而房屋是擁有永久所有權的。

所以，從“土地+房產”的角度看房產價值的貶值與否，主要看土地是否足夠稀缺。如果房產所處的地段是城市核心，具有不可複製的稀缺性，大概率房產價值在長週期下，應該是升值的。

其次，房產價值，分為：本身價值+附加價值。

國內很多社會公共服務資源，是與戶籍掛鉤的，而戶籍又與住宅形成一一對應關係。

比如每個城市優質的教育資源，如果是學區房，那麼，由於優質公共服務資源的加持作用，房產價值是升值的。

但是，一個城市的優質公共服務資源，存在一定的調整變數。比如學校搬遷了，所以，“本身價值+附加價值”這類房產，價值的穩定性不高，存在因為資源調整，而帶來的市場價值變化。

所以，從這個角度看房產價值的貶值與否，要看房子和戶籍掛鉤的各項社會公共服務的優劣程度，以及重新分配的方式。

當然，一套房子即便很破舊，但是附加價值很高，比如，北京有些老得不能再老的破舊房子，就是因為搭上了優質學區資源，價格一直很堅挺，而且每年都漲價。

再次，房產價值，分為：實物價值+延伸服務價值。

很多人買房，只看房子的品質，雖然說品質好的房子，價值當然會高一點，但是前面也解釋了，房子是會折舊的，這個時候房產價值就會打折。

如果有更好的物業服務來維持小區和房產的質量，延緩折舊，那麼房產價值就可以維持比較長的價值衰減週期。

所以，從“實物價值+延伸服務價值”角度看房產價值的貶值與否，要看小區的物業服務質量。如果物業不給力，這房子貶值的速度，相對那些有更好物業服務的樓盤，會快很多。

第四，任何商品的價值，都是由供需決定的。

假設你所在的城市或者板塊，將來人口淨流入，各項優質公共服務資源和城市稀缺性配套資源都比較完善，那麼房產價值必然是提升的。反之，則下降。

畢竟，房產不是快消品，由於土地資源存在物理空間上的稀缺性，一個地區住宅的總規模是有上限的。可是需求會因為各種利好因素，被持續導入。

所以，這種長期存在的，動態的供需關係，會逐漸在一些地區走向失衡（供不應求），供需關係開始影響房產價格走向。

第五，房產價值，有兩方面體現。

一方面是比較增值——質量、居住環境、公共服務資源和生活配套完善的高端房產，會比低端房產，增值潛力更大。

因為有錢人，更願意，也更有能力，為更好的居住條件，支付更多的錢，這就是房產的比較溢價（增值）。但是預算有限的人，卻無法支付大量購房款買更好的房子。

另一方面是自然增值——當今的信用貨幣體系之下，貨幣每年都在超發，樓市上行週期，好的房子，和差的房子都在增值，只是好的房子增值的比差的房子多。

所以，近20年國內樓市中的各類住宅，幾乎都是漲價的，只是有些增值多，有些增值少。

總得來說，一些人口淨流出、缺乏產業基礎、民眾收入提升能力有限、缺乏優質公共服務資源的城市，以後十年，比較差的房子，會成為一種負擔。

而一二線大城市，由於城市所在省份內的首位度的提升，對優質資源和人口的吸附能力更強，而土地資源的供應又有限，大概率以後十年房價是要上漲的。尤其是其中一些品質不錯的房產。

小扒說房

供需結構決定，我家縣城樓盤很少，一個縣差不多80萬人口，好多人想買的，房源很少，想買合適的比較難，這兩年房價漲得有點猛，最旺樓盤已經達到6000元每平了，其他地段3000到4000多，隔壁縣起樓盤很多，好多不到4000能買到，個人覺得買房量力而行，去改變居住環境，不做房奴，不去強調漲跌，生活過得開心就好。

軟包定製

十年後縣城裡的房子，和一二線城市的房價，可能差距會越來越大，但是說到貶值，一直能通過，通貨膨脹去換算，有可能感覺是貶值了，實際上，未來十年，縣城的房價，還是會增長，如果在縣城進行，房產投資，可能最後的結果，竹籃子打水。

為什麼會這麼說，其實特別簡單，縣城裡的房子，只適合居住，不適合投資，你特別簡單，就是因為縣城的需求，本來就有限，不具備太多購買力，同時縣城的經濟，也跟不上一二線城市，也就是說，老百姓的收入，基本處於比較低的水平，沒有支撐高房價的後備力量，這是一個現實的問題，還有一個現實的問題，供需關係，縣城的需求，一定會取向運動衝湧向城市，婚房一族，除了他們，縣城購買房子的人，基本上處於停滯狀態了。

假如你在縣城投資房子，那麼十年後，是有成本到底有多高，假如按揭了，假如裝修了，假如出租了，即使是這樣，十年後的持有成本，也很高，特別是利用了槓桿，利息還是蠻高的，縣城房價的增長幅度，可能沒那麼高，讓你賺錢的可能性，持平已經非常不錯了，這就是縣城裡的房子，然而，房子，隨著時間的推移，20年後，就會貶值，因為各方面功能都跟不上了，就屬於舊房子了，所以貶值的可能性也很大，十年後到是不至於，但是，增長的幅度也會有限，所以，縣城的房，只能居住，至於說貶值，沒有那麼嚴重，唯一的可能性，就是房子沒有增長太快，通貨膨脹太快了，所以這樣一計算，可能是有一些貶值，因為錢不值錢了。

好了，就說這麼多吧！關於投資購房，還有什麼其他的疑問可以隨時關注公眾號，樂福居，這裡會有一系列關於購房的一些小常識，等你來哦。

樂福居

小縣城距離大城市相對遠一些，人口較少，經濟也不發達。我國一共有1600多個縣，縣級市370多個，經濟發展較快的縣市不足三分之一。房價每平四五千元的佔大多數，七八千元左右的也有，極個別的早已破萬。價格越低的小縣城，老百姓購房的壓力越大。這說明一個問題，小縣城的房價虛高的成份也很大，大大超過了房子本身的價值。

那麼十年後的房子會貶值嗎？依我看大部分小縣城的房子，在十年後肯定會貶值，而且會越來越不值錢。

根據我國的城市發展規劃來看，城市的發展重心，把中心城市的發展和城市群建設作為今後城市發展的方向和目標。同時也明確提出了城鎮化發展的目標和要求，即利用十年左右的時間，也就是到2030年前後，城鎮化率由現在的58%達到70%以上。這是一個什麼概念？就是說到2030年，城鎮常住人口要達到70%，只有剩下的30%的人口在農村。可能有人會說，城鎮常住人口越多，住房需求量就越大，房子會更值錢，怎麼能貶值呢？這種想法是有道理的。但是，人口是在不斷流動的，而流動人口往往是向大點的城市集中的，並不只侷限在小縣城。隨著城市化規模的不斷擴大，小縣城的人口會越來越少。和現在一樣，走出去上學的孩子，畢業後有多少回到老家呢？同樣，走出去的年輕人，有條件的也在外面買了房。還有的為了孩子上好一點的學校，也儘量由小縣城向縣級市、地級市流動。同時，隨著老齡化的加劇，人口會自然減少。這樣算來，十年後的小縣城和今天的一個鄉鎮差不多。如果小縣城的再不具備區位優勢和資源優勢，而人口又不斷減少，所以經濟發展就會越來越慢，失去了發展的動力。只有人口、資源、區位才能支撐一個城市的發展，所以，根本就不可能支撐高房價。房價也越來越低，也就是說越來越貶值。

農村小白哥1

不用等十年，今年過後就在貶值了

縣城的房子

縣城可以認為是一個經濟不太發達，人口不太多的地方，而縣城房子近幾年的漲價，完全是因為貨幣的供給量太多了，一部分來自於銀行貸款的投放，更大的一部分來自於過去幾年的天量規模的棚戶區改造貨幣化安置。而進入2019年後，政策導向改變，房住不炒不絕於耳，銀行的銀根收緊，並且2019年開始棚改的規模比前幾年下降了一半，隨著棚改到了尾聲，未來棚改的規模只會更少，而且鼓勵實物化安置，兩項並舉，從金融方面直接掐死了縣城的房地產市場的發展，而且縣城一般人口淨流入不多或者有可能是流出的狀態，那麼未來，從影響房價最重要的因素-人口來看，縣城的房價不降就已經燒高香了。

縣城的房子要保值需要漲價到多少

我們假設某縣城的房價是6000元/平米，按照現在貨幣發行增量12%以及GDP增量6%計算，通貨膨脹率約為6%，如果未來十年一直持續6%的通貨膨脹率，那麼十年後，該縣城的房價要賣到10745元，而且你的房齡超過了十年，作為二手房房齡也算偏高了。

綜上所述，未來支撐縣城的房價的因素不見了，所以未來，如果要投資縣城的房價會虧損，自己住就無所謂了，找到合適的下手就可以了。

經濟觀察哨

先說結論：九成以上縣城的房子大概率難以跑贏通脹，也就是會貶值。理由如下：

第一，縣城人口往重點城市集中將會是一個長久的趨勢。

農村人口轉向縣城，縣城人口轉向省會，省會人口轉向幾個重點的一線城市和強二線城市。

沒人沒需求，沒需求，房價就很難漲上去。

第二，未來十年，房價的增速會放慢，不再像過去十年一樣突飛猛進。

經濟增長速度放慢了，整個社會的財富增長速度就慢下來了。再加上目前中央有意開始在控制M2的增速，所以未來貨幣貶值的速度也會稍微慢下來。

在這樣的背景下，房價的總體增速就會降下來了。而對於縣城而言，由於處在房地產市場的底端，價值的下跌速度會比平均更快。

第三，未來十年，縣城的房子有可能失去流動性，這是最危險的。

比貶值更厲害的，是現成的房子有很大的概率失去流動性。就像鶴崗的房子一樣，哪怕你降價都沒人買。

所以在未來，只有大城市和核心一二先城市，以及這些城市周邊縣城的房產才是有價值的，才是資產。

其他縣城的房子，有可能變成負債。

以上。

我是曾英傑，專注研究粵港澳大灣區的地產老兵，暢銷書《一本書讀懂粵港澳大灣區房地產市場》作者，華南城市研究會副會長。歡迎關注、留言、提問和交流。

英眼看房

怎麼會下跌呢？貨幣不斷地貶值，房價從94年開始說泡沫要跌，你見過真的跌嗎？十年後少說漲2倍，有的說不定漲5到10倍，不信你等著瞧！

今年房價又要暴漲！特別是以前無人問津威海海景房，從去年開始，漲起來了，今年有暴漲的勢頭！！！海世界去年一期6500元每平方，年初二期8700元每平方，到現在萬元每平方，上週星期六一天賣掉98套！現均價在10000～10800元每平方！

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用戶102580615947

10後縣城的房子會貶值嗎？我有一個大膽的猜想：我認為十年後多數縣城的房子大概率不會具有保值的作用。

1、10年後是一個關鍵的節點

十年後中國的城鎮化率將達到70%，

在城鎮化率達到70%以前人口流動的趨勢是農村人口走入城鎮，小城市人口走向大城市，

所以縣城及以上城市房價都在上漲，因為本地的農業人口進入縣城也足夠支撐本地縣城房價的上漲。

但是城鎮化率達到70%以後，人口從農村進入城鎮的趨勢大幅削弱，而從小城鎮走向大城市的趨勢依然是強勁的。到那個時候沒有能夠吸引外地人口作為動力的縣城，房價是很難上漲的，所以可能連保值的功能都沒有了。

而對於那些，交通依然不便利，地處偏僻的縣城也面臨本城人口往外流失，這對房價的支撐作用在下降，房價下跌都再所難免。

2、縣城無法形成產業化

資源是稀缺的，產業資源也是如此，縣城無法完成產業結構優化，無法提供高薪的工作崗位，僅僅依靠消費是無法推動經濟發展的。

不知道各位讀者有沒有去查看統計公報（這裡有一個地區詳細的經濟發展情況），雖然全國的經濟發展從高速發展轉向高質量發展，但是對於省會城市的增速是高於全省的水平的，而如果細化到縣城，其經濟增速放緩更厲害。

沒有經濟持續穩定的增長，房價支撐的基礎是不存在的，過往不少縣城有一部分人是在外地工作賺錢，在家鄉縣城購房消費，所以縣城的房價對他們而言還能接受，但是未來這種人口越來越少。

十年後我並不看好縣城經濟發展，所以其房價也堪憂，不過中國有兩三千個縣，對於那些百強縣，經濟之強堪比地級市，這種有產業的縣城能夠吸引人口。對於這種產業活力好，能夠吸引外地人口進來的，經濟和房價也都能持續。

而對於那些人口持續流出的縣城，十年後房價堪憂，當然，這只是我個人看法。

壹號股權

一般來說，小縣城距離大城市相對遠一些，人口較少，經濟也不發達。我國一共有1600多個縣，縣級市370多個，經濟發展較快的縣市不足三分之一。房價每平四五千元的佔大多數，七八千元左右的也有，極個別的早已破萬。價格越低的小縣城，老百姓購房的壓力越大。這說明一個問題，小縣城的房價虛高的成份也很大，大大超過了房子本身的價值。

那麼十年後的房子會貶值嗎？依我看大部分小縣城的房子，在十年後肯定會貶值，而且會越來越不值錢。

根據我國的城市發展規劃來看，城市的發展重心，把中心城市的發展和城市群建設作為今後城市發展的方向和目標。同時也明確提出了城鎮化發展的目標和要求，即利用十年左右的時間，也就是到2030年前後，城鎮化率由現在的58%達到70%以上。這是一個什麼概念？就是說到2030年，城鎮常住人口要達到70%，只有剩下的30%的人口在農村。可能有人會說，城鎮常住人口越多，住房需求量就越大，房子會更值錢，怎麼能貶值呢？這種想法是有道理的。但是，人口是在不斷流動的，而流動人口往往是向大點的城市集中的，並不只侷限在小縣城。隨著城市化規模的不斷擴大，小縣城的人口會越來越少。和現在一樣，走出去上學的孩子，畢業後有多少回到老家呢？同樣，走出去的年輕人，有條件的也在外面買了房。還有的為了孩子上好一點的學校，也儘量由小縣城向縣級市、地級市流動。同時，隨著老齡化的加劇，人口會自然減少。這樣算來，十年後的小縣城和今天的一個鄉鎮差不多。如果小縣城的再不具備區位優勢和資源優勢，而人口又不斷減少，所以經濟發展就會越來越慢，失去了發展的動力。只有人口、資源、區位才能支撐一個城市的發展，所以，根本就不可能支撐高房價。房價也越來越低，也就是說越來越貶值。

以上看法不一定正確，歡迎大家共同探討。

平淡如水5343

1、目前房價的趨勢是，越大的地方越不愁人買房子，越小的地方，空置越多，所以大城市房子升值可觀，而小城市由於缺乏人口大量流入，還有棚改貨幣化的收緊，房子價值很難有大漲空間。

2、至於縣城嘛，有人說，以後的縣城就是現在的農村，沒有支柱產業支撐經濟凋敝、人口衰減，主要是老人和小孩留守，年輕人都去大城市掙錢了，所以縣城的房子很難說會持續上漲。

畢竟縣城有什麼基礎支撐房價，就業、教育、醫療、產業等等都很難起到支撐作用，今後預計也就是四十幾座城市房價堅挺，其餘有價無市。小縣城一般沒有二手房交易，房價反映的僅僅是新房的價格，自住無所謂，投資需要慎重。

3、不過，這也得看情況，作為一些縣城的房價也是隨大勢而行，緊挨著一線城市及新一線城市房價漲幅大且過萬，普遍正常。而且，現在農民有了一定的消費能力，也能夠追求更好的生活，小縣城房價五六千，農民也有能力在小縣城買上房子了。

關鍵字: 土地 房產 貶值