我代理的北京市朝陽區人民法院（2017）京0105民初19180號確認合同無效糾紛案、上海市楊浦區人民法院（2017）滬0110民初18436號房屋買賣合同糾紛案、上海市第二中級人民法院（2018）滬02民終8228號房屋買賣合同糾紛案三個案件中，我都是代理被告（二審中是被上訴人）應訴（都取得了勝訴），原告（二審中的上訴人）都是以“惡意串通，損害第三人利益”為由起訴或上訴，要求確認合同無效。原告（二審中的上訴人）以“惡意串通，損害第三人利益”為由要求確認合同無效的訴求都沒有得到法院支持，這當然和個案中舉證質證及法庭辯論等有很大的關係，但是從上述幾個案子，我們也可以看出，以“惡意串通，損害第三人利益”為由要求確認合同無效的訴求很難得到支持，因為“惡意串通”很難舉證證明。

《合同法》第52條規定：“有下列情形之一的，合同無效：……（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；……”

“惡意串通”是指合同雙方以損害第三人利益為目的而非法勾結通謀的行為。在公證委託賣房的背景下，“惡意串通”是指公證委託的代理人（受託人）與買房人以損害賣房人（嚴格講是房屋所有權人）利益為目的，非法勾結通謀的行為。

一、“誰主張，誰舉證”

《民事訴訟法》第64條規定：“當事人對自己提出的主張，有責任提供證據。當事人及其訴訟代理人因客觀原因不能自行收集的證據，或者人民法院認為審理案件需要的證據，人民法院應當調查收集。人民法院應當按照法定程序，全面地、客觀地審查核實證據。”

《民訴法解釋》第90條規定：“當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實，應當提供證據加以證明，但法律另有規定的除外。在作出判決前，當事人未能提供證據或者證據不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的後果。”

《最高人民法院關於民事訴訟證據的若干規定》第2條規定：“當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利後果。”

根據上述規定，以惡意串通損害第三人利益為由主張合同無效的一方應當舉證證明“惡意串通”。

二、最直接最有力的證據難以獲得

例如，在公證委託賣房案件中，如果賣售人本人【（原）房屋所有人】以惡意串通損害第三人利益為由訴請確認合同無效，證明“惡意串通”的最直接最有力的證據莫過於如下證據（其一即可）：

1、（原）房屋所有人的公證委託代理人與買受人簽訂的協議，協議內容是如下條款（全部或主要部分）：合同價明顯低於市場價、房款不實際支付給房屋所有權人、非法利益如何分配、如何規避法律責任等等。

2、（原）房屋所有人的公證委託代理人與買受人謀劃非法轉讓房屋所有人房產以非法獲利的真實性能夠得到認可的錄音錄像等。

但是上述證據一般不會存在，即便存在，（原）房屋所有人也幾乎不可能獲得。所以說，最直接最有力的證據難以獲得。

三、與其七拼八湊碰運氣，還不如轉換思路

（一）七拼八湊碰運氣

所謂七拼八湊碰運氣，是指以惡意串通損害第三人利益為由主張合同無效的一方，羅列諸多對自己有利的證據【如：房價低於市場價的70%或房價偏低、房屋買受人沒有實際看房、房屋買受人沒有實際支付房款或（原）房屋所有人沒有實際收到房款、該房屋交易有“套路貸”的背景或與之關聯、房屋買賣合同的部分主要條款缺失或不合常理等等】。不可否認，這些證據是很重要的證據，也是獲得勝訴的必要條件。但是，之所以說“碰運氣”，是因為這些證據無一能夠直接證明“惡意串通”，舉證方只能寄希望於法官根據優勢證據原則和自由心證能夠相信自己所說屬實並進而支持自己的訴訟請求，但是請求權基礎邏輯上的混亂脫節給法官的裁判帶來壓力和困擾，所以說原告有碰運氣之嫌。

當然，個案中原告如此主張可能是無奈之舉，也有可能是個案中有一兩個很有利且很有力的背景，如：

（1）買賣雙方有關聯關係：最高人民法院（2012）民四終字第1號民事判決（最高院指導案例33號）債務人將主要財產以明顯不合理低價轉讓給其關聯公司，關聯公司在明知債務人欠債的情況下，未實際支付對價的，可以認定債務人與其關聯公司惡意串通、損害債權人利益，與此相關的財產轉讓合同應當認定為無效。

（2）公證委託賣房背景下，（原）房屋所有人的代理人與房屋買受人是同事關係，且庭審中謊稱之前不認識。北京市海淀區人民法院（2016）京0108民初7279號民事判決認為：結合郭某某與張某某在本案審理初期均表示雙方因此次房屋買賣事件才予以相識，直到王某某調取雙方均系中鼎嘉業（北京）投資管理有限公司的職員後，雙方才承認系事先認識的同事關係。故本院認為依據毛某與王某某的公證書，如果王某某不能按期償還借款，毛某可依據公證書向法院申請強制執行。即使需要出售涉案房屋來償還王某某對毛某的借款，張某某亦應核算欠款數額，與王某某共同確定出售房屋的具體內容及出售房屋後售房款的處置情況。但張某某在本案中並未履行上述義務，作為買受人的郭某某亦未履行實際付款義務，故據此本院認定郭某某與張某某在房屋買賣的過程中存在惡意串通的事實行為，損害了王某某的合法權益。

（二）轉換思路：以意思表示不真實為由主張合同無效

1、法律規定

《民法通則》第55條規定：“民事法律行為應當具備下列條件：(一)行為人具有相應的民事行為能力；(二)意思表示真實；(三)不違反法律或者社會公共利益。”

《民法總則》第143條規定：“具備下列條件的民事法律行為有效：（一）行為人具有相應的民事行為能力；（二）意思表示真實；（三）不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。”

2、法理解析

什麼是意思表示不真實？以公證委託賣房，（原）房屋所有權人以意思表示不真實為由主張合同無效為例，誰意思表示不真實？哪個階段有不真實的意思表示？

（1）公證委託書系偽造，（原）房屋所有權人根本就沒有賣房的意思表示。

（2）公證委託書真實，但是（原）房屋所有權人做此公證委託，是為其債務做擔保，而不是真想賣房。

（3）房屋買受人買房非真實意思表示，房屋買受人的真實意思不是“買”，而是“騙”。真正的買房人，不論是自住，還是投資，都會非常謹慎：正規渠道獲取房源、實地看房、認真簽約、合理對價、實際付款、要過戶也要交房……但是，如果買受人只是想將房子“騙”到手賺取非法利益（不論是自己持有還是轉賣），上述環節會部分缺失。反過來說，上述重要環節部分甚至全部缺失或不合常理，則說明買受人沒有買房的真實意思，房屋買賣合同也就無效。

附

案例一：侯某與李某等確認合同無效糾紛案

侯某稱因向案外人郭某某借款，郭某某擔心還款問題，要求其辦理委託出售房屋的公證，其按照郭某某的要求進行了委託宋某出售房屋的公證。公證書記載委託事項：……簽訂房屋買賣合同（含網籤合同），辦理產權過戶登記手續……代收售房款……。宋某稱其接受侯某的代為出售房屋，且侯某也有出售房屋償還借款的意思。為此，宋某提交了侯某與郭某某的短信、通話錄音等予以佐證。侯某不予認可，稱當時郭某某要求其賣房，其曾經考慮過賣房，後也沒有出售。

另查，宋某和李某均稱之前不相識。李某稱買房前由宋某帶著去看過一次房，當時房屋內有一男一女自稱侯某親屬，並且也配合看房，房屋過戶後再去的時候，發現房屋被其他人佔有，至今尚未交付房屋。

審理過程中，經侯某和李某申請，本院委託評估機構對案涉房屋在2016年2月23日和2016年1月22日時點的價值進行評估，評估報告給出的價值分別為351.35萬元、345.95萬元，同時提示估價對象為按經濟適用住房管理的住房，上市交易由購買人按成交額的3%補交土地出讓金，本次評估結果不包含應向政府補交的土地出讓金。侯某支出評估費11284元、李某支出評估費11149元。

裁判原文節選【案號：北京市朝陽區人民法院（2017）京0105民初19180號】侯某以宋某、李某惡意串通損害其利益為由，主張《存量房屋買賣合同》無效，應當就此舉證證明存在惡意串通的情形。認定存在惡意串通的情形，應當以當事人在主觀上有損害他人等的利益的意圖，並且客觀上必須有相互勾結和串通的行為。本案中，從查明的情況看，《存量房屋買賣合同》出賣人為宋某代理的侯某，買受人為李某。因此，侯某需舉證證明宋某與李某存在惡意串通的情形。首先從主觀意圖上看，侯某公證委託宋某代為辦理房屋出售事宜，李某在宋某持有侯某公證授權委託書的情況下，與宋某簽訂《存量房屋買賣合同》，並按照合同約定支付相應價款。上述情況均不足以說明宋某和李某主觀上有損害侯某利益的意圖。其次，從客觀表象上看，依據現有的證據，僅有宋某與李某簽訂《存量房屋買賣合同》並支付價款的行為，侯某未提交證據證明宋某與李某存在其他行為，諸如宋某與李某的身份關係問題，是否存在事先一致的行為等。因此，在經公證的授權委託書已授權宋某簽訂房屋買賣合同（含網籤合同）、辦理產權過戶登記手續、代收售房款等，宋某與李某簽訂房屋買賣合同，並且按照合同約定支付價款的情況下，侯某未提交證據證明宋某與李某存在惡意串通的行為，本院對於侯某的主張不予採納，對其要求確認《存量房屋買賣合同》無效和將房屋產權迴轉登記至其名下的請求，本院均不予支持。

從法律規定上來看，一方以欺詐、脅迫的手段，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，屬於可撤銷可變更的合同。因受託人的故意或者重大過失給委託人造成損失的，委託人可以要求賠償損失。無權處分人轉讓不動產的，所有權人在特定情況下可追回。侯某可視具體情況，決定是否另行主張。

綜上，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第（二）項、《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規定，判決如下：

駁回侯某的全部訴訟請求。

案件受理費23600元，由侯某負擔（已交納11800元，餘款於本判決生效後七日內交納）。

評估費22433元，由侯某負擔11284元（已預交），由李某負擔11149元（已預交）。

如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，並按對方當事人的人數提出副本，上訴於北京市第三中級人民法院。

案情簡介：2014年6月21日，陳某某（乙方）與案外人徐某（甲方）簽訂《借款抵押協議書》，約定甲方將自己的閒散資金出借給乙方，乙方願意用房地產為借款提供擔保。借款金額：60萬元整。借款期限：二個月，自2014年6月21日起至2014年8月20日止。借款利息：月利率為1.8%，利隨本清。還款日期：乙方應於2014年8月20日前歸還借款本金和利息。乙方願意為本協議書項下的某某及利息提供房地產抵押擔保，房地產坐落：上海市楊浦區殷行路XXX弄XXX號XXX室，房地產建築面積：48.76平方米，房地產協商價值：120萬元。本協議書經公證後即成為具有強制執行效力的債權文書，借款人不履行或者履行不適當的，借款人願意接受有管轄權的人民法院的依法強制執行。違約責任：乙方未按本協議約定期限歸還借款本金的，每逾期一天，應向甲方付應付借款本金的萬分之六違約金。

2014年8月14日，上海市寶山公證處出具（2014）滬寶證字第7657號《具有強制執行效力的債權文書公證書》，證明2014年6月21日陳某某與案外人徐某簽訂了借款抵押協議書，雙方的簽約行為符合《中華人民共和國民法通則》第五十五條的規定；協議書上雙方的簽名均屬實；協議書內容符合《中華人民共和國合同法》和《中華人民共和國物權法》的有關規定。根據《中華人民共和國公證法》、《中華人民共和國民事訴訟法》的規定，本公證書具有強制執行效力。

2014年6月21日，陳某某向案外人趙某某出具《委託書》，由陳某某委託趙某某代為辦理係爭房屋出售的相關事宜，委託期限自2014年8月21日起至2015年8月20日止。其中，委託事項第五條內容為：代為簽訂上述房地產的買賣合同（出售價格不低於120萬元）及撤銷買賣合同、領取房地產轉讓價款，並協助買受方辦理按揭貸款及其它相關手續。

2014年8月14日，上海市寶山公證處出具（2014）滬寶證字第7656號《公證書》，證明陳某某於2014年6月21日在上海市寶山區128紀念路XXX號在公證員面前，在前面的《委託書》上簽名。

2015年6月17日，陳某某向傅某某出具《委託書》，由陳某某委託傅某某辦理出售係爭房屋的相關事宜，委託期限自委託書簽字之日起至2016年6月16日止。

2015年6月25日，上海市東方公證處出具（2015）滬東證字第24312號《公證書》，證明陳某某於2015年6月17日在該處，在前面的《委託書》上簽名，該簽名行為屬實。

2015年6月26日，傅某某代陳某某與顏某某簽訂《上海市房地產買賣合同》，約定陳某某將係爭房屋轉讓給顏某某，建築面積48.76平方米，轉讓價款為80萬元整。

2015年7月18日，顏某某向滿懿（上海）房地產諮詢有限公司支付佣金8,000元。

2015年8月4日，係爭房屋產權人變更登記為顏某某。

2015年8月8日，傅某某向顏某某出具《收據》，內容為：房款80萬元，經結算，已經全部收齊。

2015年8月3日，傅某某向案外人徐某轉賬19,500元；2015年8月5日，傅某某向案外人徐某轉賬35萬元；2015年8月11日，傅某某向案外人徐某轉賬25萬元；2015年8月16日，傅某某向案外人徐某轉賬14.5萬元，以上合計76.45萬元。

一審審理中，案外人徐某書寫《情況說明》，說明其收到傅某某轉賬的76.45萬元，其與陳某某的本息已全部結清。2018年3月27日庭審中，法庭詢問陳某某，陳某某向法庭陳述其向徐某歸還借款利息付至2015年7月14日，之後是否付過？陳某某回答，沒有了。法庭又問陳某某，徐某之後有無主張過要求你還款？陳某某回答，沒有。

2018年3月27日庭審時，法庭還詢問陳某某，陳某某陳述向徐某支付的都是利息，是嗎？陳某某回答，是的，我們只支付過利息，沒有還過本金。就陳某某向案外人徐某歸還的利息問題，陳某某提供了從2014年12月31日至2015年7月14日陳某某轉給徐某的單據，金額共計35,800元。2018年3月27日庭審時，法庭詢問陳某某，陳某某陳述向徐某從2014年6月20日支付至2015年7月14日利息共計184,800元，但提供的銀行流水沒有那麼多，是否還有其他書面憑證？陳某某回答，沒有。

2015年12月6日，陳某某與顏某某簽訂《賣房定金協議書》，約定陳某某向顏某某購買係爭房屋，成交價為100萬元，買賣過程中產生的所有費用，全由陳某某負擔。陳某某支付定金5萬元，承諾在定金支付後28日內，即1月5日前，付清總房價的30%，作為首付。到時如陳某某不能按時足額付清首付，顏某某除使用定金罰則外，陳某某還應當賠償因其違約給顏某某造成的所有經濟損失。

2015年12月6日，陳某某向顏某某支付定金5萬元。

一審審理中，陳某某提供其與顏某某在2016年1月28日的通話錄音，陳某某稱在對話中其才得知顏某某不是真實的買房人。顏某某對該錄音資料的真實性不予認可。陳某某稱通話錄音的原件已被陳某某刪除。

2016年3月2日，陳某某書寫《承諾書》，內容為：茲委託傅某某代表我在所賣房款中先行償還本人欠徐某的債務，以上承諾是陳某某的真實意思表示。

2016年3月2日，陳某某書寫《承諾書》，承諾於2016年4月10日前支付顏某某買房首付款20萬元。其後，陳某某並未履行承諾。

2016年8月31日，顏某某與張某某簽訂《上海市房地產買賣合同》，約定顏某某將係爭房屋出售給張某某，轉讓價款為87萬元。

2016年8月31日，張某某向顏某某支付房款22萬元；2016年9月26日，張某某向顏某某支付房款60萬元。

2016年9月26日，張某某向滿懿（上海）房地產諮詢有限公司支付佣金8,700元。

2016年10月2日，係爭房屋產權人變更登記為張某某。

2016年11月15日，張某某、李某、上海祺邦房地產經紀事務所簽訂《房地產買賣居間協議》，約定李某委託上海祺邦房地產經紀事務所購買張某某名下的係爭房屋，房價款為205萬元。

2016年11月15日，李某與上海祺邦房地產經紀事務所簽訂《佣金確認書》，確認佣金為41,000元。

2016年11月16日，李某與張某某、上海祺邦房地產經紀事務所協商，李某對沒有實地看房以及有老人住在係爭房屋內能否搬走表示擔憂，要求解約。張某某、上海祺邦房地產經紀事務所承諾可以在一年內搬走，或者李某買下後再租給張某某，並表示如果李某現在不買了，就是違約，要承擔違約責任。

2016年12月8日，張某某與李某簽訂《上海市房地產買賣合同》，約定張某某將係爭房屋出售給李某，轉讓價款為165萬元。

2016年12月8日，張某某與李某簽訂《附屬設施、設備及室內裝飾轉讓協議》，約定買賣合同約定的房價款不包含該房地產內的附屬設施、設備及室內裝飾的價格。交易過程中發生的所有稅費均由李某承擔。該房地產內的附屬設施、設備及室內裝飾的轉讓價為40萬元。雙方確認李某的貸款到張某某賬後3日內作為交房時間，李某同意屆時作為起租日，租期一年租給張某某，租金以每月3,500計算，一次性支付12個月及一個月押金，若張某某提早搬走則租金按實際計算退還，一年後交房同時遷出戶口。

2016年11月5日，李某支付定金40,000元。2016年11月17日，李某支付房款160,000元。2016年12月8日，李某分別支付房款350,000元、400,000元。2017年3月18日，李某支付房款100,000元。

2016年12月8日，李某支付佣金41,000元。

2017年1月11日，李某與上海市公積金管理中心、中國工商銀行股份有限公司上海市黃浦支行簽訂《住房公積金個人住房抵押借款合同》，借款金額為50萬元，借款期限為15年。抵押物為係爭房屋。

2017年1月11日，李某與中國工商銀行股份有限公司上海市黃浦支行簽訂《個人購房借款/擔保合同（組合貸款適用）》，借款金額為50萬元，貸款期限為360個月。

2017年3月6日，係爭房屋產權人變更登記為李某。

2017年3月6日，中國工商銀行股份有限公司上海市黃浦支行、上海市公積金管理中心在係爭房屋上登記抵押權，債權金額為100萬元，其中，商業貸款50萬元，期限從2016年12月27日至2046年12月27日，公積金貸款50萬元，期限從2016年12月27日至2031年12月27日。

2017年4月10日，係爭房屋燃氣戶名過至李某名下。

裁判原文節選

一審【案號：上海市楊浦區人民法院（2017）滬0110民初18436號】陳某某與案外人徐某所籤《借款抵押協議書》的某某到期日為2014年8月20日，到期後，陳某某並未歸還本金，故在借款到期後、陳某某未歸還借款的情況下，傅某某依據陳某某出具給傅某某的經過公證的委託書將係爭房屋出售，並無不妥。陳某某稱轉讓房款80萬元過低，應該為120萬元，但陳某某在出具給前一個委託人趙某某的委託書中約定係爭房屋出售價格不低於120萬元，而趙某某的委託期限到期後，陳某某在另行出具給傅某某的委託書中，並未約定係爭房屋的出售底價；而且陳某某在傅某某將係爭房屋出售給顏某某後，又以100萬元的價格欲從顏某某處購買係爭房屋，該約定的價款也低於陳某某所稱的120萬元。故陳某某稱轉讓價款過低，無相應事實依據。而且，陳某某的回購行為也說明陳某某知道並認可傅某某代陳某某將係爭房屋出售給了顏某某。第三，即便如陳某某所稱其直到2016年1月28日與顏某某通話時才得知，顏某某並非真實的買房人，那陳某某在其後也就是2016年3月2日又書寫了《承諾書》，內容為委託傅某某代表陳某某在所賣房款中先行償還陳某某欠案外人徐某的債務，該承諾書也是對傅某某代陳某某出售係爭房屋行為的追認。此外，根據傅某某的舉證，傅某某所收取的房款確用來代陳某某歸還案外人徐某的某某。陳某某也自述其後徐某再未向陳某某主張過借款，陳某某也再未向徐某償還過借款。綜合上述理由，陳某某要求確認傅某某代其與顏某某所簽訂的房屋買賣合同無效的訴請，難以支持。在此基礎上，又結合顏某某、張某某、李某陳述三人之間的轉讓均是真實意思表示，陳某某要求確認後兩手房屋買賣合同無效的訴請，法院亦難以支持。

一審法院判決：駁回陳某某全部訴請。

二審【案號：上海市第二中級人民法院（2018）滬02民終8228號】經查，2014年陳某某向案外人徐某借款60萬元，借款到期後，陳某某無法歸還借款，2015年6月26日傅某某依據陳某某出具的經公證的委託書以80萬元價格將係爭房屋出售給顏某某。雖然在2014年6月陳某某向案外人趙某某出具的經公證的委託書中約定係爭房屋不得以低於120萬元的價格出售，但在2015年6月17日陳某某向傅某某出具的委託書中並未約定係爭房屋的最低售價，且在顏某某取得係爭房屋產權後，陳某某曾欲以100萬元的價格從顏某某處回購係爭房屋，該價格也低於陳某某主張的120萬元。陳某某雖稱其於2016年1月28日才得知顏某某不是真實買房人，但在同年3月2日其仍向傅某某出具承諾書，委託傅某某代其在所賣房款中先行償還其欠徐某的債務，故本院認為，陳某某的回購行為表明其知曉並認可傅某某代其將係爭房屋出售給顏某某，並以售房款償還其與徐某之間的債務。現無證據表明陳某某在此期間曾主張傅某某代其與顏某某簽訂的房屋買賣合同無效，傅某某也提供了證據證明其收取的房款已用於代陳某某歸還案外人的某某，陳某某亦無確鑿證據證明傅某某與顏某某之間系惡意串通，故對陳某某要求確認其與顏某某之間的房屋買賣合同無效的訴請，本院實難支持。關於後兩手房屋買賣合同的效力問題，一審法院已就其判決理由作詳細闡述，本院認同，不再贅述。如陳某某認為傅某某以低價出售係爭房屋，侵害其合法權益，其可另行主張。綜上所述，陳某某的上訴請求，缺乏依據，本院不予支持。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費人民幣80元，由上訴人陳某某負擔。

本判決為終審判決。

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