上周老欢大致盘点了下目前武汉三环内的在售楼盘价格。
白沙洲均价普遍15000元/平左右，最高价超过18000元/平；后湖，新盘均价18000元/平左右，天花板抬高至23000元/平；汉阳四新墨水湖，新盘均价基本都过了17000元/平；至于武昌光谷东，靠近四环的新房均价也过了18000元/米，毛坯还一房难求。
不少购房者咨询，目前光谷三环内楼市是个什么状况？是不是已经无房可售了？
实际上，光谷三环内目前可买新盘确实不多，而且价格都比较高，起步门槛大概在24000元/平左右。
随着琨瑜府、中建大公馆等毛坯项目近期开盘售罄，目前几乎只剩精装盘在售了。其中光谷大道附近的旭辉千山凌云首开118-178平户型，带装修约24000元/平，目前只剩少量125平户型在售。
而更靠南的正荣紫阙台在售183平洋房，均价32700元/平，总价近600万；清江山水九程也是洋房户型在售，均价26300元/平，142-183房源总价370万起。
最近，位于关山大道与创业街交汇处的琨瑜府突然又开启验资，计划节后推出新房源，大概率毛坯销售。
曾经只能暗戳戳开盘的"关山大道第一神盘"，为什么会在年前开启提前蓄客？老欢决定去现场一探究竟。
单价有优势无奈总价超400万 只能提前蓄客
琨瑜府预计2020年春节后推出12号楼，建面约170-190平房源，毛坯销售。若按前期均价约22600元/平计算，此次推出的房源总价预计384万起，三成首付也要115万左右了。
目前12号楼已启动验资，中国银行储蓄卡10W。后期还会推出11号楼170-190平房源和16号楼120-160平房源。
总体来看项目地段优越，又是毛坯售卖，去年的三次开盘都取得了不错的成绩。
2019年8月，项目三期首推15号楼直接网络开盘。已线下登记、验资客户在头一天晚上进行通知，而对于普通客户仅仅是开盘半小时通过公众号发出。另有小道消息称，针对120平户型，最低五成首付才能买到，但依然开盘日光。
至9月和10月又分次推出9号楼和10号楼，开盘时间相隔不到两周，不再需要线上交资料，但需要圈存50万。
当然，前期还是有购房者反应，小户型完全买不到，就算验资也还是有全款客户被拒之门外。就这样，一度在关山大道"封神"的项目，为什么这一次如此着急的提前蓄客呢？
老欢分析，跟所推房源有关。首先，起步户型170平，总价不低。而190平的总价预计在400万以上，也直接将大部分购房者挡在了门外。其次，12号楼这次在小区中的位置也有硬伤，这个我们在下面会专门详细咵。
因为项目依然大概率卖毛坯，均价还是会低于周边的中建大公馆和带装修销售的旭辉千山凌云。
目前，整个光谷三环内，除琨瑜府外，还有旁边的泛悦城有小户型精装房在售，均价25500元/平左右；
光谷软件园附近的中建大公馆2019年最后一次开盘均价24000元/平，毛坯销售；旭辉千山凌云去年12月首开两栋，带装修24100元/平，目前仍有房源在售；
不过这两个楼盘相比琨瑜府，地段更靠南边，周边配套也没有琨瑜府成熟。
所以，现阶段看来，22600元/平的价格还是关山大道最低的。但因为项目最后一次开盘是在2019年10月，不排除今年会有调整。
而二手房方面。琨瑜府前期住宅交房不久，已有次新房挂牌，在售均价26000/平。大户型成交价约24000/平，加上税费后实际到手价约27000/平。
同时，项目周边的还有保利时代，保利茉莉公馆、泷悦华府三个已交付楼盘。保利时代目前挂牌均价21000元/平左右。其他两个房龄较新的项目挂牌价在24000-25000左右。
占据核心位置定位改善 但楼间距和采光有硬伤
琨瑜府位于光谷长动地块，关山大道以东，创业街以北，占地面积约11.5万方，总建筑面积约78.8万方，容积率4.97，共分为三期，其中一期和三期为住宅，二期为商业。
目前一期已售罄，三期已于2019年推出9、10、15号楼，仅剩11、12、16号楼待售，预计将在2020年收官。
琨瑜府位于光谷的核心地段，项目周边片区发展已经很成熟，资源丰富，距离光谷广场直线距离大约1.2公里，这样的配套自住其实是不错的。
琨瑜府二期自约2.2万平方米精品商业街及约9.3万方甲级写字楼；三期对面就是光谷步行街六期，保利时代广场、光谷新世界K11等大型商业体也在1公里范围内。
另外项目周边还有鲁巷广场、大洋百货、中百仓储光谷购物广场等多个商业综合体。
琨瑜府三期距离地铁2号线华中科技大学站约400米，距离最近的A2出口，步行约6分钟；距离建设中的11号线雄楚大道站约500米，同样步行可达，是妥妥的双地铁房。
关山大道因为是光谷的重要主干道之一，所以道路上的公交线路数量都是比较多的，出行方便。琨瑜府门口还有T1有轨电车，乘坐公交到关山街站下车步行约500米到项目。
自驾方面，由于琨瑜府临近主干道，自驾可快速上雄楚大街高架、珞喻路、东湖隧道等，避开拥堵区，出行较为方便。
教育配套上，琨瑜府三期旁规划了一所九年一贯制学校，目前初步命名为喻家山学校。是一所九年一贯制学校，计划2020年建成并投入使用。
其次项目周边还有周边分布有光谷一小、关山中学以及华中科技大学等。
经常有购房者将琨瑜府与泛悦城和中建大公馆进行比较。选择投资的更喜欢泛悦城的小户型，自住人群则明显更偏向琨瑜府。
作为关山大道最好的长动地块，地铁口+名校门口，但由于容积率和采光问题，先是泛悦城前期被"腰斩"，从超高层变小高层，后来琨瑜府也因为这个问题将近2年无法开盘。不过从该项目三期的规划中可以看到，项目整体容积率5.82，还是比较高的。
并且该期除了12号楼是40层，其余楼栋盘在50多层，除了东面为学校之外，前后都被高层包夹，导致楼间距和采光都不太理想。
而除了采光，项目还有几个点需要注意：
2022年后交房+近4块的物业费+开放式社区。对于开放式社区这个模式，目前市面上褒贬不一。目前在武汉做的好的就那么几个，比较在意的购房者会担心社区管理和安全问题。不知道在超高容积率、多面包夹遮挡的情况下，琨瑜府的开放式社区会呈现怎样的效果？
起步户型170平四房 中间户还有一间是暗房
琨瑜府三期面积占地约4.8万方，计容建筑面积约27.9万方，容积率5.82，建筑密度23.43%，绿地率30%。
该期共由6栋超高层住宅组成，分三排布局。社区总计1875户，配备2665个车位，住宅车位配比1：1.4。户均面积约142平，定位为改善型住宅。
三期南面第一排紧邻光谷创业街，西面为二期商业，东面为喻家山学校和琨瑜府一期，北面为泛悦城。
项目2019年已推出三期9、10、15号楼，一共1009套房源，目前已售罄。目前还有11、12、16号楼未推出。
其中，9号楼为2个单元57层，10号楼为2个单元58层，每层4户；11号楼为3个单元56层，12号楼为2个单元40层，每层2户；15号楼为1个单元57层，16号楼为2个单元57层，每层4户。
而11、12号楼均为170-190平大户型，低于小区中间的第二排，前后都有遮挡。16号楼位于南面第一排，南面临创业街、东面临规划中的公交枢纽站，未来会比较吵杂。
根据项目公示，12号楼为2个单元，均为40层，2梯2户，但由于在小区中间，所以11号1楼户型大寒日日照时间只有2小时；12号楼日照情况稍好，南面部分户型1楼大寒日可达到3小时日照。
可见，如此密集的排布，对低楼层的生活舒适度而言是大打折扣的。
目前开始验资的是12号楼，预计春节后推出170-190平毛坯房源。但从沙盘上也可以看到，该栋总高40层，完全被包在了其他楼栋中间。
设计为共2个单元，相当于一梯一户，但也意味着公摊过大，达到了约26%。
170平四房两厅三卫
该户型位于两个单元的拼接处，双入户门设计，客厅和两个卧室朝南；
南面设计两个卧室都带卫生间，同时主卧还带衣帽间；
入户大门设计了玄关，客餐厅分隔开，做到了功能分区；
但北向入户设计为书房，连接厨房和餐厅，实用性不高。而且餐厅进深太长，没有窗户，容易形成暗房。
190平四房两厅三卫
该户型为东西两头边户，和170平户型大体类似；
双入户门设计，客厅和两个卧室朝南，客餐厅功能分区；
因为是边户，该户型做到了三面采光，入户带玄关，舒适度更高。
但北面入户处为厨房，且餐厅正对卫生间；而且相对其他四房边户，该户型缺少生活阳台。
老欢综合点评：
琨瑜府位于光谷三环内，周边生活配套成熟，华科、三医院、大量商业都集中在周边，旁边就是九年一贯制喻家山学校。前期22600元/平的均价还是比较有竞争力的。
项目周边交通便利，目前已经有2号线、有轨电车通行，同时雄楚高架、东湖隧道、珞喻路都在项目周边。
如果抛开当期大户型导致的总价和首付门槛提高，项目仍然是关山大道上性价比较高的新盘。
需要注意的是，本次楼栋和户型均为四房三卫，虽然更适合改善型购房者一步到位，但由于项目地块原因，整体容积率偏高，公摊过大，交房时间太晚。同时，开放式社区带来的噪音和安全管理问题也不容忽视。
閱讀更多 老歡咵房 的文章
