“xxx小区今年最低价，两天内必卖。”
“业主急用钱，降价急卖，直降40万！”
2019年的整个12月，中介朋友圈都充斥着“降价甩卖”的氛围。其中，一位滨江区中介的朋友圈引起了我们关注。
中介朋友圈截图
原本市场价450万的，如今加上装修费30万之后，居然只叫卖420万。
根据此前了解，位于滨和路地铁口欣盛东方郡89㎡左右的中间套成交价大约450万，而约60㎡的小户型挂牌价都要410万上下，一向供求关系稳定的滨江区，竟然也出现了大降价？
小凤凰进行了探访。
时隔9个月，省出一间房
区政府板块有小幅降价
小凤凰先来到东方郡附近的中介门店，门口挂有不少东方郡在售房源，一套约87㎡的两房，挂牌价490万，单价约5.6万元/㎡，似乎并无降价痕迹。
中介挂牌房源 摄/尹小花
“你们是不是挂了一套420万的房源啊？”
“确实是的，那套房子本身存在一些问题，房东也着急用钱，才会低于市场价挂出，不过这套房子已经售出了。”中介回答到。
420万，在东方郡的成交记录里，确实是低价了。
2019年9月下旬，在滨江区从事研发的博士后小Y在看东方郡的二手房，那时候一套八十几方的中间套有房东挂价480万，并要求全款，讲价余地为零。
东方郡小区实拍图 摄/尹小花
11月份，某房屋中介老总置换后急售，以430万元总价出手了一套东方郡的中间套。在房源挂出当天，就有30多组客户过来看房，2天内就完成了成交。
430万总价中间套，不带车位，楼层在6-10层之间，该套房源也是2019年截至11月份东方郡成交的最低价。
这之后，不少房东参考该套房源的成交，价格逐渐开始松动，陆续有中间套房源以440、450万元总价成交，整体成交出现微跌。
据了解，东方郡89㎡左右的房源，主要分为中间套、夹边套和边套三种户型。边套赠送面积大约有30几平米，能做成三房格局；夹边套赠送面积少些，不过也能隔出一个小书房；中间套是只能做成两房的，也有房东为了出租方便把客厅做成一个房间的，这样客餐厅面积就很小了。
所以，不同户型价格也不一样，整体成交价边套＞夹边套＞中间套。
东方郡小区实拍图 摄/尹小花
中介大哥告诉我们：“今年（2019年）成交高峰期，东方郡的中间套成交价大概480-490万，边套成交大概在540万左右。年初中间套的价格放到现在，可以买一个夹边套了，还能隔出小三房。”
小凤凰查询了我爱我家和链家的成交记录，3、4月份东方郡的成交价确实高于年底，不少房源成交价在480万以上（有些成交价可能包含车位，车位在40万左右），但依旧有总价450万上下成交的房源，占比较少。
2019年3/4月份东方郡成交记录
2019年3/4月份东方郡成交记录
另外同期对比来看，2019年年底的二手成交行情依旧高于2018年。
江景房有房东直降50万？
整体供求关系稳定
离开东方郡，小凤凰一行人去到半岛国际小区附近，这一带主打“江景房”。
白金海岸实拍图 摄/尹小花
“目前整体行情确实比年初要有所下行，二手房价格有所下降。”中介带我们看了几套89㎡-148㎡的房源，其中一套白金海岸的边套大三房，户型建面约148㎡，挂牌价660万，中介小哥告诉我们，房东心理价位在650万，诚心要买还可以再谈。
我们去看房时，碰到一对小情侣，他们说自己看遍了白金海岸的大三房，这套是最满意的。
至于这套房源的性价比，中介小哥告诉我们：“今年6月份，这栋楼9层一模一样的户型，成交价是700万，现在这套视野更开阔，总价却低了50万，不要太划算！”
中介还表示可以带我们去店里翻合同。我们查找我爱我家该小区的成交记录，找到一套7月初成交的148㎡房源，成交总价675万元，若该套房源便是中介描述的700万成交房源，有可能是为了避税做低成交价，也有可能这是不含车位的总价。
区政府沿江这一带的房源以大户型为主，大部分户型建面在100㎡以上，白金海岸148㎡房源成交总价在630-675万之间，相比高峰期，2019年底成交价微跌。但装修、楼层、是否是江景房等因素，价格也会有所不同。
白金海岸附近的昆仑水印城，有不少60㎡房源，这些刚需房源的成交十分活跃。
水印城60㎡房源部分成交列表
从部分成交房源来看，3月份至今，各房源成交总价相差不大，并未出现明显的跌幅。
成交量放大迎小高峰
60㎡左右学区房价格坚挺
滨江区政府板块是发展较成熟板块，同时拥有优质的学区，是区域内价格风向标。
白金海岸实拍图 摄/尹小花
从探访了解到的情况来看，滨江区的供求关系还是相对稳定的，二手房价格存在波动，但都是微跌微涨，全年维持在正常水平里。
但往年是成交“淡季”的12月份，成交量却出现了明显的攀升，中介纷纷表示这和公民同招有关。
我爱我家东方郡两居室价格走势
东方郡、温馨人家附近的小区是归入江南实验学校学区的。江南实验是一所滨江老牌学校，九年一贯制，如假包换的“双优学区房”。而半岛国际、白金海岸这一带属于闻涛小学的学区，闻涛也是滨江数一数二的。
白金海岸一带的中介小哥告诉我们：“就12月前半个月来说，这一片二手房成交量是往年的一倍。往年这个时间的成交量是不动的，一般都要等到年后3月才会有明显的回升。”
至于原因，中介说：“我们这边是闻涛学区房，在滨江屈指可数。所以这个月的成交跟公民同招息息相关，很多购房者听到这个政策之后都蠢蠢欲动。”
“水印城60㎡左右的小户型，前几个月挂牌的小户型几乎都成交了，总价在360万左右。”中介紧接着说到，“而这一批买完之后，现在的挂牌价都在380万上下了。”
白金海岸实拍图 摄/尹小花
江南实验学校的学区房也出现了同样的情况。我们去看房时，中介大哥直言：“东方郡最近成交很火热，基本上已经没什么房源在售了，建议你看看附近的小区。”
“在12月份这半个月里，东方郡就成交了五六套了，看房的人还是很多，但是挂牌的太少了。”中介跟我们抱怨到。
东方郡虽然有小幅的微跌，但整体还是比较稳定的。
“相对便宜的都是聚焦盘。”中介大哥语重心长地说道，“加上公民同招，江南实验和闻涛的学区房最近不仅卖得好了，价格也硬挺起来。”
· END ·
统筹/俞 琳 监制/步珊珊
閱讀更多 鳳凰網房產杭州站 的文章
