王志凌：深圳產業創新空間的探索與實踐

創新空間 創新經濟與城鄉空間

“創新經濟與城鄉空間”學術研討會於2019年10月25日在同濟大學建築與城市規劃學院成功舉辦，本公眾號近期將持續分享與會嘉賓的精彩會議報告，歡迎轉發分享！

報告嘉賓

王志凌

深圳市城市規劃設計研究院有限公司

副總規劃師

報告主題

深圳產業創新空間的探索與實踐

（本文根據王志凌副總規劃師在同濟大學“創新經濟與城鄉空間”學術研討會上的發言整理，未經報告人審定）

報 告 內 容

深圳從一開始就是個專注實施、專注落地的城市，所以本報告更多的是深圳在實踐中的具體做法，從中可以瞭解深圳在產業升級和發展中，產業與城市協同、聯動發展的過程。

01

時代特徵

深圳是時代的產物，目前正在由高速發展進入到高質量發展的過程。對於一個沒有高校基礎和造血能力的城市，深圳能發展到今天與它土壤裡的創新血液是分不開的。但是，深圳在高校等方面也有著明顯短板，從每年輸出人才和高校資源上而言，即使在粵港澳大灣區也僅處於第四位，甚至排在澳門之後。

圖 粵港澳大灣區——市場經濟下的科技與製造業集聚

02

深圳在產業創新中蛻變

這給我們帶來一個長期思考：取得如此經濟發展成績的深圳，究竟是怎麼發展過來的？其實對於過去三十多年的回顧可以發現，深圳的發展本身就是城市在產業創新中的蛻變過程，可以說深圳本身就是創新的產物。

圖 1980-2015深圳三次產業貢獻率柱狀圖

從深圳經濟發展來看，主要的貢獻基本都來自二、三產業，並且自1986年開始了“工業立市”的導向，從早期轉口貿易向“三來一補”轉變，打下了真正的製造業基礎，是深圳產業創新的第一步；第二次是1995年到1996年，深圳提出以高新技術代替“三來一補”模式，從此開始有了創維、康佳這類企業的逐步落地，這使深圳真正開始走向快速發展，產業內部也開始了創新萌芽。

1996年深圳首個市域全覆蓋的總體規劃編制完成，基本確定了全市產業與城市發展格局，也奠定了至今的產業創新發展空間格局。

圖 深圳市城市總體規劃圖（1996~2010）

2004年深圳提出了四個“難以為繼”中，首先一個就是“土地資源難以為繼”，2005年深圳發展重點轉向現代服務業，迎來新一輪轉型發展。這時的深圳做了兩件大事，其一就是城市更新，帶來的問題一個是城市產業核心活動轉型問題，一個就是相關的配套業轉型問題，這些問題的影響至今仍在。

圖 《深圳市產業空間佈局規劃》

2011年全市編制了《深圳市產業空間佈局規劃》，現在深圳的產業佈局就是基於該規劃中的產業空間佈局規劃來做的,同時這也是深圳所有規劃的一個基礎。在圖中可以看到，關內紅顏色、粉顏色的圖斑居多，因此關內更多地聚焦於科技創新、總部經濟、教育等城市功能類的產業創新。關外以藍色圖斑為主，承擔基於製造業、產業研發和後端的相關功能。

“工業圍城”這個詞形容深圳非常形象，但深圳的“圍”是“南邊香港，北面與東莞接壤”的格局，因此這個佈局真正完成了深圳和東莞的無縫銜接。在這個空間下，東莞與深圳的產業銜接可通過這樣一個故事反映：蘋果公司的喬布斯為了把玻璃再薄0.1毫米，在距產品上市只有一週的情況下，他找到了深圳的一家公司，因為只有這家公司能夠提供全產業鏈以符合所要求的生產效率。這個情況意味著，類似的產業聯動對整個深圳的產業再佈局帶來了非常大的影響。所以深圳從來不在乎什麼產業遷出去了，什麼產業又遷回來了，因為這永遠是一個動態的過程，而深圳會有更好產業的冒出來。

圖 全域佈局產業創業平臺

在這樣一個前提下，這十年深圳全域佈局了產業創業平臺，包含了深圳在建和較成型的重大產業創新園區。首先是以前海自貿區為核心的前海現代服務業區，然後是後海中心區、蛇口網谷，這些都是有十年以上發展的產業創業平臺。北面的橫向軸帶是在深圳全域特區化後，一些關內的高新企業慢慢向特區外擴張、拓展而形成的外部第二個軸帶，這個軸帶上的創新產業包括平湖金融與現代服務業基地、光明新城等。在這些產業創業平臺中，每一個點所包含的經濟能級都不下於1000億，這樣深圳實際上是構架了一個4萬億以上的功能格局，這是深圳要超越廣州、超越香港的最大的創新發展基礎。

（1）前海

圖 前海的區位

首先看一下前海，前海最大的貢獻在於珠江口的區位，而珠江串聯了香港、深圳、東莞和廣州等地。在最早提出珠三角協調規劃時，前海打通了境內境外、關內關外，也包括了跨區域的政策聯動。前海的誕生非常有創造性，它本身是一個產業區，且前海的定位和職能也在不斷滾動創新中。前海的起源是中集和招商，這兩個公司填海以解決自身發展的一些問題。後來前海逐漸轉變成一個現代化的服務功能區。隨著前海內部建設和國家定位的不斷提升，現在它變成了深圳的第二個中心。這就是前海在不斷創新和自我否定中，自身發展的一些本質變化，所以這也帶來了幾個創新：

首先是深港合作，深圳是吸引外資、港資的直接窗口；第二個是青年創業，深圳的創業基礎很雄厚，香港創業者可以在前海享受公共服務設施的共享、創業輔導等，且前海背後有周邊整個孵化後的配套產業鏈支持；第三個是土地出讓，即短期的土地使用，有些地方可能叫做1.5級開發，這個創新最直接的好處是帶來土地的高效使用和成本的大幅降低，以提升創新週期的週轉率；第四個是一站服務全國，營商環境的改善最開始的試點是在前海，即“一門受理”和“多頭受理”，這帶來更大的好處是地方辦事效率提高；最後一個是註冊地與經營地分離。前海只有15平方公里，但在2018年底前海註冊的企業數已達17萬家。

圖 深港夢工廠

前海片區目前還在建設，雖然開工、開業的企業並不多，但它現在稅收已經過百億。前海很快將迎接下一個轉型目標，即改善內部配套不足問題。前海作為一個大的創意空間包括一些次能量級的空間：深港夢工廠專門針對香港的創業機構和有港資背景的企業及香港市民並提供創業輔導；創新公館是為出去的企業提供中低成本的產業孵化基地。在居住方面，前海現在有一個基本模式是“能租的就不售”，所以前海對房地產態度往前走了一步，開始慢慢轉向一種內部循環體系，以保證創新的核心資源——“人”的留下。

（2）蛇口網谷

圖 蛇口網谷

蛇口網谷大概每三年會做一次修編，在每次修編時提出一個項目，對片區釋放出來的空間，通過舊改的手段和精準的畫像定義，把這個空間釋放出來，同時提升空間價值。

圖 南海意庫

蛇口沒有大拆大建，所以可以很好地反映當時蛇口的風貌。文化、歷史和創意在蛇口表現得非常明顯，例如“南海意庫”，它是“騰籠換鳥”的經典個案，是深港雙年展的常設場館。它內部空間也非常有意思，吸引了很多蛇口的機構在此辦公。

（3）深圳高新技術產業園區

圖 深圳高新技術產業園區

高新技術產業園區是深圳非常重要的一個區域，由於它的存在才有了現在的粵海街道。這裡孵化出來的企業包括華為、聯想、騰訊等，雖然這些企業都有很多搬走了，但是陸續又會有新的企業進來。深圳高新技術產業園區秉承的是孵化支持，在企業做大之後，它允許通過分總部的方式把企業核心總部留在這兒。因此這個地方就像一個根，讓企業開枝散葉，不強留它們，併為企業尋找更大的發展空間和脈絡。

（4）華強北片區

圖 上步工業園

第四個是現在已經改造完畢的華強北片區。華強北片區起源於上步工業區的整體改造；上步是非常早的一個工業園區，蘊含最早的“三來一補”模式，因此裡面有很多像中電、賽格之類的企業，這些企業生產過大量的手錶、電視等。

圖 華強北步行街

隨著兩次改造，特別經過最近的一次改造，華強北片區的變化非常大，成了步行街，已經從生產資料、生產設備的產業形態過渡到了產業和社會、生活相融合的片區。雖然很多家長經常帶著孩子在此溜冰、騎自行車，且兩旁的業態也發生了很大的變化，但在骨子裡這個片區的幾大企業（包括賽格、中電）總部都還在！因此深圳已經給這些企業提供了非常好的再次創業的空間和環境，那麼下一次創新的動力就來自於企業自己了。

03

創新實踐與再探索

前面講的這些案例大多已經成型，而第三部分是深圳的創新實踐與再探索。實踐中的創新是一個不斷互相校核的過程。

首先是從經濟特區時代到大灣區引擎，再到中國特色社會主義先行示範區不斷攀升的發展定位上進行回顧，也包含個人在深圳生活20年的小結。概括為五個方面：第一個是創新生態，這是所有創新的根本；第二個是多元化產業空間的供給，包括前面提到的前海、高新技術產業園區等；第三個是就業人員的居住保障，因為人是創業、創新的核心；四是公共服務的均等與創新；最後一個是規劃院在城市創新過程中所做的一些工作，特別是創新、創業技術方面的支持。

原生生態圈的賦能，第一個是它的營商環境，第二個是骨子裡的創新基礎。像深圳這樣一個大中院校很少的城市，這兩年正在惡補短板。從大學城開始，到國際大學城，再到前兩個月準備建的深圳高中城，要把人才留住，必須在環境上下大功夫，這是整個空間創新中非常重要的一環。這個“軟”是最軟的，也是最體現功力的，所以是第一位的。從孩子開始，在夏令營、冬令營中做創新、創業和集群化的培訓，這樣的環境就非常好。

（2）多樣化產業空間的供給

回到規劃的本行，即多樣化產業空間的供給。雖然各個規劃院和設計院在這個方面都有非常多的案例，但核心在於深圳這樣一個高房價、高物價、高生活成本的地方如何挖掘低成本的創業空間。

圖 創造不同創業群體的生活場景

那麼深圳是怎麼挖掘的？深圳市有很多的想法。首先有些人可以承擔比較高的成本，所以對國際化的公司、世界500強，包括像華為、中興等公司的研發機構，可以供給相對完整的中高端的空間。但對更多的中小微企業和創業企業，可在創業場景劃分後，根據不同的網絡選擇落位，這是已經採用的比較成熟的技術方法。具體而言，先看企業和個體的創業背景，再看其背後的未來發展方向，比如說是走向世界，還是在國內發展。依據這些信息，構建不同的畫像，形成創業族群，然後再選取最核心的需求，比如說人的需求、空間的需求，還是產業鏈或是國際化通道。最後根據需求選擇區域，即對應深圳各個產業園的引導以選擇不同的發展地區落位。

在佈局上，建立多元、低成本的空間分區、創新單元及公共平臺，甚至特別講究較低成本的創業平臺。現在從一些大的公司開始，為了扶持本公司的產業鏈，會讓渡一些成本以支持相關小微企業的發展，這裡包含很多創新基金。再一個是村民自治，這在深圳也是非常有特點的。

圖 留仙洞的區位

下面這個例子在核心區，位於深港科創走廊，即大沙河創新走廊的留仙洞地區。這個區域原本在深圳一個很偏僻的地方，但它的存在把這個地區盤活了。留仙洞中小企業總部基地不大，就一個多平方公里，但包含的內容非常全面，包括大疆的總部，萬科雲城等。

圖 以產業、企業的需要切入，實現高品質的眾創空間營造

那麼留仙洞中小企業總部基地的主要特點是什麼？深規院根據前面的需求畫像，結合深圳現在需求的空間組合，做了多元化的建構，以應對“點菜單式”的要求，並在畫像之後提供相關方案。

圖 多樣化的土地出讓模式

深圳現在主流的六種土地方式在留仙洞地區均有所體現。由此針對需求畫像及開發企業在成本和目標的差異，提供用地發展的選擇。這有點像現在面向實施、面向運營的精細化規劃、精細化治理的一種模式。這六種方式提供了基本上能考慮到的所有情況，且這六種方式在這裡都會發生，同時已經開始建設，這個是非常令人欣慰的，畢竟有時候想法會過於理想而無法實施。所以深圳最大的好處在於規劃從來都是面向實施的。

（3）就業人員居住保障

第三個是就業人員居住保障，雖然其中沒有“產業”二字，但是非常重要，因為產業的核心是人。即使北京的房價比深圳更高，深圳的房價卻被人詬病更多，這是因為北京地大而深圳可選擇的地方小。深圳從04年開始就進入了存量發展時期，現在深圳的地是按畝進行整備的，所以深圳怎麼解決這麼多人的問題呢？關於人，深圳還有個重要的問題：人口結構的倒掛，將近一千萬的常住人口，戶籍人口卻不到四百萬。深圳雖然放開落戶，卻面臨著“這麼多人怎麼住，住哪裡，住多大”的突出問題。

圖 擁擠的地鐵站

前幾年有一個說法叫逃離北上廣深，現在又逃回北上廣深，對於創業人群，深圳的成本再高，也是能夠承受的。在深圳科技園的地鐵口，每天都在上演擁擠的景象，這帶來一個最大的問題就是職住平衡問題。在前面提到的深圳高新技術產業園區，雖然粵海街道非常強大，裡面的員工年薪都很高，且有能力買房，但是工作地周邊沒有房子。就算兩、三站路，上班時也得坐地鐵。這就帶來這樣一個非常嚴峻的問題。怎麼辦？深圳想了很多辦法，其中有些辦法實現的可能性高，而有些可能還不足。

圖 居住保障的八個方面

深圳在以下八個方面都有考慮。首先是思想的轉變，即“房住不炒”，深圳相對年輕，可能容易引導年輕人轉變在房產上的思想。第二個是從產業帶動者到空間提供者的轉變，即以前房地產業是支柱產業，而現在不再提及。現深圳每年賣地的收入佔全市GDP的不到5%，因此深圳的財政非常健康，不依靠土地財政，所以有能力這樣做。第三是人們看重的是房產的使用價值，而不是它的交易價值，這是一個比較大的提升，因為這個既是思想創新，也可以說是思想創新的接受。另外後面幾點包括：從資產到人，工業化到數字化，從市場佔有率到無限細分市場，從城市、地段到消費者認可的品牌等。

圖 在住房保障上的政府與市場

歸納下,深圳在做兩件事，一個是政府做的，另外一個是市場來做的。首先是供給側，深圳成立了人才安居集團，專門為深圳的夾心層做人才住房。政府給了人才安居集團十六個籌集渠道，而現在已經摸通了三到四個，包括違建控評等方式。這極大地釋放了有大量違建歷史遺留問題的城市內部土地資源。深圳已提出一個“18年170萬套”的雄偉計劃，而且現在深圳已從人才住房向公共住房轉變。為什麼叫公共住房？因為現在住房保障署已經把很多政策性住房（包括安居型商品房）納入了進來，這已經變成了一個巨大的公共產品，且在市場上佔到六成。一方面這可能會加劇市場分化，但另一方面可保障夾心層，即深圳中堅力量的創業環境的打造。同時這會給市場端帶來一定的指引或者強制性，比如說在2016年的時候，深圳進行了第一例“雙競雙限”的土地招拍掛。“競”什麼？競地價。然後“限”什麼？限容積率。之後人才安居來兜底，比如說1萬平米的建築能提供5000到8000平米的人才住房，其中只有2000到5000平米可以出售。這個做法一進來後，基本上就保證了房源的支撐，因此從這塊來講是非常有效的。

但是依然面臨一個共同的問題就是房子給誰？很多時候保障房的位置非常偏僻，沒有人居住。而現在越來越細化了，即通過人才畫像改進問題的解決辦法。雖然這個問題不是一朝一夕就能改變的，卻有所改觀，這也是我們非常樂於見到的，因為這能留住深圳創新的本底。

圖 水圍村

介紹一個非常有趣的例子，水圍村是一個國際化的城中村，它留住了很多外國人。現在政府都不好意思拆這個村，因為它非常漂亮，它自己建成了這樣一個多元城市生命體。這其中基本沒有大拆大建，且業態非常完整。

圖 水圍村人才公寓

水圍村裡面還有各種層次的創業空間和居住空間，包括公寓、住宅、宿舍等類型，已經形成了一個非常完整的小社會，也養活了非常多的人。城中村拆除會帶來一系列問題，且對深圳創新空間的根基也有很大影響。

（4）公共服務的均等與創新

第四個是公共服務的均等與創新。包括住房在內的城市公共服務正面臨前所未有的挑戰，一方面歷史欠賬嚴重，學校醫院養老等服務設置的質量和數量均難以滿足社會需求；另一方面產業創新和人口結構的變化不斷地對公共服務提出新要求，所以需要公共服務設施的供給側創新。這裡既包括一些籌集的手段，也包括前面講的通過利用城市更新補足公共設施欠賬，引入新的公共服務等策略。

（5）技術標準的精細演進

圖 深圳的工業區塊線

最後一點是技術標準的精細演進，也是規劃設計人員能夠做的一點事。深圳有自己的規劃標準，且這個標準不是一成不變的。

首先在工業空間上，深圳從M1到M0就與北京的M4一樣，是產業孵化的空間。那麼它是不是一定就那麼有效呢？所以現在又在討論取消M0，因為大量的M0擠佔了工業發展的空間，而深圳發展的根基在於製造業，且製造業迴歸又是深圳的一個主題，所以現在又繼續討論這個問題，並考慮把M0相關的研發功能結合城市功能做。工業區塊線是深圳在產業空間發展中一個非常大的貢獻，它明確深圳工業發展的基本底線，那麼也就保證了產業創新最後的底線，這有點像國家的18億畝耕地紅線。

第二是與城市服務融合共生，即科研用地的醞釀，基於科研與城市服務，現在發愁的是土地怎麼拍，按照什麼價格拍賣，因此深圳現在基於這點推出最新一版的土地指導價格，這些都非常有利於引導產業落地、人的選擇和企業的選擇。這裡都有規劃人的力量在裡面，也是我們感到非常驕傲的。

04

總結

圖 基於產業創新和社會公平的城市治理的方向

我們規劃在一個服務型政府下，可以做的事情有很多，但規劃所關注的不僅是空間，更可以幫助梳理整個空間的脈絡和發展的基底。本報告就分享到這，謝謝大家！（完）

報告整理：羅聖釗

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