今年和金茂有很多合作，對他們一級開發的鄞南方橋生命科學城有一定了解。一開始，我對他們近乎固執的不願多提寧南金茂悅有些不解。此前我見識的所有軟文，無論起先強調什麼，最終都是要落到項目上，但是金茂的寧南團隊卻不是這樣，在某些宣傳中，他們甚至都不願讓項目信息出現。這很違常理。
但是12月31日的土拍終於讓我恍然大悟。寧南金茂團隊不是此前那種房產開發團隊，而是一個城市開發團隊。他們所要呈現的價值，不是單一一個樓盤的價值，而是整個城市片區的價值。相反，如果過度強調單一樓盤的價值，一是容易讓其他開發商認為，生命科學城就是姓金，他們沒多少機會參與；二是新城的格局低了，這種格局對整個土地的價值都有影響。
為什麼呢？
因為房地產所要研究的終極問題，不是某個樓盤的價值，甚至不是某個地塊的價值，而是城市的價值（可能很多人會說房地產要終極研究的是金融問題財務問題，但我認為那是房地產的偏門，不在本次討論範圍內），說到底，房地產開發的終極問題就是城市研究。
所以金茂會去討論寧波的發展方向，其中有哪些內在的邏輯？會去討論城市如何繁榮，該去怎樣引入產業？會去思考什麼樣的街區才是具有親和力的街區。以及一座完整的城市，需要哪些構成要素。所有這些看似和房地產並不直接相關的問題，卻都能直接決定區域的價值，城市的價值。而城市的價值，才是一切土地和物業價值的基礎。
金茂的這些努力最終在年末的幾次土拍上，從一個側面呈現出答案。9810，並不能單純看成是土地市場的表現，而是一次城市板塊價值的體現，這個價值用數字的形式量化了出來，讓人們對城市價值的提煉、發揮和應用，有更清晰的認知，和可參考的要素。
開發商知道我是不是該進入，投資商決策是不是跟投，品牌商決定是不是在這裡開分公司，還有市民權衡一下，是不是成為這裡的新移民。
繼續往更深入的層次說，城市研究其實就是對於人的生活行為的研究。人們的居住和工作方式決定了建築形態；人們的出行偏好決定了交通；人們的交往方式決定了公共空間；不同階層的人的生活方式，決定了城市設計的層級；人們的遷徙行為，決定了城市到底該提供什麼。
當然，肯定有人反過來說：這些都是彼此影響的。
這些當然是會彼此影響的，但這裡討論的是終極要素。並且，如果都是後者決定前者，如道路設計決定了人的出行習慣；建築形態決定了人們的居住和工作方式；公共空間的形態決定了人們的交往……那麼我可以說，這個設計者並沒有尊重人的習慣；而那個更尊重人們生活習慣的設計者，他們的產品才能獲得更多人的認同，才能更有生命力。人們或許不會說，但他們會用腳投票。有些城市人口坍塌，有些城市人口暴增。有些城市持續繁榮，有些城市步入蕭條。這就像自然選擇和基因繁殖，一切的選擇，都會有各自的結果，最後能生存下來的城市，必然是那些將規劃和設計迴歸到人本身的城市。人類文明的幾千年，不也正是這種選擇的結果嗎？
話題似乎有些遠了，但其實也不遠。9810，是一次盤中好局，也是一種選擇的階段性結果。未來不可測，但當下尚好。
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