有人说房地产黄金时代已经结束，为何一些地区的房价还在上涨？

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房地产黄金时代已经结束，这个判断是准确的。

自从1998年全国开始实施住房市场化改革，中国房价仿佛就步入了一条上涨的通路。20年时间房价上涨的倍数惊人，这是房地产真正的黄金时代。在过去20年中，只要在一线城市，或者二线城市，闭着眼睛买房子，然后不管不顾，都赚得手软。

但经过20年的高速发展，中国房地产的黄金时代已经过去。从几个方面可以判断。

首先是供求关系发生变化。

中国房地产市场第一次土地拍卖是在1987年，这个时间比改革开放晚了10年左右。房子真正全面商品化是在1998年，这个时间比改革开放晚了20年。在此期间，中国经济是保持超高速发展，人们对住房改善的需求没有办法实现，全部累积下来。造就了早期商品房供不应求的一个阶段，造就了全球规模最大的房地产黄金时代。但目前，房地产供求已经进入动态平衡，也就是每一年新建房子与市场需求，基本上能够平衡，甚至供过于求，这样房价再次实现暴涨，可能性很低。

其次是存量房多。

经过20年的充分市场化发育，房地产得到超高速发展，市场上存量房非常之多。这样人们的需求就有了多渠道满足。

还有，空置房太多。

有数据显示，截止2017年，中国空置房高达6500万套，空置率达到21.4%。6500万套空置房，按照一家三口来计算，可以安置接近2亿人。这是一个非常可怕的事情。

最后，投资房地产收益率降低。

在存量房增加，空置率高企，新建房保持较高速度的情况下，过去20年房价奇迹从客观上不会重演，特别是楼市调控之手这两年一直未曾放松，中国楼市调控的长效机制也在构建之中，显然房地产黄金时代正在褪去金色。

还有一些地区房价在上涨这很正常，特别是一些三四线城市。

因为中国实在地域广大，人口太多了，地区经济发展不均衡太明显了。总量上看，房地产市场已经供求平衡，但有一些城市是供过于求，房价必然下跌，有一些城市是供不应求，房价依旧会上涨。

这与中国土地供应政策有密切相关。

国家对土地供应是总体控制的，也就是每一年多少农业用地，或者其它用地，改变为工业用地、商业用地，是有控制的。而这个控制，划分到各个省市区，是不同比例的。有一些城市可能需要更多的土地，但没有办法满足，这样就造成供不应求，这样的城市房价继续上涨，就成为可能。当然，一个城市房价上涨，也是多种因素共同作用的，非常复杂，这儿就不展开。

波士财经

根据克而瑞研究公司的数据显示：2018年第一季度，三四线城市房地产市场延续火爆的形势，依旧占据近70%的市场份额。

房地产的黄金年代确实越走越远，买房躺赢的年代也在一去不返。在一二线城市房价回落的时候，三四线城市异军突起，交易量和房价都持续走高，全款抢房的场面屡屡上演，为什么会出现这种情况？还会持续多久？我们一起分析下下：

1、补涨

三四线城市，甚至一些弱二线城市，这一波房价上涨的行情，并不是因为人口流入、产业升级等内生因素的推动下造成的，而是属于“垃圾股补涨”，因此我认为这种情况并不具备持续性；

2、一二线外溢

在“房住不炒”，一二线城市限购、限贷等调控措施下，一二线城市的投资和资金都转战三四线城市，艾普大数据显示，三四线城市来自一二线的购房占比高达40%，可见一二线城市外溢对三四线城市的这波房价上涨功劳不小；

3、城改棚改

数据显示，2017年城改棚改货币化安置比例超过50%，催生了拆迁户进城购房需求，因此有大量的新房被拆迁户刚需买走，进一步刺激楼市。

上面说了，三四线城市房价这波上涨行情，并不具备可延续性，当外部刺激结束以后，房价很危险。

短期看，三四线城市房价仍是稳中上升；长期看，三四线城市将显著分化，除长三角、珠三角城市群，预计大部分缺乏支撑的三四线城市成交量将会下滑。

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疯狂太原人

现在的三四线市场房价大有当年一二线城市房价的风光，许多地方楼市火爆，房价一个劲地往上窜，甚至一些贫困县的房价都快要赶上当地省会城市某些地段的房价了，那么是什么原因导致一二线城市房价消停，而三四线城市房价逆势上涨呢？

主要原因有以下几点：

1.一二线城市政策调控收紧，开发商拿地困难，而土地储备量是开发商保持可持续发展的基础，因此在一二线城市拿地困难的情况下，开发商加大了在三四线城市拿地的力度。

2.棚户区改造为三四线城市提供了大量住房需求，2015年国务院提出棚户区改造计划，从2015年-2017年期间棚户区改造1800万套，2018年-2020年再改造1500万套，而棚户区改造实行货币化安置，居民拿到钱后在城市购房，因而推动了三四线住房去库存及新住房需求。

3.一二线城市房价高企以及限购限贷政策限制了外来人口购房需求，一部分人转而回到三四线城市购房；城镇化水平推进也带动部分农村人口向三四线城市流动，市场存在一定的居住需求。

4.市场热钱转战三四线市场。由于一二线城市受限购限贷政策影响，买房受到严格控制，房价很难再次被炒作，而三四线城市调控较弱，原来的房价基数较小，有利于炒作，因此吸引了部分热钱流入，成为推动房价上涨的另一因素。

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财务总监日记

地产的黄金时代和房价上涨没有必然联系。

我们所说的黄金时代，一般是指房地产的高速增长阶段，资本进入这一行就有的赚，房企销售规模节节攀升，利润率保持在比较合理的水平。这其实就跟一个国家的GDP增速一样，不可能一直保持高速增长，达到一定规模后，肯定要减速的。

房地产虽然过了黄金时代，房企的利润率也大不如前，行业集中度进一步提高，大量中小房企倒闭，房企负债率不断攀升。

看上去房地产行业发展不如以前那样亢奋。

但这不直接影响房价。增长慢，不还是增长么？房价整体与经济增长，收入水平提高，货币利率等大环境有关，说白了，以上种种刺激了需求。开发商虽然不赚钱，但房价受土地、资金流入等因素影响，还是会涨。

至于三四线房价，就是因为棚改货币化，最近4年，央行通过PSL（抵押补充贷款）向三四线尘世投放了大量基础货币，大量需求出现了，房价怎么可能不涨呢？

只不过三四线城市的确有硬伤，棚改货币化还是减弱了，2020年之后大概彻底结束，房价也将停涨。

而一二线城市，继续保持优势，房价还将上涨。

我是楼市微观察，只说真心话，欢迎点赞与关注。

楼市微观察

现然房价上涨的城市主要是东北、西南、西北的的二三四线，这主要是这些地方因去库存而放松了房地产调控，再加上大量棚户区改造，进行货币化安置，所造成的房价上涨的虚幻景像。房地产已经连续繁荣了近二十年，黄金时代结束是必然趋势，现在拼命购房的人主要是投机性需求。

我先给大家看两个数据，这个数据可以证明房地产的上升空间没有了：一方面，截至一季度末，房企上市公司整体负债率却呈上涨趋势，达到79.42%，较2017年年报的79.08%继续上涨。房地产业的资产负债率远超60%警戒线，已达到2005年以来最高点。也就是说，房企在扩张业务的同时，负债率也在持续恶化中。

更要命的是，房企在经历了业务扩张大跃进后，流动性已经严重不足。到3月份为止，企业存款下降了1.21万亿。开发商纷纷跑到境外融资，去年全年融资388亿美元，而今年一季度已经达到了193亿美元，达到了去年的50%。如果开发商资金链出现问题，房地产打折促销潮马上会出现。

另一方面，居民杠杆已经到了“无以复加”的程度。工行董事长易会满在演讲时表示，2010-2017年，居民储蓄存款增长与可支配收入之比从25.4%下降至12.7%。与此同时，居民家庭债务占GDP的比重由33%升至49%。这意味着，中国居民再加杠也拉到了极限位置。

更关键的是，最高决策层提出要下决心去杠杆，防范化解重大风险。但房地产持续加杠杆都到了极致的程度，后续将会有更严厉的政策予以调控。在房地产调控政策从一二线城市逐步走向三四线城市，我们可以肯定的说房地产黄金时代已经结束，而一些地区的房价上涨只是最后的疯狂，大家只要相信政府有能力、有信心、有魄力，将房地产调控回归到居住属性。未来房地产租赁、保障房等其他形式的住房模式的黄金时代会开启。

不执著财经

正好有好些网友问我，“在那么严密的楼市调控之下，虽然一线城市北上深稳中有跌，为何一些城市的房价依然在涨？为什么出台这么多政策就是压不住？”

相关的好问题，就一并回答吧。

在严厉的调控之前，超一线城市，像北上深，这一年多来的房价涨不动了，北京房市已出现了明显的价格下跌，上海和深圳特别二手房市，也冰封住了，有行无市。

而房子是商品，最终由供求关系决定其价格。至于一些城市的房价还在上涨，具体情况具体分析，都有其原因的。

如有些地方，主要是一些三、四线城市的房地产热销，是“棚改货币化安置”的结果，带动着那儿的房价的上涨，预计还会持续一、二年。

而最近一些城市摆出抢夺人才的架势，“人才大战”成为媒体报道的热点新闻，如成都、杭州、西安，武汉、合肥等地。那一旦人口净流入，进入那些城市的“人才”，由于这些年来形成的思维惯势，只要能买房子，至少会买一套房子，那那些地方的房价自然上涨。

另外，还有一个原因是“传导作用”，即好些热钱，原本是在一线城市房市的，现在一线城市房市冰封了，便向一些二、三线，甚至四线城市传导，带动了那儿房价的上升。

但是，要特别提醒的是，那些城市往往是没有二手房市的。

最后，顺便说一下，总体而言，中国的房地产黄金时代已经结束，除非你是刚需（必须买+买得起的刚需：无论房价高低，随时都可买，否则就不是刚需了），关注中国房价已经没多大意义了。因为，1、投机：房住不炒，靠炒房能发大财的周期已经过去了；2、投资：租售比依然太高太高了，待房租超过银行定存收益后再考虑吧。

陈思进

现在房价上涨的地方都在哪呢？

主要是东北、西南、西北的的二三四线，这些地方因为因城施策的调控、因地制宜的棚改、不同的人才政策和区域发展政策，所以还在涨。

从政策端来讲，2018年我国楼市出现调整，尤其下半年调整力度较大，最近，部分城市也出现了政策松动微调，松绑限购限售政策，山东菏泽市明确提出了取消限售条件。

但是，2019年“房住不炒”的政策主基调还是不会变的，还是着力打压投资、投机性需求。所以，去年下半年房地产市场持续降温后，部分城市区域2019年调控政策出现微调，房价随之上涨也在预期之中。

房地产已经连续繁荣了近二十年，黄金时代结束是必然趋势，现在还拼命购房的人主要都是投机性需求了。房地产市场已经转冷，但是，购买力严重不足仍然是制约三四线成交的最大障碍。所以，大部分三四线市场势必会进入深度调整期，并且还会持续分化。

根据国家统计局公布的，当前房地产业GDP增速下滑至2%，居倒数第二，说明政策变化对房地产业周期波动是起决定性作用的。但是高杠杆的发展模式和房价过快上涨依旧并存，房价过高的预警还是不断出现，仍存在“只涨不跌”预期。

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爱K线财经直播

当一个人将要离世时，往往会有一个时间突然特别精神，状态比平时好很多，这就是我们常说的回光返照，房价也是。

房地产的黄金时代确实已经结束了，财智成功曾经的判断是2018年起房产将失去投资价值，如果现在还有人投资买房，那么就要做好亏损准备了。

首先我们应该清醒的认识到一个现实，那就是不管是租房还是买房，所有人都有房子住，但是不管哪个城市，空置率都不会低于20%。

产能过剩已经在房地产领域出现，按照正常的经济规律，接下来就要进入量价齐跌阶段了。

如今一些地区的房价还在上涨，棚改是重要力量，其次则是地方政策，以及炒房因素。

我国实在太大了，因此经济环境格外复杂，由于某些不确定因素，市场经济规律未必能够时时发生作用。

不管怎么说，通过债务驱动经济，结果一定是债务水平越来越高。当实体经济创造的财富不足以偿还债务时，资产价格注定崩塌。

棚改货币化安置基本可以理解为定向发行货币，一部分还可以住二三十年三五十年的房子拆掉，补偿一大笔钱。拿到钱的人没了房子，自然就会考虑买新的，一些人还会考虑房子升值因素，直接付两三个首付买几套，很短时间内就能把当地房产库存消化一空，推高房价。

棚改是当下三四线城市房价上涨的核心动力，哪里有棚改，哪里就有炒房客闻风而动，兴风作浪，顺势助涨房价。

从人才流向来说，三四线城市属于人才净流出区域，缺乏人才支撑，而人才意味着高薪；

从收入水平来说，经济增速放缓，意味着收入增速也会趋缓，房价收入比已经高到离谱程度，远高于国际合理水平，收入已经难以支撑当前房价；

从金融角度来说，流入房地产领域的资金较多，但是这些钱不会创造真正的价值，实际是在不断消耗经济发展潜力，催生资产泡沫，风险不断累积；

从人口增长来看，也许五六年的时间，人口总量就会开始持续下降，刚需不断减少，有两套以上的家庭会越来越多，空置的房子会越来越多；

从企业角度来说，成本持续上涨，盈利越来越薄，做什么都不赚钱的时候，企业就会缩小规模，降薪裁员，最终失业率增加，房子最后的支撑坍塌；

总而言之，房价会降，30%是保守的说法，50%很正常，60%也不过分，70%最合理，这是未来经济可持续发展的必要条件。

财智成功

这是因为资金导向作用的结果。

从2015年开始，政府开始有针对性的去库存，主要是针对三、四线城市的房地产空置进行去库存。在2015年开始，主要是放松信贷的方式，连续降准，降息，这个结果导致三、四线城市的库存没有下降，倒是一、二线城市房价暴涨。在2017年开始，银行加大监管力度，不再放水，同时，针对三、四线城市的去库存政策依旧持续。不同的是，库存压力巨大的三、四线城市，采取的方式，不再是直接放水，鼓励居民买房。而是采用棚户区改造的方式，让三、四线城市的居民提前释放出住房刚需。

简单来说，就是，中央政府给各地方政府授信，允许地方政府举债，用于棚户区改造。所谓改造，并不是原地进行改造，而是直接跟被改造地居民谈补偿，货币补偿+优惠价购房，原棚户区则直接拆迁成为暂留地。

这样的结果就是，原棚户区居民从政府手中获得补偿，也促成了住房刚需，这部分需求直接消耗了原来的房地产库存。

而同期在一线城市，则是继续限贷、限购的方式，冰冻交易量，所以，北上广深在过去的一年，房产交易价格出现下跌，而三、四线城市，反而上涨的原因。典型代表是乌鲁木齐市，在过去的2017年房价一枝独秀，快速上涨，因为这座300万人口的城市，在过去一年中，棚户区改造投入资金量超300亿，并计划在未来三年继续投入超1300亿的资金用于棚户区改造，房价能不上涨吗？ 也就难怪碧桂园、富力地产，西进乌鲁木齐。

戴耀邦 ，产业地产咨询分析师、财经媒体人，新疆兵团人，现居北京，专注于产业地产领域的咨询与品牌营销，欢迎关注本人头条号“戴耀邦”，一起沟通交流。

戴耀邦

随着楼市不断的回归稳定，市场上的房价出现了明显的下跌，不少人都在说中国房地产市场的黄金时代已经结束了。不过虽然房地产的黄金时代已经过去了，但房地产的白银时代还在继续，白银也是一种能赚钱的东西，所以部分地区的房价出现上涨不是很正常的事情的吗？

房价本来就会呈现分化走势。决定房价的因素有很多，但具体到各个城市来看，人口是决定某个城市房价走势的最重要因素。在目前中国城镇化继续向前发展的背景下，国内的一二线城市肯定会因为人口的增加而出现房价上涨的情况，而那些人口持续外流的三四线城市的房价就很有可能会出现下跌。

至于为什么有些地区的房价会出现逆势上涨的情况，那绝对是因为炒房者的炒作，因为炒房者的炒作就是不按照市场规律来的，就像现在的三四线城市一样，虽然三四线城市没有房价上涨的基础，但在炒房者的炒作下现在三四线城市的房价还是保持一个飞速的上涨。

不过笔者要说的是，因为楼市总体的朝着一个房住不炒的方向发展，所以那些炒房者炒作严重的城市在后期房价很有可能会出现回调。

關鍵字: 房价 财经 房地产