商業貸款利率上浮百分之二十,選擇LPR還是固定利率划算?

酸甜可口的辣椒


客觀的說,選擇LPR浮動利率更合適……

從全球形式來說,利率下調已經不可逆轉,存貸款利率都將同步降低,從今年LPR新政實施以來,5年期LPR貸款利率已經下調到了4.80%,可如果選擇固定利率,這些事情跟你就無關了。

舉個例子,假如你用的是4.9%的固定利率,那麼首套房上浮20%的情況下就是4.9%*1.2=5.88%,因為是固定利率,下調或者上浮都跟你無關,那如果選擇的是LPR呢?

現目前LPR長期貸款利率為4.8%,則4.8%*1.2=5.76%,已經比固定利率少了0.12%,是不是看起來變化不大?那我們再看,前文說過,利率下調不可逆轉,在2020年底將維持4.8%的貸款利率,那麼2020年12月之後呢?

說誇張一點,在全球影響下,LPR必然還會下調,本身經濟增速就下滑了,不刺激一下怎麼行?那麼假設2020年12月份以後下降至4%,那麼上浮20%就成了4%*1.2=4.8%,這一算下來那就少了1.08%了,差別是不是開始凸顯了?

我們再做個假設,如果你是在前兩年最高利率的時候買入,最高利率達到了7%,就算上浮為0,那麼對比下來就更明顯了,因為現在上浮了也就4.8%,中間差了2.2%,你一年的投資也不見得百分百賺2%以上吧。

可如果你選擇的是固定利率,抱歉,這些都跟你無關,至於你對於銀行的議價能力如何,說實話,易論並不認為普通老百姓對銀行有什麼議價能力……



易論招財圈


昨天央行出了一個重磅消息,就是對原來的存量房貸,要求改為LPR加點的方式計息,這樣一來,所有的住房貸款就都變成一種模式了。


對於以前申請了房貸的人來說,就要面臨兩個問題,一個是如何改的問題,另一個是改不改的問題,我們一起來探討一下。

如何改?

按照央行的公告,原來以人民銀行基準利率上浮或打折的,要在利率不變的基礎上,變成LPR加點方式。

比如,原來的基準利率是4.9%,如果上浮10%,則變成5.39%,現在的LPR是4.8%,合同利率就要修改為LPR+59點。

如果原來的房貸利率是下浮10%,實際利率為4.41%,合同利率就要修改為LPR-39點。

但是購房者有權選擇固定利率,也就是說在合同期內,房貸利率保持現有的水平不變,直到合同結束為止。

購房者也可以選擇房貸利率跟隨LPR動態調整,調整週期至少為一年以上,將來如果LPR上升,你的房貸利息就會跟著上漲,如果LPR下降,你的房貸利息也會隨之降低。


改不改?

這樣一來,所有的房貸合同都需要修改,但是關鍵是房貸利率要不要跟著LPR改的問題,很多人對此比較糾結。

如果保持固定利率,將來降息不能享受優惠,但是如果漲息了,也不會多交錢,至於將來利率是漲是跌,誰也不好斷言。

這種情況只能由購房者自己進行判斷,但是可以對以下信息進行重點了解。

  • 一是你的貸款時間還有多長?

如果你的貸款還有10年以上的時間,未來利率變化的不確定性更大一些,個人認為跟隨LPR變化相當於隨行就市,這樣更合適一些。

如果你的貸款時間只剩下不到5年,期間LPR波動幅度不會很大 ,儘管短期利率下行,改與不改影響很小,怎麼選擇都差不多。

  • 二是你的貸款利率是多少?

如果你的貸款利率原來上浮比較多,而且貸款週期也比較長,這種情況下可以和銀行協商,如果選擇固定利率可以重新談判,儘量爭取降低整體利率,要不然就儘量提前還款。

如果你原來的房貸利率非常低,甚至低於目前的LPR利率,這種情況下,我覺得就可以選擇跟隨LPR調整,因為你的整體利率不高,跟隨市場變化有心理優勢。

當然,這種情況下每個人都有自己的想法,而且誰也沒法把握未來利率的變化趨勢,短期內我國利率呈下降趨,但是國際利率已經到了極低水平,長期看利率上升也是很可能的。

如果不想過多的糾結這個問題,我的觀點就是隨行就市,選擇每年跟隨LPR變化,因為將來的貸款都是以此為基礎的,這樣選擇不會孤單。


互金直通車


我會毫不猶豫得去簽署LPR,2020年3月到2020年8月是更換期間。毫不猶豫要求LPR加點合同,沒看公告我就決定了。

先看公告:自2020年3月1日起,金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商,將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成(加點可為負值),加點數值在合同剩餘期限內固定不變;也可轉換為固定利率。其中,商業性個人住房貸款定價基準轉換應在雙方協商一致的前提下,儘可能以簡便易行的方式變更原合同條款。

公告直截了當得告訴你今後只有2種利率模式:固定利率和LPR+點模式。

選擇固定利率?

固定利率如果現在LPR是4.85%,那麼銀行大概率會在這個基礎上和你談判。其實肯定也不是什麼談判了,就是告訴你給你什麼利率。如果原來有折扣得肯定還會給你折扣,有可能還會多一點折扣讓你簽署固定利率合同。

為什麼銀行會有動力和你簽署固定利率合同?那是因為利率水平長期拉開看是逐步降低得過程,歐洲、日本都已經進入名義利率負利率時代了。全球信用貨幣進入負利率時代已經是時間問題,並不是可能不可能的問題。

如果未來10年至20年中國也有可能進入負利率,那銀行現在和你簽署固定利率是不是很划算?你敢撕毀銀行房貸合同嗎?顯然就算中國不進入負利率,存貸款利率也一定是一個逐步降低的過程。4.9%的房貸利率未來肯定會逐步降低,你明白該籤什麼合同了嗎?

最後:從央行公告看我們房奴沒什麼選擇,不簽署固定利率就是簽署LPR為定價基準加點形成(加點可為負值)合同。想來想去還是LPR吧!


鄉下老白菜


剛剛的回答估計說的太直白了,被和諧掉了。現在語氣委婉的表達一下自己的意見!

首先,明年雖然要重新籤合同,但是你的貸款是不變的,之前什麼樣,2020年還是什麼樣。這是防止有太多的干擾和阻力出現,設置了一個過渡期。(所有的重籤和利率改變,月供變化將會在2021年體現)

其次,今年央行改革了貸款利率形成機制,LPR利率由MLF利率加點形成,所以更加市場化了,在LPR利率形成之後,我們的貸款利率已經出現了小幅下降。而之前一般都是給大家固定的貸款利率,4.9%,要麼上浮,要麼下浮打折,以後不提打折了,改了一個說法,叫向上加點,和向下降點。之前的利率4.9%是固定,之後這個數字不再固定。從目前情況來看,這個利率在下浮。應該是個好消息。

第三,明年3月份開始幹,預計明年8月31日前存量房貸轉換完畢,以後利率要每年調整一次,需要跟你的商業銀行約定。也就是說對於購房人來講,你要每年算一下自己的利率,然後計算還房貸的數額,當然央行也說了,你可以跟銀行的人商量,重新約定一個固定的利率,但是這個選擇是否對你有利就不好說了,因為從長期來看,利率應該是不斷走低的。現在是房地產調控階段,你要是寫死了固定利率,可能對你反而更加不利。以後不調控了,或者經濟進一步下滑,我們的貸款利率可能也會跟歐美一樣,降到2-3%的水平,甚至過個10幾年,達到0利率也不是沒可能。

第四,那麼似乎,你只能選擇LPR利率,跟隨利率調整,對你有什麼影響呢?現在這部分房貸要轉換成新模式“LPR+加點”,舉例:假設原來是基準4.9%上浮20%,年利率5.88%,以12月5年期以上LPR為4.8%為例,轉換後的加點幅度為5.88%-4.8%=1.08個百分點。這個加點幅度保持不變,以後每年的房貸利率調整為當期的LPR+1.08個百分點。那麼如果真有一天利率降到了2%,那你的利率就是3.08%,反之要是利率漲到了6%,你的利率就是7.08%

或許有人會問,原來打折的房貸怎麼算呢?央行政策有提到,“加點可為負值”,舉例:如果房貸利率=基準4.9%的9折,即年利率4.41%;同樣以12月5年期以上LPR為4.8%為例,轉換後的加點幅度=4.41%-4.8%=-0.39%,以後每年的房貸利率調整為當期的LPR-0.39個百分點。同樣用上面舉的例子,如果利率降到2%,你的利率就是1.61%;但是如果漲到了6%,你的利率就成為了5.61%。【說句通俗易懂的話就是:利率上升降點有利,利率下行加點有利】下面和圖一都有詳解

新政策下,我的房貸利率到底是漲了還是降了?由於約定的“加點”是固定的,這取決於LPR的漲跌,如果LPR維持目前的4.8%不變,買房人的利息基本不變,如果降息,每年付出的利息會相應減少。

那麼有的朋友不理解了,你要浮動還是按照原來的百分比浮動多省事,為啥非得弄個加減點這麼複雜?

其實對於數學很敏感的朋友,都一個看出來了,這套計算利率的方法,如果利率下降,對於下浮利率更有利,而對於上浮利率更不利。如果還是按照原來的1.1倍計算,那麼當利率降到3%,你的貸款利率應該是3.3%,而按照加點計算,則是3.59%,可見加點會比百分比浮動更高。而8折利率計算,降到3%的時候,應該是2.4%,而按照降點計算,則是2.12%。顯然降點會比百分比浮動更低,當然反過來說,如果未來利率上升,則效果就反過來了,對於加點更有利,對於降點的更不利。比如利率要是到6%,那麼8折應該是4.8%,而降點後你也得是5.12%。所以綜合來看,這個政策一出,以後大家的房貸利率,將不再是一個固定數字,每年都要進行調整,雖然一開始基本上沒變化,但後面是肯定會變化。以前上浮的變成固定加點,以前折扣的變成固定降點,未來利率下降將是大趨勢!




龔敬G


我也是上浮20,我決定固定利率,我個人覺得以後lpr會大幅度上漲,因為想出這個辦法的人就不是個好東西,想方設法的搞錢呢


不愛吃魚的大王


怎麼選都是虧的,人家要撕合同就撕合同,人家要設計你你怎麼也跑不了。

認真算過,怎麼選都是虧的,選固定,那銀行鎖定利潤,肯定是賺的(長期看基準利率會持續降);如果選LPR那他已經做了鋪墊,先報低目前LPR,把+點做大,這只是多謀財的一個鋪墊,緊接著基準利率降你乾瞪眼享受不了,而LPR越報越高(銀行自己報,或者還美其名曰防止房地產過熱所以報價報高),然後LPR高了你又幹瞪眼,所以結果就是LPR(持續高)+點(前面已經鋪墊高,且不變了),是不是正反巴掌?

我就想問一下:哪個chu生和我籤的合同說按基準利率來執行?又是哪個chu生說存量貸款繼續按基準利率來執行?現在又是哪個chu生說沒得選,給你兩個選擇:A、百姓虧,chu生賺;B、百姓虧,chu生賺。好了A還是B你選吧,8月前必須選好並且把原件合同撕了重新來一份合同寫好到底是A還是B,注意必須!!沒別的選項!!!

chu生把來百姓當傻子了!!!


生活小資味


上浮20%這個會很難受,建議推遲購房或者在適當的時候再融資。


現在央行實際上可了你兩個選擇,一個是浮動利率加上或者減去一定的點數,另一個是現在的利率固化下來。

如果轉換成LPR形式的浮動貸款,那麼未來每年的利率就會跟隨央行的LPR浮動,例如你現在是基準利率的120%,利率5.88%,比基準利率高0.98%。和LPR掛鉤後,利率會大概會變成4.8%+0.98%=5.78%。由於你的加點是負數,就算未來利率降到0,你也要支付0.98的利率。如果利率上升到10%,那麼你的房貸就會變成10%+0.98%=10.98%


當然,如果您轉換成固定利率貸款,那麼就是大概固定在現在的5.88%附近。不管未來利率怎麼變化,利率也是固定的。


至於哪個划算,那完全看未來30年利率的漲幅,如果大漲,那麼肯定是固定划算,如果大跌,那麼肯定浮動划算。問題在於:沒有哪個人搞得明白,哪怕1年以後的利率波動情況,何況30年。

小編自己計劃把房貸轉成浮動的,原因很簡單。如果利率上升,那肯定是通脹上升,經濟過熱,小編的收入也有望上漲,負擔額外的利息支出也做得到。如果利率下降,則反之。如果選擇固定利率,很容易出現現金流錯配,對理財不利。想想看,當市場利率是0的時候,你還在支付將近6%的利率。那就太可悲了。


不過,其實如果房貸利率和市場利率差太多,完全可以先把房貸還上,然後用市場利率再把錢借出來。所以也不用過於擔心。


財經多知道


美好一天很榮幸為大家解答這個問題,讓我們一起走進這個問題,現在讓我們一起探討一下。

現如今商業貸款買房的基準利率是4.9%,銀行在4.9%的基礎上進行浮動,借款人在申請房貸時可能是上浮1.1倍的利率,因此貸款利率就是5.39%,當前全國首套房房貸平均利率是5.44%,大概就是在基準利率上上浮了11%。當然現在貸款買房的時候,在基準利率上上浮20%甚至30%的也有不少,個別上浮40%都有存在。

LPR和房貸利率對於借款人來說都是很重要的,它們是銀行貸款定價的參考,只是貸款基準利率由央行公佈,而LPR由各報價行根據公開市場操作利率加點形成的方式報價,由全國銀行間同業拆借中心計算得出,因此相對於房貸利率來說,LPR是一個市場化的指標。

基準利率是4.9,上浮20%,則是4.9×1.2=5.88,現在最新lpr是4.8,按照昨天央行發佈的文件,則你的加點是5.88-4.8=1.08,如果以後lpr降到4.5,你的利率是4.5+1.08=5.58。lpr目前是呈下降趨勢的,具體哪個划算,就看你和銀行協商的固定利率有多大了。

在以上的分享關於這個問題的解答都是個人的意見與建議,我希望我分享的這個問題的解答能夠幫助到大家。

在這裡同時也希望大家能夠喜歡我的分享,大家如果有更好的關於這個問題的解答,還望分享評論出來共同討論這話題。



股海獵鷹


我2010年貸款,利率七折,現在利率是3.43,那改合同時是固定利率好,還是浮動好


就愛我中華


選擇LPR更合適,你現在還在猶豫是選擇LPR還是固定利率的原因就是你擔心日後利率上漲,而未來利率如果要上漲,那麼LPR是一定會上漲的,因為LPR是市場執行利率的基礎。現在的問題是未來LPR會漲嗎?

1、LPR未來會漲嗎?

筆者認為從中長期來看,LPR是一定會下行的,我們習慣了通貨膨脹,所以一直是擔心財富縮水,所以對於自己的負債也擔憂如果是浮動利率,未來會不會有更高的利率,讓自已有更高的利息支出。

這個擔心是沒有必要的,其實過去的10年,中國的利率本來就是在下行的,下圖是2007年到目前為止的5年期的貸款基準利率的走勢圖,我們可以看到2007年最高的時候達到了7.83%,而經過歷年來數十次的下調後,到2015年10月的時候下調到了4.9%,這個就是我們當前使用的5年期貸款基準利率——4.9%。

如果你當時選擇的是固定利率,你相信你會多支出多少利息?

2、為什麼從中長期看利率是下行的?

第一,中國的宏觀經濟增速在放緩,利率是和社會的投資回報相關的,只有在認為在經濟活動中我的投資回報高,我才願意以更高的成本融資,然後進行投資和產能擴充。反過來,如果經濟增速放緩,那麼利率也會下行。上文的那張圖就表明了那種關係。

第二,利率還和M2有關,當貨幣超發的時候,即便是經濟景氣的時候,那麼社會的利率也是很高的,這是因為通貨膨脹率很高,導致利率也相應的提高了,但是我們國家的M2已經失去了過去的高增速,在2009年最高的時候將近30%的增速,而即便在其他時候,也多是十幾二十的增速,而2017年到2019年都是維持在8%左右的增速。這種下滑的比例是非常高的。

第三、目前世界的主要經濟體都在降息,我們會加息嗎?

第四、5年期的LPR誕生以來已經降過一次了,1年期的LPR已經降過多次了。5年期的LPR在11月從4.85%降低到4.8%;1年期的LPR從8月份的4.31%降低到了12月份的4.15%。

所以,這條邏輯線是很清楚的,你只需要判斷未來的利率是上漲還是下跌即可,本文只提供思路,僅供參考,請自行慎重選擇。


分享到:


相關文章: