鞠波
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2020年全面降息隨時拉開大幕，但是會把房地產行業排除在外。
週六，中國銀行央行官網公佈了房貸利率的政策變化。無論是新房還是存量房貸款，一律與LPR掛鉤。這一舉動說明了2020年全面降息隨時拉開大幕，但是會把房地產行業排除在外，最可能的表現為：基準降息27個基點或者更多的基點的時候，LPR象徵性下降或者維持不動。
房地產投資，除了住房本身價格的起伏風險之外，其實房貸利率的上漲下跌也是很大的風險之一。例如：目前上浮20%貸款購買的房子為例，5萬元每平，100平方計算，貸款7成，首付三成，貸款年限30年計算，每月還款20715元；
如果未來基準利率下跌到4.165%，上浮20%之後，還款利率大約5%左右，月供還款金額為18788元。而房貸利率新政之後，未來基準即使下跌到4.165%，LPR可能在4.6%左右，外加上浮的20%，4.6%+0.98%=5.58%為實際還款利率，每月的還款金額為20048元，比降息前下降700元不到，而比參照基準利率降息多了1200多元月供，也即是上浮的加點值不變的同時，LPR的下降幅度會遠遠小於降息的幅度。這大概就是新政之後與之前的不同。
利率下跌會帶來什麼隱患？首先利率的下跌會讓市場觀望，成交量急速萎縮，早買就意味著房貸利率的偏高，也就意味著支付更多的代價購買。這種情況的出現，肯定不是政府願意看到的，這與當下經濟下滑，需要維穩的調性是格格不入的。
房貸利率的下跌同時也意味著固定資產的間接貶值，會形成全面的市場拋售，以及新房市場的滯銷，土地拍賣頻繁出現流拍現象，中國樓市由牛市徹底進入熊市。政府需要樓市這個基本盤，維持經濟的全面穩定，而不是一棍子打死。
目前的樓市，正在全國大範圍內快速降溫，為了激活實體經濟，未來有必要採取的全面降息舉動，同時又會導致樓市更大範圍與程度的回調，這顯然與政府的出臺此政策的宗旨南轅北轍。
政府是希望在刺激實體經濟的同時，不與前期的樓市調控政策相悖，不讓前幾年的樓市調控政策打了水漂。未來的中國樓市，宏觀調控手段必定是高壓態勢，樓市已經進入到了下半場。房住不炒，成為了中央堅持的一貫調控宗旨。
房貸利率與基準的脫鉤，與LPR的掛靠，既是中國樓市調控的需要，也是金融市場利率市場化的需要。存量房也與LPR掛鉤，表明了政府調控樓市的決心與恆心，在拯救實體經濟的同時，不讓炒樓之風捲土再來。
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