用户2686508386732

如项目能满足分期开发的条件，大部分开发商都会选择分期开发。

１.分期开发，是实现“以小博大”的最有效手段。

多年前我曾接触过一家开发公司，该公司的项目位置相对比较偏，占地约70亩，总建面11万左右。项目分４期开发。如果剔除土地款、报建费不计，开发商投入的启动资金不到300万。包括设计费、土方、建安工程等均在楼盘预售后结算。一期的销售款回笼后再滚动开发二期，三期和四期依此类推。

换而言之，采用分期开发，付了地款后再加300多万，即可启动一个市值３个多亿的项目。（当年这地段才3000元左右）。

过去是这样，现在也是这样，分期开发始终是各开发商热衷的模式，因为它是实现“以小博大”最有效手段。

２.周期内市场消化力有限，需要分期开发。

2012年，有一个郊区盘，由于开发公司老板前期有点财大气粗，且对市场过度乐观，同时开工建设10栋1000多套，但实际销售率惨不忍睹，最后开发商还是坚持不到“天亮”，就倒在“沙滩”上了，资金链彻底断裂，施工单位停工，整天堵售楼部讨债。

每个区域在某个周期内的市场消化量有一定的限度，如不分期开发，就会导致房源积压，开发商的资金压力、财务成本和市场风险系数都会变大。

此外，分期开发，也是基于施工、推盘节奏和价格拔高等需要。例如需要通过分期，用二期作为一期材料堆场，土方堆放点和临时施工道；通过分期推盘，营造热销效应，为价格逐渐拔高铺路等。

分期开发的项目，各期在目标客户定位和区位、房源设计等方面有着一定的区别。

如果按主力目标客户层来划次序，大多数项目普通商品房部分，都是以“刚需置业－首次改善型置业－二次或以上改善型置业”的次序进行分期开发。

与目标客户次序相对应的则是产品的位置和房源设计。首期一般区位较差，例如在边角位置、近马路边、或景观较差，面积以紧凑型为主；二期区位则略优，三期区位更加优，户型面积也会增大……。

如是刚需置业，建议选择一期开盘时买入。

“低开高走”是楼盘常用的价格策略。例如我当年买入时，是楼盘一期，单价在8000元多点，二期开始逐步上升，第三期单价去到1.3万元左右。

后期的房源虽然价格上涨了，但质量并不见有所改善。据后期尤其是最后一期的业主在Ｖ群中反映，为了追求交房速度，后期质量问题多多。

当然这不是绝对，有些项目是首期质量差，业主抗议后才会改善，首期反而成了炮灰。质量问题是无规律可循，但从价格方面而言，一期更实惠。

房微言

为什么楼盘分一期二期等，有什么区别，刚需买房，买哪期性价比最高？其实这个问题每个人都有每个人的打算，就我个人而言，我还是更倾向于一期，毕竟价格可以便宜点，那么接下来，我就来说说一期二期等的区别：

第 一、新楼盘的一期的优点：我们都知道它是开发商第一次在这个城市这个位置打响的第一枪，好多人觉得第一期房价低，不成熟，不管从地理位置上或者质量上都有缺陷。而我认为：他们为了把这个第一枪打好，都会在房子设计上，质量上以及装修上尽量做到最好，你想想如果第一期都做不好，那么你接下来的第二期第三期还有人来买吗？当然也不排除有个别开发商是有这种情况。所以我认为：一期的房价还是比较优惠，设计和质量以及地理位置都也较好。

总之个人意见：买房不要听别人的，好不好看别人知道，合不合适自己知道，我觉得只要是自己合适的，就是最好的。还有就是买刚需房的时候多关注一下地理位置、配套设施、楼层高低、户型设计等这些方面就好了。根据自己的经济能力挑选合适的，希望你可以早点买到心仪的房子。

打不死的小强aaa

作为一个在房地产行业呆了超过十三年的人，来回答下这个问题。

楼盘分期核心原因还是因为项目规模比较大

一般而言，500套以内的楼盘基本都不会分期，因为没有必要。楼盘分期基本上都是因为楼盘比较大。从开发的角度来看，包括从向政府报建的角度来说，分成多期开发都会更加合适。

另外两种情况也会分期开发

一种是有些项目地块本身就分成了几块，这个时候可能会一块分成一期来开发。

一种是有些项目地块内部差异比较大，例如有些有江景，有些没有，这个时候分成几期来开发，从销售的角度来说，会更加有利。

刚需买房，首期一般是比较高性价比的

行业内有句话叫，买大盘首期必升值。这句话还是比较有道理的。因为从开发商的角度来说，整个楼盘的价格肯定是越卖越高的，相对而言，首期的价格会更加低一些。越到后面，价格越高。

但一般来说，往往一期的资源条件也相对会差一些，好的资源，开发商普遍都会放到后面来卖。不过对于刚需来说，也不用太介意这个了。

我是曾英杰，13年地产行业老兵，畅销书《一本书读懂粤港澳大湾区房地产市场》作者，华南城市研究会副会长。欢迎关注我，掌握更多买房和投资技巧。

英眼看湾区

就我个人而言，我会认为刚需买一期，而投资买二期。

为何刚需购买一起比较好呢？

首先，要知道，一个楼盘会分几期开发，那么意味着这个楼盘最起码得超过1000套，是个大盘。

那么在做一期的时候，质量相对有保障。毕竟开发商为了帮后面几期攒口碑，肯定不敢第一期就偷工减料，特别是有实力的大开发商。我相信他们不会为了省一点材料费，做出砸自己饭碗的事情。

其次，一期的价格比较便宜。相比较二期的配套成熟，一期刚出来，肯定各项配套和小区物业做的一般，而且入住率也会比较低。

这个时候开发商为了能尽快卖出去，肯定是想着价格便宜点，寻求“低开高走”的定价策略，毕竟新楼盘，定价一下子太高的话，担心市场无法接受。

最后，行业有句话，叫做“买大盘首期必升值”。我举个例子：深圳龙华区有个超级大盘，叫做壹成中心。

这个楼盘分10期开发，现在已经卖了4年，开过5次盘了。从2015年开盘时一平方4万，到2016年第二次开盘时，价格是5.8万一平。

但在这之后，楼盘后面开盘的6期和7期，均价都一直保持在5.6万/平方-5.8万/平方，基本没有涨过。

因此，结合以上三点，我个人觉得如果是刚需的话，还是得选择一期更为稳妥。虽说会存在一些弊端，但和这些优点比较起来，缺点可以忽略不计。

探房杜咔咔

我买的一期房，是整个小区位置最差的一栋。当初还以为一期房会更便宜，结果二期，三期，四期也是这个价。

笨鸟在飞

作为从业人员来给你做一个简答吧。为什么要分一期二期等分期开发？有以下几个原因：1、房地产公司拿地以后要融资开发。绝对没有一个地产公司说是投资50亿开发一个项目，会一下子把50亿打到开发公司账户上的，就是碧桂园，恒大，万科也不会这么做的。分期开发可以先回笼一部分资金，然后再后续开发。2、分期开发有利于准确把握市场行情，对于首期推出的一些卖的好的产品，后期加大比例。3、分期开发，可以将产品做到清盘，如果一个小区都开了，就存在有些顶层，首层、二层没有人卖压货值。卖的不好的话有可能就卖成现房了，分期开发可以调整经营策略。4.分期开发可以控制动态目标成本，根据市场定价增加利润率。（这个问题可以去看我头条文章里面关于楼盘的定价问题，你就会明白）

买哪期性价比高，我觉得肯定是要买首开，因为首开定价是最低的，而且刚开盘，营销为了造势，卖个“开门红”给的优惠幅度也是最大的。等到后期的时候，基本都会随着市场行情开始涨价。刚需买房，你如果已经有看到的地段，看到的楼盘，建议你果断出手。

聽濤侃房

一个楼盘的一期是性价比最高的，但是项目二、三期会更完善成熟。开发商分期开发，可以提高资金周转的利用率。项目有一定规模，一次性全部开发，需要投入的资金过多，获得收益的周期过长，一般开发商都不会这么做，所以，市场上的楼盘只要不是体量过小的项目，基本上都是分期开发。一期和二、三期等后期主要有以下几个区别。

第一，楼盘一期的性价比最高。开发商为树立口碑，楼盘一期一般质量较好，价格相对较低。如果一期的质量很差，口碑很差，后面的2期、3期就很难卖出好价格，所以，楼盘的1期，开发商会在户型设计、小区环境以及建筑质量上都会严格把控。同时在价格上，一期的销售价格一般会比后面的二期、三期等要低。

第二，楼盘一期交房后，二期、三期还在施工，对居住环境会有几年的影响。如果是体量很大的项目，第一期到最后一期可以相隔5年，甚至10年。虽然对1期有直接影响的一般只是相邻的2期、3期，但是，一期入住之后，一般有2年左右居住不太理想的过渡期。

第三，楼盘二期、三期，会保持一期的优点，同时更改提升一期出现的问题。在户型上，一期热销的户型会继续保留，一期缺点太明显的户型，在二期就会进行更改调整。但是，小区的整体规划和设计，如果没有特别严重的问题，一般不会有很大的调整，因为更改设计需要重新办理很多手续，只会在细节上进行优化。在建筑材料上，后期也可能会提档升级，毕竟价格高了不少。

综上所述，如果是刚需购房者，追求性价比，买小区的1期是比较好的选择。如果是改善型购房者，应该考虑小区后期开发的2期、3期。

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世家

这个得看你的个人情况，如果你是个缺钱的人，就买第一期。第一期的房子开发商由于各方面处于探索阶段，小区会有很多不成熟的地方，因此开盘价格相对较低。

房子第一期过后，开发商总结出了经验，市场价格，销路，户型，都有了底，以后再推出的二期三期价格相对来说能有所提高，但是，加推产品户型内部设计肯定更人性化，如果购房人不差钱，买后续产品品质更好。

董青岛供稿

京漂追梦人

分期开发是由于资金周转问题。

就拿我所在的城市来说吧，开发企业从政府手中拿的价格在400万左右，那么一个项目应该有百十来亩地，所以如果一次性拿了，开发企业拿地就需要4个亿。

除了拿地所需要的资金外，盖楼也需要资金。拿地对于一个开发企业来讲是一笔很大的支出。再加上盖楼成本资金就更大了，所以一般的开发企业是吃不消的。因此，就会出现分期开发项目。在总平图不变的前提下分两其或者三期开发。大家不要认为开发企业资金雄厚，其实都是企业不同项目之间资金周转。等一期楼房盖起来，办理预售证之后，银行就能放贷款，企业才能回笼资金利用回笼的资金去开发二期或者三期。

刚需住房的话买一期、二期或者三期都是可以的，如果要是想方便一点的话呢，尽量买个二期或者三期，二期和三期相对于一期来讲的话是比较成熟的，包括它的配套设施，小区的完善程度以及物业管理都是比较趋于成熟。

如果买房子的话，一期应该是比较便宜的，二期和三期是根据小区的品质和配套设施完善程度来定价肯定要比一期的价格要高一点。

希望我的回答能帮到你。

WG一起走

一期一般用来试探所在地的购买实力，二期好根据所在地购买力灵活加价或者适当降价销售。

一期中小开发商，一般是开一两栋测试当地购买力，稍大的房企一期同时开四栋也是比较多的。通过一期的开盘栋楼和房源数，来测试当地的购房销费力到底如何，如果比预估的提前卖完，二期一般会适当加价。

如果比预想的周期销售偏慢的，开发商开发二期会变得更谨慎，价格或促销方面可能也比一期多些。

所以，不管一期还是二期，开发商都是随行就市，毕竟有钱赚肯定要赚。

如果按现在的新房销售市场来推测的话，目前二期比一期价格低的可能性占40%,维持价格平稳的可能性50%，逆市还涨的可能性也有，但不高。

选择买房不仅仅是看一期、二期这个，更重要的是看购房者“首付资金到位情况”和“月供还贷能力是否有持续保障”。只要这两点满足要求，剩下的就是对线上线下多看房实地了解对比，选择品牌和房屋质量相对有保障的房源，按需购买即可。

關鍵字: 项目 房产 分期