朝阳区八里庄街道红庙社区机二委小区建成于上世纪70年代，现有居民楼6栋，常住居民732户，产权单位为北京机械施工有限公司、纺织科学研究院、五州房地产三家。2017年之前，小区公共区域长期属于无物业管理状态，停车秩序混乱、垃圾乱堆放、居民家中跑冒滴漏无人问津，物业服务缺失一度成为小区发展痛点和治理难点。红庙社区党委在街道工委的领导下，注重发挥基层党组织战斗堡垒作用，探索党建引领“大小物业综合服务”新模式，有效运用“五先五后”工作路径，着力破解老旧小区物业管理难题。

一是先整治后物管，为物业企业进驻创造必要条件。一是环境提升。

结合市、区“疏解整治促提升”和“背街小巷整治”工作，拆除违法建设，留白增绿：2018年拆除违法建设、私搭乱建32407平米，增加绿化4000余平米；结合抗震加固和节能改造工程，粉饰小区建筑、墙体外立面13.7万平米，修整围墙18000米，整修道路近5万平米，增设太阳能路灯、便民休闲等功能性设施和各种标识，营造社区文化氛围。二是加强停车管理，整合停车资源。结合平安小区建设工作，加装道闸、摄像头等设施设备，施划机动车停放泊位。红庙机二委小区施划车位103个，有效缓解了小区内停车难、停车乱、生命通道阻塞等居民反映强烈的民生问题。三是多层住宅加装电梯。征得全楼居民100%同意，在红庙北里11号楼进行了加装电梯试点，为其他老旧居民楼加装电梯积累了经验。通过硬件的改造，为老旧小区引入物业企业创造了有利条件。

二是先服务后收费，让居民尝到花钱买服务的甜头。

为培养居民花钱买服务的意识，给居民创造一个过渡期，在老旧小区引入物业管理中，采取“先尝后买”的方法，由物业公司先提供服务，让居民体验专业物业公司带来的服务便利和甜头，然后再实行低价收费，引导供需双方互相适应，推进效果较为明显。

三是先分项后综合，给不同类型小区提供服务清单。

为搞好分类服务管理，机二委小区实行“大小物业综合服务”和“菜单式服务”。按照服务管理项目分类，打破原有“楼、院”观念，立足区域整体，将公共区域内秩序管理、卫生保洁、绿化养护、停车服务、便民服务等项目分别“打包”整合，交由“大物业”管理。“小物业”指的是原有产权单位或物业公司作为责任主体，对楼体、公共设施设备及楼内居民家中维修等事项进行管理。除此以外，街道还统一引入辖区专业维修队伍，有序及时、有偿低价地解决居民家中维修难题。“大小物业”共同为居民提供服务，两者相互补缺，共同合作。从居民最关心的小区卫生、停车管理、绿化保洁、治安防范等事项入手，通过居民自管会形式广泛征求居民意见，将物业公司能够提供的服务列出“菜单”，由居民进行选择，逐项增加，最终逐步建立起辖区物业服务体系。

四是先自治后精治，使基层协商民主充分发挥作用。一是强化党建引领作用。

针对个别原有物业不愿意交出管理权的问题，街道和社区两级党组织积极搭建平台，组织小区自管会成员和居民代表与物业管理方进行协商，对协商不通的采取组织介入方法，通过党组织和纪检部门分别对应原产权单位或新的接管主体进行对接，较好地解决了老的不想交、新的进不来的问题。同时，在小区居民中开展“一个党员带一户、三个党员带一门、十个党员带一楼”活动，引导社区党员、“双报到”党员、六小门店党员等充分发挥先锋模范作用；在商务楼宇中，延伸为“党委带楼宇、支部带街巷、党员带绿地”，引导非公党员带头履行社会责任。八里庄西里、红庙、十里堡等社区的国有厂区党员志愿者带头参与小区环境整治、停车自治管理等工作，示范作用十分明显。

五是先扶持后自足，以多项举措保障服务企业持续发展。

通过政府支持、优先购买、居民交费、多渠道统筹，确保企业长久运行。一是给予相应扶持。将政府的服务项目，如：养老助老、一刻钟服务、老年餐桌、垃圾分类等优先考虑所在大物业企业。二是深度挖掘资源。挖掘社区停车位及闲置资源开拓物业服务收入来源。通过规范停车秩序、错时停车、社区公共空间出租、居民个性化入户服务等，多渠道增加物业服务收入。

通过实施“五先五后”工作法，实现了小区物业管理从单一政府买单到多方参与的有效转变，形成了以基层党建引领社区治理、以社区治理促进基层党建的互动效应。目前，机二委小区居民停车费、保洁费等分项服务费收缴率达到95%，实现了小区物业管理“居民出一点、物业筹一点、政府补一点”的合理模式，保障了小区物业管理长效运行，居民的获得感、幸福感、满意度也明显提升。

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