C先生，100億+某大牌開發商瀋陽城市公司總經理，為人低調謙虛。瀋陽一場大雪過後，黃佬邪在他辦公室閒聊，頗有收穫。因為是閒聊，他沒有戒心，非常放鬆地說出很多對瀋陽樓市的觀點，黃佬邪將在本文釋放給大家。
2019已進入倒計時，還剩10余天將進入2020。瀋陽樓市經歷了年初寒冬、暖春、盛夏，又進入一個相對暖冬。
2019.12月與2018.12月最大的不同：
現在幾乎沒有人會看空2020瀋陽樓市。
在這個迎新辭舊的階段內，各大開發商都在加速衝刺，為完成全年優秀業績，推出年終大禮包，購房者迎來年底“大惠”階段。
不像去年同期黃佬邪一直在勸大家“不是拐點是調整”，現在不用勸，該買的市民，一樣會走進售樓處交款。
今年，市場還有一個特徵和往年不一樣：業主維權的樓盤越來越多。一方面是因為限價造成開發商節約成本；另一方面也是因為市民越來越專業，越來越懂房子。
NO.1｜壹
之前，黃佬邪在線下課堂講瀋陽市2019第三季度總結時，特地總結了今年前三個季度商品住宅成交面積：
2019.1—9月商品住宅成交面積：1200萬平。
加上中原和RDAS已經公佈的10（125萬平）、11月（149萬平）數據，
2019.1—11月商品住宅成交面積：1474萬平。
1474萬平，已經超越2018全年1388萬平。
黃佬邪又查閱了中原統計的12月前兩週數據，共計70萬平+，截止到12.15，瀋陽2019商品住宅成交面積已達1544萬平，結論已出：
2019瀋陽商品住宅成交面積99.99%概率將超過最火的2017全年1574萬平。
四限（限購、限售、限價、限貸）時代下，瀋陽樓市成交數據卻創下歷史新高。
當你在抱怨瀋陽房價，繼續看空瀋陽樓市時，身邊許多人已經加入到購房大軍中。
這是鐵的事實，已經不容置疑。
成交面積持續上升，帶來的結果是開發商業績飄紅，黃佬邪從去年開始推薦的五大開發商：
中（海）華（潤）萬（科）金（地）龍（湖）
他們將成為瀋陽今年銷售金額前五名，而且全部超100億，其中萬科200億+，中海150億+。
C說：瀋陽市場的成交面積，總量在全國也屬於靠前水平。而最近三四年瀋陽土地市場一直緊縮，總供應、成交面積為500—600萬平之間，市場供應缺口依然不小，這是瀋陽房價上漲的根本原因之一。
中原數據顯示，截止11月末，今年累計供應土地面積652.14萬平，同比增長28%，累計成交516.16萬平，同比增加6%。
如果按已出讓土地平均容積率2.5計算，今年全市成交土地可供應的商品房為1290萬平，如果單純計算商品住宅，大概統計為1000萬左右。
以2017年1574萬平—1000萬平=約500-600萬平，這就是每年瀋陽商品住宅供應缺口。
不僅如此，今年供應的土地多在三環外，二環內，市中心土地供應極少，造成南塔新地王，與二、三環內房價上漲、成交上漲。
從目前獲悉的土地供應計劃看，瀋陽2020可供應的土地面積，與2019相差無幾，如果商品住宅成交面積繼續保持1500萬級，瀋陽依然處於供不應求的局面。
除了缺口外，還需要提醒：
瀋陽土地價格每年都呈上漲趨勢。
NO.2｜貳
今年瀋陽土地市場，既有南塔18300元/平樓面價地王的熱鬧，又有半路殺出本土開發商從大牌手中虎口奪食的意外。想要冷靜看待房地產市場，我們需要抽絲剝繭，看到背後的趨勢。
黃佬邪曾經說：土地市場上，要關注大開的舉牌價。
因為大開具有市場定價權。
每次土拍結果，多數人都會關心最終高價拿地的本土開發商，能不能自己開發賣得動。大家爭議一番，才有熱情與流量嘛。
本著讓每個粉都有發言機會的原則，黃佬邪拿地文章之後，都會把各種意見的評論放出來，但有些觀點也很容易誤導大家。
經過時間沉澱後，黃佬邪可以肯定地說：
本土開發商高價拿地，自己賣不出溢價率，產品與服務也無法和全國大牌相比，除非與大牌合作，否則很難賣得好。
經過長時間的市場洗禮，市民對大牌的信任度，明顯高於本土。
這個不用爭，二手房市場上大開與本土的溢價率就可以證明。
今年土拍市場上，唱主角的有三家大開：中海、華潤、龍湖。
龍湖PK華潤拿下南塔與銅鑼灣兩個地塊，中海PK龍湖拿下新市府Z8地塊，大開雖沒有拿下滿融、瀋陽工業大學兩個熱門地塊，但他們的舉牌價更為重要。從今年大開在瀋陽土拍市場上的表現看，他們對明年瀋陽樓市預判結論是一致的，即：
謹慎樂觀。
謹慎背後的主要原因之一，是開發商資金鍊緊張，融資渠道被堵，出手必然要謹慎；不過，從第4季度形勢來看，開發商融資最困難的時期已過；
謹慎原因之二，瀋陽房地產市場自2016年上揚以來，雖然漲幅不如南方，但幾乎已經連續上漲3年，“應該”迎來一波調整。
開發商大佬們似乎忘了2018.9開始的調整，長達6個月，至2019.2，但如果我們把時間拉長到3—5年這個調期來看，2018下半年的調整，確實只是一個小小的漣漪。
樂觀的原因不用細說，除全國知名企業大手筆投資瀋陽，國中預期這些因素外，最根本的還是瀋陽市場的成交量，即購買力，一直持續穩定在高位。
綜合瀋陽各種市場情況，可以預見，明年開春後，瀋陽的土地市場還會熱鬧起來，C說了黃佬邪最想聽到的一句話：
2020年拿地策略：穩妥偏激進。
這句話好象並無特殊之處，但其實代表了對2020及2021市場預判是：
穩健+樂觀。
比今年第三、第四季度要更樂觀些，這是非常細微的變化，一般市民感受不到。
NO.3｜叄
C說：瀋陽是一個競爭非常激烈的市場，任何一個房企想獲得成功，都沒有捷徑可言，必須要靠產品、服務實力說話，購房者才會埋單。
開發商明顯感受到，購房者越來越懂房子。購房者越具備房產知識，越需要開發商拿出好產品，不能簡單“忽悠”客戶。
正因如此，開發商職業經理人身上的壓力越來越大。很多人都說：瀋陽真是一個實打實靠產品與營銷實力說話的城市。
今年瀋陽各大品牌開發商樓盤，3環內普遍達1.5萬/平以上，總款300萬+的房子也越來越多。
黃佬邪一直說，超過300+總款的樓盤，其客戶多數會全市看房對比。
開發商大佬們也知道這一點，因為客戶看得多，自然也學得多，對戶型、用料也越來越懂。
另一方面，今年亦是購房者維權較多的一年，這也和業主的專業知識豐富、維權意識越來越強有關係。
開發商在應對客戶訴求時的態度與解決方案，最能體現一個品牌開發商的企業理念與實力。
在交流過程中，C表現出對購房者極大尊重，詳細列舉了針對個別樓盤的改進措施，黃佬邪當即感慨到：
越是對客戶謙卑的開發商，品牌美譽度反而越高。
反之亦然。
今年，幾大品牌開發商都收穫了品牌美譽度提升後，帶來銷售業績提升的良好效應，隨之愈發重視品牌形象。
瀋陽，是東北四大城市中，全國前20開發商雲集最多品牌的城市，也是成交面積最大的城市，瀋陽房價不高，但1500萬平成交量級的市場，對任何一個大開而言，都屬於重鎮，不可放棄，並且要加大投入。
每年年底，開發商都會為衝全年業績大促，現在正在進行時。黃佬邪在前兩篇文章中，已經分析了政策對於瀋陽樓市的影響，建議剛需剛改抓住年底優惠時機入市。正在計劃買房的粉，可以翻看前兩篇文章。
2018年底，在樓市萎靡之際，一個粉絲聽取黃佬邪建議，主動放棄一部分（賣舊房）利潤，儘快實現了賣舊換新，今年初春即已開始享受紅利。
捨得捨得，有舍，才有得。
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