SKP是佳兆業廣場的最佳Partner？
種好梧桐樹，引來金鳳凰？
12月12日，SKP南館入駐佳兆業廣場吉日開業，一方是熱門奢侈品商場，與原SKP隔街相望，一方坐擁國貿CBD，長安街延線鑽石地段，同時，兩者又都曾是風口話題，合體之後充滿想象。
命途多舛的“佳兆業廣場”
坊間，佳兆業廣場和SKP都有著“京城之最”的稱號。只不過SKP被捧為“京城最貴奢侈品商場”，而佳兆業廣場前身卻曾被冠以“京城第一爛尾樓”的名號——十一年內四次更名、六次易主，在中國房地產黃金年代一路爛尾，落得一地雞毛。
圖片來源/鳳凰網奇點商業攝
快樂都一樣，悲劇各不同。佳兆業廣場曾經的“爛尾”經歷足以拍成一部史詩級商業地產紀錄片。
2004年，王府世紀董事長王志才以土地協議出讓的方式拿下了長安街沿線最後一塊70年產權用地，並定名“耀輝國際城”。彼時評價，王志才的幸運值不亞於中了一張彩票。
但之後的“兌獎”過程並不盡如人意。僅幾個月後，王志才因資金吃緊，無力開發，遂以3100萬元轉讓耀輝國際城62%的股份與天鴻寶業聯合開發。然而天鴻寶業竟也力不從心，僅僅支撐三年，便於2007年8月攜著耀輝國際城“改嫁”首開，並重組為首開股份。
2008年，首開股份在項目即將上市之際，以“不擅經營豪宅”為由將項目轉讓給了香港世紀協潤，項目更名為“擎峰閣”。
項目上市後，並未如預想般熱銷，為了償還收購項目欠下的債務，世紀協潤尋來中國奧園投資，並將項目更名為“長安8號”。可直至2010年，項目銷售仍舊慘淡，又逢國家調控房價，中國奧園也選擇知難而退。2012年3月，中國奧園以14.8億元將所持51%股權全部出售給了金利豐。而金利豐是一家投資公司，接手後並未開發，項目又陷入停滯。
直至2013年，素有“舊改之王”之稱的佳兆業化身終極接盤俠閃亮登場。佳兆業股東繞過上市公司佳兆業，耗資60億元從世紀王府和金利豐集團手中收購100%股權，以“代建代管”的形式介入開發，並且很快恢復了項目施工，而“長安8號”也搖身變成“佳兆業廣場”，成為佳兆業入京第一個項目，才使得該項目迴歸正軌。
對於“京城第一爛尾樓”的開發史，羅蘭貝格執行總監、房地產與區域經濟行業首席研究員劉羽告訴奇點君：“佳兆業廣場前身頻繁爛尾的根本原因是中間轉手接盤者在操盤時更多是資產抄底邏輯和開發銷售邏輯，而非商業地產長期運營邏輯。 頂級商圈的商業項目，需要考慮周邊競品激烈競爭、自身品牌級次、以及自身產品特色與產品競爭力的打磨，缺乏頂級商業項目運營能力的開發商，在操盤類似項目時必然水土不服難以成功。”
即便如劉羽所言，但項目頻繁轉手，也引得外界議論紛紛，甚至還有“風水不好”的傳聞，神奇的是，佳兆業接手後竟也陷入危機。
2015年，佳兆業持續被房源被鎖、郭氏出走、債務違約、機構催債等一系列事件纏身，致使北京佳兆業廣場入市一直推遲到2017年。可此時北京房地產供需已大不如前，甚至國內經濟發展也開始放緩，隨著更多寫字樓和高端公寓陸續入市，國貿CBD板塊的入住率開始出現下滑，先發後至的佳兆業廣場困難重重。
圖片來源/鳳凰網奇點商業攝
可SKP風頭正勁，與佳兆業廣場所處情勢恰恰相反。今年11月16日，北京SKP創下單店單日10億以上銷售額，更是連續六年保持大陸地區百貨和購物中心單店銷售額冠軍。正因如此，SKP新館入駐讓佳兆業廣場崛起重燃希望。
SKP是佳兆業廣場的最佳Partner？
開業當日，奇點君前去SKP-S進行實地探訪時發現，整個商場設計極具未來感，尤其是一層北側進門處的電子羊惟妙惟肖，很容易令人聯想起賽博朋克風格代表作《仿生人會遇見電子羊麼？》，將購物者的思想帶入未來世界，另外還設計有藝術雕塑、火星博物館、時間蟲洞等等。
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據悉，SKP-S是SKP聯手GENTLEMONSTER 合力打造，以“數字-模擬 未來”為主題，講述了一個關於“移民到火星”一百年後的完整故事，著力打造沉浸式購物體驗。
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不僅如此，入駐SKP-S的各個品牌也不遺餘力。
PRADA店鋪由集團首席執行官PatrizioBertelli親自參與設計和選品，展示以旅行、戶外和露營為靈感的“PRADA ESCAPE”系列。
LOUISVUITTON店內模特是以男裝藝術總監Virgil Abloh秀場模特為原型，3D打印而成，為了詮釋品牌主旨“旅行的真諦”，店鋪內所陳列的鞋、包等均為旅行相關產品。
圖片來源/鳳凰網奇點商業攝
除眾多一線奢侈品外，街頭服飾和小眾設計師品牌也有加入。包括STONE ISLAND 、MCM、THOMBROWNE、CANADAGOOSE、Acne Studios等，另外還有大陸首家 RICK OWENS、國內最大的 SACAI 旗艦店等。
對於購物者體驗來說，SKP-S設計近乎完美，但整體來看，是否可以與佳兆業廣場業態相融合，仍然要畫一個問號。
“SKP帶來商業繁華的同時，也會為業態環境帶來負面影響。比如購物人流過多可能會導致這一片環境嘈雜和擁堵，對車庫負載能力以及周邊進出微循環也提出更高挑戰，這會直接影響在寫字樓和高端公寓人群工作和生活體驗。”北京京商流通戰略研究院院長賴陽表示。
鳳凰網奇點商業也發現，SKP-S的設計對佳兆業廣場業態並不友好。零售部分佔比高，餐飲和其他功能區域佔比較低，僅僅負一層是開放式餐飲區，面積有限，雖然分佈了多種特色小店，但並沒有適合溝通談判以及休閒娛樂場所，也缺少相對正式的餐廳可供商務和聚會選擇。
對SKP來說，這種設計可能會有助於提高坪效，但卻缺少對佳兆業廣場商務區的服務功能。
目前來講，引入SKP後，佳兆業廣場不止要服務好SKP客群，對整個商業地產業態的環境、交通、商務服務等還要進行綜合考慮。
是佳兆業廣場選擇了SKP
還是SKP選擇了佳兆業廣場？
表面上看，佳兆業廣場似乎更需要SKP，這棵大器晚成的梧桐樹，亟需引來金鳳凰提振品牌形象，借勢逆風翻盤。有媒體瞭解到：“佳兆業廣場給了SKP一個無法拒絕的價格。”
財經評論員嚴躍進也提到：“SKP作為北京奢侈品商場的佼佼者，它的入駐無疑會提升佳兆業廣場整體物業形象，對租金提升和商圈打造都有一定利好。”
但短期內，佳兆業廣場歷史遺留問題仍然存在。“在同一高能級商圈內不同商業地產項目的經營表現，特別是在交通主幹道割裂條件下，很多時候一側有明顯先發優勢，另一側客流量分流嚴重，店鋪經營不善導致承租能力不足，業態頻繁調改致使逐步進入惡性循環，這些問題短時間內都難以解決。”劉羽表示。
鳳凰網奇點商業還從遠行房地產中介瞭解到，佳兆業廣場辦公樓面積約6萬平米，目前有三個產權方，除了佳兆業廣場自營約2萬平米外，還分別低價租給了兩個“二房東”各2萬平米左右，分別為動產和夢想加，租期十年，且“二房東”已經對辦公區進行了精裝修，價格還低於佳兆業廣場自營的毛坯寫字樓。
遠行房地產還表示：“同時租給兩個二房東的寫字樓很少見，一般只有一個，對佳兆業而言，一旦租期結束續租失敗，一下空出4萬平米空間短時間內很難消化。”
另外還有中介透露，佳兆業廣場的高端公寓方面，規劃數量不到200套，一期84套，二期104套還在開發，一期基本完成租賃，二期在租房源僅有不到30套。並且，國貿CBD附近寫字樓和高端公寓已經接近飽和，競爭激烈。中介還表示：“佳兆業廣場公寓優勢在於自營可短租，但也存在頻繁更換住戶，頻繁斷租的風險，租賃情況並不穩定。”
由此可判斷，SKP對佳兆業廣場自身收益提升並不會立竿見影，顯然屬於長期戰略決策。
從另一個角度來看，SKP其實也需要佳兆業廣場。劉羽認為：“此次SKP選擇租賃和運營佳兆業廣場，更多是基於單個項目本身區位條件、租賃價格、項目定位及未來經營前景而做出的商業選擇，並非是與佳兆業進行系統性戰略合作。”
“對SKP而言，從宏觀層面看，在大資管時代到來以及中國核心城市、核心區位存量商業基本飽和的大背景下，未來輕資產管理輸出以及存量物業收購改造與價值修復等商業模式必將快速發展，商業地產運營頭部玩家需要在這一未來主航道上試驗打磨，提升自身核心競爭力；微觀層面看，SKP北區自身商鋪佈局比較緊湊，在進行藝術與科技改造方面存在物理空間約束與商業租金損失，對SKP-S進行整體設計改造更容易，同時，由於SKP擁有成功的經營經驗，也提升了SKP在同一商圈對內存量物業改造提升併成功經營的信心。”
“而對佳兆業而言，引入SKP不僅僅在於獲取更高租金收入，而是在於通過SKP盤活商業與快速導流，帶動項目其他業態以及整體資產估值，未來不排除佳兆業考慮通過REITS進行部分資產退出，實現在外部融資環境趨緊情況下流動性的重要補充。因此，整體而言，佳兆業廣場與SKP是一個雙贏的商業合作。”劉羽還表示。
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