南京楼市已陷入迷雾行情，当下最完整的“热-一般-冷”分化在江北上演，但镰刀加快速度收割：
1、局部热点，外围呈冰封行情，“纸老虎”惨变“死老虎”！
2、谈房价色变，不在涨声中爆发，就在卖不掉中退场。
1
韭力十足，准备割你
年底了，各路催你买房的海报又纷纷出山，真是“韭力”十足。就不扒其它楼盘了，反正年底了，要冲刺回家过年了。
这比10年前“贾君鹏，你妈妈喊你回家吃饭”要逊多了；前者含蓄穿透力强。
是个人都要被问候一遍。不过，现在菜场合格率最低的蔬菜就是韭菜，因为在种韭菜的时候，就直接在坑里埋了农药。
图文无关
哪怕是韭菜散户，我们也要做最倔强的韭菜，我们主动找刀子把自己送过去，而不是被割。
这里先说结论吧，在南京，江北核心区是整个江北热度的支撑，一旦江北核心区冷下来，那其余区域将会更冰封。
而保持热度的方式，要么就是少供地（怎么阔以）、房价不要涨（似乎可行）、引入大批韭菜进场（政策放水内心颤抖），你猜会是哪个？
2
非核心区域的“自我救赎”
如各位所见，非核心区域正在迅速冰冻！
就现在，整个江北，2成楼盘热销，6成楼盘正在通过各种方式寻找客户，另外2成已经放弃，挣扎都不挣扎了，戳都戳不痛了，这才悲剧。
大多数开发商正在努力挣扎；不想变死老虎的，都在行动！
我们挑了三家最具代表性的楼盘，紫京叠院、悦见山、风华府，开发商都是执行力强、会炒作宣传推广的，但无一例外，都拿价格/付款做起了学问。这也充分证明，没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。
1、金隅紫京叠院：首付1成起，最晚明年6月底前付清首付；老带新新带新最高奖2万；业主送大米；特价房源2.5万/㎡起，随君挑选。讲真，这才是要打折的样，毕竟一套房折了20万，贼猛，需要表扬。
从网房数据来看，自从降价后，销售成绩明显提升，截止目前已领销许的，卖出1半左右吧。其中三期（熙院）卖得多一些，叠院去化的慢一些，产品面积要大一些。
2、银城颐居悦见山：“我们割的是人才”。其实还是略微羞答答一点的。据目前已公开的信息，住宅房源50元/平米的优惠，扬子企业员工可专享5000-20000优惠，也就是说优惠可谈。等了大半年，就等这点优惠吗？悬！
网房数据显示，悦见山目前还有300余套待售。去化略显吃力。
3、风华府：江北上市较早的一批叠墅，现在还在卖叠墅，交付也有差不多半年时间了。去化存在困难。
网房数据显示，去年9月开盘的房源，现在还剩余大概1/3。
3
江北核心区的变与不变
年末，江北核心区两家新盘将上市，一时间又会掀起一波购房热潮。
江畔都会上城抢先一步，马上推出2#、3#、5#、6#共492套精装房，户型面积约89㎡、108㎡、129㎡、140㎡，销许均价30500元/㎡，今天9点开始报名。
首开楼栋和户型↓↓
从整体均价来看，江畔都会上城并没有突破江北核心区的限价，还是30500元/㎡。
每栋楼的单价（楼层差异不能完全指向房价）↓↓
2#：有底跃，140㎡普通楼层3万1左右，108㎡户型3万1-3万2左右；
3#：有底跃，130㎡普通楼层3万左右，89㎡普通楼层3万2左右；
5#：有底跃，140㎡普通楼层3万2左右，108㎡户型3万2左右；
6#：有底跃，130㎡户型普通楼层3万零几百出头；89㎡普通楼层3万2千多。
看了一下单价，89㎡普通楼层3万2左右和金地风华国际、中海左岸澜庭90多平户型定价差不太多。按照总价来讲，算是江北核心区最低购房门槛了。
江北核心区另一家新盘润辰府|悦辰府预计近期首开10栋，全部为18层小高层——润辰府8栋，悦辰府2栋，主力户型建面约99㎡，两梯两户设计，价格可参考周边楼盘（江与城30500元/㎡）。
建面约99㎡三房户型图↓↓
从目前来看，江北的天花板上限，依旧没有打开。还有一个事情值得推敲。
江北核心区G41地块中的C6地块为住宅地块，由金茂操盘，预计明年上市。
据“安家江北”报道，金茂操盘原计划打造金茂府的绿地金茂国际金融中心C6地块现已确定不做金茂府，还将继续做打造金茂悦产品。
从产品来看，金茂旗下的“府系”相较于“悦系”更为高端。C6地块之所以不做“府”系产品，主要可能还是考虑到江北限价严厉，物价很难批到“府”系产品的水平。
整个江北，核心区和非核心区之间的价差依旧没有拉开，有利有弊。在保证江北核心区的抢房热度、抢地热度的同时，也加剧了非核心区域的竞争。开发商抢地也好，老百姓买房也罢，有对比，就必然有被弃选的那一方。
从现在种种来看，江北核心区的价格，短期内或不会拉伸太多。前面已经提到：江北整体要保持热度，核心区这个flag是断然不能倒的。
土地还要源源不断上市，房子还要保持热度，但又不太会去从政策上放新韭菜进场。咋办，只能在价格上动刀子。
核心区猛烈涨价，可以和非核心区拉开差距，一定程度上解救非核心区。核心区的价格一旦向上猛烈拉伸，相应地，也会带来稀释热度的副作用。一边是城市建设，一边是吸附人口，怎么选？
想一想，一旦江北核心区全都不需要抢房摇号，或者只有一两个要抢，其余都没人睬，是不是又香又让人感觉脊背发凉？
江北要发展，必然要大规模的供地，一旦土地供应多了，板块的供需关系就会发生变化，楼盘与楼盘之间相互牵制会更加明显。
4
江北的忧虑
总体上来说，今年江北核心区的表现确实爆表，一年消耗掉了1万套新房，年末这段时间供应还将增加。
（江北核心区建设场面）
江北楼盘价差依旧没有拉开，这意味着非核心区域买房风险性增加。如果核心区价格不能进一步，那么非核心区去化堪忧的楼盘，也别端着了，降一降吧。
最后做个小调查，你觉得明年江北核心区的价格会提升吗？
閱讀更多 六朝匯樓市 的文章
