南京樓市已陷入迷霧行情，當下最完整的“熱-一般-冷”分化在江北上演，但鐮刀加快速度收割：
1、局部熱點，外圍呈冰封行情，“紙老虎”慘變“死老虎”！
2、談房價色變，不在漲聲中爆發，就在賣不掉中退場。
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韭力十足，準備割你
年底了，各路催你買房的海報又紛紛出山，真是“韭力”十足。就不扒其它樓盤了，反正年底了，要衝刺回家過年了。
這比10年前“賈君鵬，你媽媽喊你回家吃飯”要遜多了；前者含蓄穿透力強。
是個人都要被問候一遍。不過，現在菜場合格率最低的蔬菜就是韭菜，因為在種韭菜的時候，就直接在坑裡埋了農藥。
圖文無關
哪怕是韭菜散戶，我們也要做最倔強的韭菜，我們主動找刀子把自己送過去，而不是被割。
這裡先說結論吧，在南京，江北核心區是整個江北熱度的支撐，一旦江北核心區冷下來，那其餘區域將會更冰封。
而保持熱度的方式，要麼就是少供地（怎麼闊以）、房價不要漲（似乎可行）、引入大批韭菜進場（政策放水內心顫抖），你猜會是哪個？
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非核心區域的“自我救贖”
如各位所見，非核心區域正在迅速冰凍！
就現在，整個江北，2成樓盤熱銷，6成樓盤正在通過各種方式尋找客戶，另外2成已經放棄，掙扎都不掙扎了，戳都戳不痛了，這才悲劇。
大多數開發商正在努力掙扎；不想變死老虎的，都在行動！
我們挑了三家最具代表性的樓盤，紫京疊院、悅見山、風華府，開發商都是執行力強、會炒作宣傳推廣的，但無一例外，都拿價格/付款做起了學問。這也充分證明，沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格。
1、金隅紫京疊院：首付1成起，最晚明年6月底前付清首付；老帶新新帶新最高獎2萬；業主送大米；特價房源2.5萬/㎡起，隨君挑選。講真，這才是要打折的樣，畢竟一套房折了20萬，賊猛，需要表揚。
從網房數據來看，自從降價後，銷售成績明顯提升，截止目前已領銷許的，賣出1半左右吧。其中三期（熙院）賣得多一些，疊院去化的慢一些，產品面積要大一些。
2、銀城頤居悅見山：“我們割的是人才”。其實還是略微羞答答一點的。據目前已公開的信息，住宅房源50元/平米的優惠，揚子企業員工可專享5000-20000優惠，也就是說優惠可談。等了大半年，就等這點優惠嗎？懸！
網房數據顯示，悅見山目前還有300餘套待售。去化略顯吃力。
3、風華府：江北上市較早的一批疊墅，現在還在賣疊墅，交付也有差不多半年時間了。去化存在困難。
網房數據顯示，去年9月開盤的房源，現在還剩餘大概1/3。
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江北核心區的變與不變
年末，江北核心區兩家新盤將上市，一時間又會掀起一波購房熱潮。
江畔都會上城搶先一步，馬上推出2#、3#、5#、6#共492套精裝房，戶型面積約89㎡、108㎡、129㎡、140㎡，銷許均價30500元/㎡，今天9點開始報名。
首開樓棟和戶型↓↓
從整體均價來看，江畔都會上城並沒有突破江北核心區的限價，還是30500元/㎡。
每棟樓的單價（樓層差異不能完全指向房價）↓↓
2#：有底躍，140㎡普通樓層3萬1左右，108㎡戶型3萬1-3萬2左右；
3#：有底躍，130㎡普通樓層3萬左右，89㎡普通樓層3萬2左右；
5#：有底躍，140㎡普通樓層3萬2左右，108㎡戶型3萬2左右；
6#：有底躍，130㎡戶型普通樓層3萬零幾百出頭；89㎡普通樓層3萬2千多。
看了一下單價，89㎡普通樓層3萬2左右和金地風華國際、中海左岸瀾庭90多平戶型定價差不太多。按照總價來講，算是江北核心區最低購房門檻了。
江北核心區另一家新盤潤辰府|悅辰府預計近期首開10棟，全部為18層小高層——潤辰府8棟，悅辰府2棟，主力戶型建面約99㎡，兩梯兩戶設計，價格可參考周邊樓盤（江與城30500元/㎡）。
建面約99㎡三房戶型圖↓↓
從目前來看，江北的天花板上限，依舊沒有打開。還有一個事情值得推敲。
江北核心區G41地塊中的C6地塊為住宅地塊，由金茂操盤，預計明年上市。
據“安家江北”報道，金茂操盤原計劃打造金茂府的綠地金茂國際金融中心C6地塊現已確定不做金茂府，還將繼續做打造金茂悅產品。
從產品來看，金茂旗下的“府系”相較於“悅系”更為高端。C6地塊之所以不做“府”系產品，主要可能還是考慮到江北限價嚴厲，物價很難批到“府”系產品的水平。
整個江北，核心區和非核心區之間的價差依舊沒有拉開，有利有弊。在保證江北核心區的搶房熱度、搶地熱度的同時，也加劇了非核心區域的競爭。開發商搶地也好，老百姓買房也罷，有對比，就必然有被棄選的那一方。
從現在種種來看，江北核心區的價格，短期內或不會拉伸太多。前面已經提到：江北整體要保持熱度，核心區這個flag是斷然不能倒的。
土地還要源源不斷上市，房子還要保持熱度，但又不太會去從政策上放新韭菜進場。咋辦，只能在價格上動刀子。
核心區猛烈漲價，可以和非核心區拉開差距，一定程度上解救非核心區。核心區的價格一旦向上猛烈拉伸，相應地，也會帶來稀釋熱度的副作用。一邊是城市建設，一邊是吸附人口，怎麼選？
想一想，一旦江北核心區全都不需要搶房搖號，或者只有一兩個要搶，其餘都沒人睬，是不是又香又讓人感覺脊背發涼？
江北要發展，必然要大規模的供地，一旦土地供應多了，板塊的供需關係就會發生變化，樓盤與樓盤之間相互牽制會更加明顯。
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江北的憂慮
總體上來說，今年江北核心區的表現確實爆表，一年消耗掉了1萬套新房，年末這段時間供應還將增加。
（江北核心區建設場面）
江北樓盤價差依舊沒有拉開，這意味著非核心區域買房風險性增加。如果核心區價格不能進一步，那麼非核心區去化堪憂的樓盤，也別端著了，降一降吧。
最後做個小調查，你覺得明年江北核心區的價格會提升嗎？
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