李曉丹/文 “房地產趨勢性機會已經結束了，未來是結構性機會。”住房和城鄉建設部政策研究中心原主任秦虹在由中國企業國有產權交易機構協會、中國企業改革與發展研討會、北京九匯華納產權經紀有限公司主辦的中央企業第六屆土地盤活工作研討會上表示。
對於2020年的房地產市場，秦虹認為應該重點關注四個指標：銷售、融資、投資、土地。
棚改對銷售的影響在2019年發生了拐點性的變化。銷售數據顯示，2015-2018年，棚改貨幣化對銷售的拉動明顯，但如果去掉棚改因素，銷售的峰值是在2013年，11.57萬平方米。2019年後，銷售政策影響逐漸減小，PLS貸款納入地方考核，地方棚改任務明顯下降。
秦虹判斷，2020年的銷售數據很難超過2019年。
在資金方面，秦虹將房地產的融資狀況形容為“渠道全面收緊”。
今年二季度，政策收緊信號明顯:4月，中央政治局會議重申房住不炒和結構性去槓桿；5月，銀保監會23號文強調，全面整治銀行及非銀房地產融資；6月，郭樹清在陸家嘴論壇上講話時批評房地產過度融資。
從房地產的四個主要融資渠道來看，政策確實逐步落實。
信託方面，7月6日的約談警示，要求控制房地產信託增速。海外債方面，嚴格備案登記，所有企業海外發展，均需由境內企業向發改委備案登記。銀行貸款方面，7月10日對部分房地產貸款較多、增長較快的銀行進行窗口指導， 控制房地產貸款額度。保險方面，7月1日限制集合信託，禁止將資金信託作為通道，要求基礎資產投資方向當符合國家宏觀、產業和監管政策。
對於融資渠道收緊的原因，秦虹認為這是需要流動性為降準、降息留出空間。
在投資方面，2019年投資的最大部分還是建築工程，此外就是購置土地。“企業投資趨於理性。”秦虹說。
在土地市場方面，一個特徵是穩定性差。從2019年5月開始，全國300個城市住宅用地流拍佔比出現上升，8月升至6.2%。秦虹認為，2019年土地市場的一個特徵就是冷熱不均。
“明年銷售、投資、融資都會下滑，但大跌的可能性不大。”秦虹表示，明年的房地產要“三穩”，穩地產、穩房價、穩預期。
秦虹表示，房地產的結構性機會是城市群、大都市圈，除了大型城市集群發展以外，還有一項就是城市更新，城市擴張轉向集約化發展。
“廣東、四川、河南、江蘇這些省份人口密度大，本地城鎮化率高，部分城市存在機會。”秦虹說。
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