◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）
◎ 编辑 | 密探君
2019年百强房企销售“排位赛”，已进入最后半个月的“无声厮杀”！无论此前多少地产明星说不看排名，不求规模，但洪流滚滚，如今已是"巨头的游戏"!
“1-10月，前30强房企新房销售额已占全国的一半，”相信这组数据各大操盘手们看了不会“无动于衷”，甚至让人有些“不可思议”。
即便是千亿房企，看看今年有多少掉队的，泰禾、绿城、万达、首开、华夏幸福等，后千亿却增长乏力，被别人甩出一大截。更多缺乏资金、产品力等综合竞争力的中小房企，就更显“焦虑不安”，但也有部分试图“绝地反击”，赌上一把。
今天，我们要说的这家中小房企就是荣安地产。放眼全国，荣安地产并没有太高的知名度，作为借壳上市已达10年之久的A股房企，又会让多少冲刺千亿或已“后千亿”的非上市黑马房企“眼馋”，去年销售额却排在全国百强之外。
今年以来，外界明显感觉到荣安有些躁动“不安"，还被封为“规模饥渴型黑马”。近日，密探君研究发现，第三方权威销售平台显示万向信托自本月13日起正在发售一款名叫“地产712号（荣安宁波长丰项目贷款集合资金信托计划）”的信托融资产品。
这只信托产品总募资5亿元，期限只有一年半，收益率7.6%-8.3%，所募资金将主要投向荣安地产子公司宁波投创荣安置业发放信托贷款，用于荣安宁波长丰项目开发。
密探君查询发现，被融资项目就是今年6月份，历经242轮竞拍争夺最终以14250元/㎡、溢价率近51%成交的“鄞州区YZ13-06-J1b地块”，竞得者正是宁波投创荣安置业。一时间，荣安地产真让外界“刮目相看”！
另据报道，该地块住宅计容建面仅1.96万㎡，考虑到起拍价分商服、住宅两部分，其中住宅楼面价15954.4元/㎡，实际住宅成交价高达24043.28元/㎡。上述地块涉及住宅实际楼盘价，在整个宁波楼市中可以跻身前五”。
有意思的是，荣安地产上述地王为这笔信托融资作抵押担保，据戴德梁行评估报告抵押物价值6.98亿元，短短不到半年，就比拿地时总价5.874亿元多出约1.1亿元，不难看出宁波楼市多疯狂！
我们知道，荣安地产作为宁波“本土房企一哥”，随着昔日风光一时而如今却陷入资金链危机的银亿股份“渐失锋芒”，越来越被给予厚望，让外界知晓其存在感的就是疯狂拿地。
从历史数据看，荣安地产2016年拿地8宗、2017年拿地15宗、2018年拿地20宗，而今年上半年已拿8宗地，相对于过去较低成本拿地，如今为获取优质地块，却不惜血拼。
尤其是今年五、六月份，全国楼市从年初的寒冬中有所复苏，每家房企都以为别人在忙着卖房子，但最终节拍出奇的一致，很多“缺粮”房企加入土拍会，淡市不清淡，地王频出。
5月中旬，荣安地产击败中骏、金地、合景泰富、招商等历经近40轮举牌摘得西安雁塔区一幅不足19.3亩的商住用地，楼面价5969元/㎡，溢价率11.81%，但需实物配建公租房3593㎡，单位造价4500元/㎡，实际楼面价近7000元。西安拿地，意味着荣安地产首次进军西北市场。
5月下旬，荣安地产历经73轮争夺击败万科、保利、华宇、新城、雅居乐、新希望、融侨、荣安、龙湖+平安、碧桂园、卓越、融信等13家，最终斥资10.85亿元摘得重庆九龙坡区大杨石核心地块，成交楼面价13549元/㎡，溢价率50.54%。这意味着荣安地产加码西南市场，尤其是重庆。
5月底，荣安地产再战大本营宁波楼市，历经3个半小时、222轮激烈争夺，以楼面价16970元/㎡，溢价率43.9%，总价逾9.4亿元斩获鄞州区YZ13-01-b1地块（长丰地段）。接着，就是高溢价率摘得前述提及的长丰另一地块。
经过这么一轮密集拿地后，据三季报显示，荣安地产截至9月末时存货从年初时大约173.7亿元飙升到大约296.2亿元，增幅70.8%。就历史来看，2016年末存货余额73亿元，2017年末存货余额78亿元，去年开始加速发力，一下子飙涨到173.7亿元，今年若不出意外，存货余额或将翻倍。
就现金流而言，截至三季报末，荣安地产账面现金47.28亿元，比年初近18亿元增加近30亿元，短期负债约7.5亿元，比年初增加0.5亿元，一年内到期有息负债15.9亿元，比年初增加7.7亿元。短期来看，荣安地产现金流压力并不大。
从目前看，曾多年偏安于宁波、杭州等浙江区域的荣安地产，如今已将业务版图急速拓展到西部区域，从拿地不难看出，一方面出于成本考虑必须往西部走但主要是核心城市，另一方面仍在巩固长三角，即便拿地成本高，但这里房价溢价高，安全边际高。
参考克而瑞最新数据，前11个月，荣安地产全口径销售额294.3亿元，排名第79位，对应权益口径销售额175.7亿元，排名第91位。去年，荣安地产全口径销售额137.8亿元，排名第130名，权益口径销售额136.4亿元，排名第128位。
从以上数据不难看出，荣安这匹“宁波黑马”借助大本营所在的长三角地区优势急速向外扩张拿地，试图“弯道超车”。据报道，未来长三角城市群、成渝城市群、京津冀城市群、中原城市群、珠三角城市群等将是重点发展区域。
随着规模化扩张，原本过着安逸小日子的小盘子，势必将承担更多融资负债，大多数千亿或后千亿“黑马房企”常犯的毛病，会否成为荣安的前车之鉴，这要看是否有前瞻性的发展思路和千亿级规模的管控模式等。
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