編者薦語：
本文為轉載，轉載自重慶本地房產自媒體。從他人的視角來看成都，會有不一樣的體驗。為了保證原滋原味，文章標題、內容未做任何改動。
獵人聊房
簡單通透，用金融思維剖析樓市真相
最近成都天府新區放鬆限購，有很多粉絲問我，買成都還是重慶。我還是堅持那個老觀點：如果你求資產上進，希望買的房子跑贏通脹保值增值，即使只有唯一一套房，10年後，20年後子女要去一線城市求學，賣掉一套房至少能在這些城市上車，西南片區裡首選成都。
重慶就太難了。雖然2017-2019，重慶房價大漲。但比較起其他城市，單價太低，總價又約束，200萬以上的二手房成交都很少，流動性和收益都非常一般。成交最多的是建面90以下的小三房。這種戶型在其他大城市很少見，長沙單價比重慶還低，但三房平均面積都在建面120以上，單價11000，總價門檻也是130萬，和重慶核心區單價15000的小三房差不多。
重慶是全國唯一一個按套內計價的城市。短期買入，這種計價方式看似很划算。但長遠來看，對於本地有產者其實是很吃虧的，因為即使是
在單價相同的前提下，賣掉一套重慶房子到其他大城市無法買到相同的面積，更別說房價是重慶數倍的北上廣深。重慶多年來，因為低房價，良心房價，大家都會覺得本地人幸福感滿滿，但作為一個本地人，受過點教育的本地人，有點格局和視野的本地人，這種道德綁架相當操蛋。重慶的低房價，年輕的時候無所謂，不生孩子的無所謂，但老了之後，孩子高考後要去別的城市求學的時候，你便要開始後悔。就像我一個客戶，去年考到上海復旦，提前為兒子在上海買房，她說賣掉重慶的別墅，都只能勉強湊個首付，還是很偏的位置。重慶的洋房，別墅單價還比高層更便宜，因為過剩，更賣不起價，也更不好賣。
老實說，重慶的車子和房子都嚴重過剩。房子和車子都是商品，只要供大於求，價格就很難上去 。重慶的低房價也天然吸引全國的炒房客，不限購大家短炒一下套完現立馬走人，留給重慶老百姓的是一地雞毛。很多外地人疑問，為什麼本地人都覺得重慶房價貴，而外地人都覺得房價便宜。這就要問重慶曾經的設計師們，為了快速導入人口，把重慶的房子都設計成了高容積率高梯戶比的筒子樓，面積小單價又低，當要置換更大戶型的時候，當然都會嫌貴。要拆遷的時候，永遠都覺得補償不夠。比如重慶拆遷價最貴的富強村人均面積60，即使按20000單價賠，120萬能買什麼房子？要麼離開江北區，要麼又住老破小。而成都二圈層的郊縣龍泉，據我瞭解，隨著房價高漲，今年好點的位置拆遷單價已經是17000，門面50000+，總價還比重慶高。
重慶直轄20年，本地人，有產者是收割得被慘的一批人，因為房價最低，不斷地被周邊的強省會虹吸和降維打擊。房價不過是冰山一角。不知道你們有沒有注意到，重慶以前最喜歡一個概念：人口紅利，招商的時候總會說重慶中國人口最多的城市，人工便宜。但反過來思考，因為這種頂層設計，重慶的所有產業都會處於產業鏈的最底端，不但房價，產業也會被降維打擊，重慶人淪為廉價勞動力。 就舉個簡單的例子，成都媒體，不管自媒體還是傳統媒體，廣告報價普遍比重慶高，大家都付出同樣的勞動，回報相差一倍以上，所以為什麼成都宣傳比重慶強，還是市場決定的。有時候，收入低真不是個人能力的問題，而是城市選擇行業選擇的問題。
成渝二十多年的博弈，表面上是嘴炮，其實有點格局的都清楚，真實的差距已經在5年以上。常年往返於成渝兩地，越來越感覺到，成都越來越有新一線城市的氣質，重慶則越來越像過去的成都。什麼意思呢？重慶也在發展，但進入了“中等收入陷阱”，月薪2、3000喝個咖啡歲月靜好，底層安於現狀，放棄了奮鬥，中產高淨值人群逃離。成都這些年則在野心滿滿地比肩北上廣深，吸引更多的候鳥回家，吸引更多的高精尖產業落戶。成都還在努力地營造新一線城市的奮鬥感，擺脫“少不入川”的盆地氣質，激發市場活力。據《成都聯合辦公行為報告》，通過對進駐聯合辦公空間的200餘個團隊及會員企業的研究分析，成都有超過26.37%的人在晚上8點之後下班，北京只有19.8%，成都週末加班人數是北京的4倍。如果不是親眼看到天府一街到五街寫字樓的內透，你很難相信，這是那個一杯蓋碗茶可以耍一天的休閒之城-成都。像當年的深圳，成都加班時間越來越長，使得願意奮鬥的年輕人有了更多的增收機會，促進了本地的消費升級，房價自然也水漲船高。
成都的新一線城市氣質，不是簡單地排榜，而是很多細節，你能感受到這座城市的活力和日新月異。成都外地人越來越多，並且，成都樂於並善於用媒體搞文化輸出，大數據時代自媒體時代這招屢試不爽。據百度Q3城市報告，2018年外地蓉漂佔成都常住人口37.2%，其中，25-34歲人群比例最高，佔比30.99%。這些人群都是成都經濟高增長的中流砥柱。因為外地年輕高素質人口的大量流入，成都的城市氣質發生了翻天覆地的變化，房價也逐步趕超強二線城市，接近一線城市。
成都11月二手房均價為15000，主城六區（金牛+武侯+成華+錦江區+青羊區+高新區）房價有3個都超過20000.也就是說，即使是這些區10年、20年的老破舊，賣掉一套，也可以到重慶房價最高的江北區，渝北區來降維打擊，更別說房價低得和川2城市一樣的巴南大渡口北碚。而且成都面積大，賣老破換別墅也不在話下。關鍵是，重慶這麼低的房價，還在不斷下跌。
11月成都一二三圈層二手房價（來自米宅）
11月重慶主城九區二手房價（來自米宅）
成都總價300萬+的二手房成交也多，重慶上了200萬就開始歇菜。成都上了1000萬的二手房也有成交，這套3月成交的綠地錦天府，面積359，總價達到了驚人的1000萬。而1000萬的總價，在北上廣深都可以上車兩套，在重慶可以買龍湖最奢華的豪宅-舜山府的獨棟。足以見得，成都的豪宅經過了二手市場的檢驗，也真正得到了有錢人的認可。反觀重慶，每天都是一堆軟文吹新房豪宅，但二手市場卻難見豪宅成交，所以
我曾經在成都做過一段時間豪宅，發現成都城南桐梓林富人區的有錢人，多數不是成都本地人，而是來自於重慶，川東工業城市。其中，不乏重慶的本土明星，他們天天把愛重慶掛在嘴邊，裝耿直，最後還是來成都買房。這是非常有意思的一件事，說明
人還是往高處走。成都能保護這些有錢人的資產，因為成都沒有豪宅稅，三無人員稅，也不像重慶劫富濟貧大修公租房。這是一個城市富人區能形成的關鍵基礎，有錢人比我們想象地脆弱，他們更加焦慮資產安全和財富傳承。重慶房價低，房價也在下跌，流動性告急，還在不斷天量供應公租房。12月18日，重慶又開始了19個公租房小區的配租，共計“免費”發房子上萬套。重慶公租房政策實行以來，單是主城就規劃了29個公租房小區，累計提供了50萬套房子，解決了150餘萬人的居住問題。社會主義好啊，每月房租三四百元，且規定時間內不漲房租，這些人還會買房嗎？年輕人可以一輩子賴在公租房，等著公租房修泳池，等著公租房可以買賣，能佔政府便宜白不佔。其實，從公租房更能看出，重慶在頂層設計上的自卑。按照直轄市的定位，這些新區明明可以用高新技術產業來填充，用教育機構來導入高學歷高素質人口，卻偏偏選擇了公租房這種簡單粗暴但能快速見效的方式。公租房能吸引什麼人，我不想再做評價，我只知道汽博片區的人，私底下叫民心佳園“惡人谷”，大家是敢怒不敢言。
有錢人要麼逃離重慶，要麼留在重慶悶聲發大財。
重慶29個公租房區域分佈
可以說，重慶是最照顧窮人的大城市 ，月薪2、3000不但能喝咖啡歲月靜好，還能買房，這在其他大城市不敢想象。但重慶房價低，生活壓力小，重慶的人口出生率卻不高。根據重慶衛生局公佈的過去5年重慶新出生人口增長率，從2017年開始便出現斷崖式的負增長12%。本地人口自然增長率低，外來常住人口增量也是“杯水車薪”，這是重慶經濟發展最大的問題。
重慶近5年人口自然增長率變化
成都房價比重慶高，人口出生率也比重慶高。而且成都是四川省會，擁有9000多萬人的人口腹地。四川地級市的人口出生率都很不錯。比如廣安，有15%以上的增長。這些都是消費成都房產的生力軍。
2019年四川省人口統計表
房價長期看人口，成都底氣更足。成都三圈層的321格局已經形成，好點的地段首付門檻就是100萬。最熱門的高新南區+天府新區，房價已今非昔比，新盤幾乎單價都是建面20000+，總價200萬+，而重慶能上大量上建面單價20000的只有江北嘴，大學城，巴南等的房價和成都六環外的視高，簡陽差不多，這些都不屬於成都市了，而是成都代管的四川縣城。現在城市發展的真實差距有多大，看房價一目瞭然。
城市定位決定房價。頂層設計決定房價天花板。其實，成都城市定位一直比重慶高。重慶考慮廣大貧苦人民的生計問題，需要花大力氣扶貧，房價自然跌無下限。成都更多地考慮奮鬥者的升階，中產的資產安全，房價越來越有想象力。在重慶不需要奮鬥也有房子住，也能歲月靜好，但這些人多年後仍然是重慶的“人口紅利”，仍然被世代盤剝壓榨而渾然不知，他們也只有這樣了。
求上進的，希望未來十年，二十年，還清貸款，賣掉房子能夠去更多的城市降維打擊，或者財務自由，或者為了子女更好的教育，還是首選成都吧。選擇大於努力，重慶，也就是為了高考優勢，留一套自住房。物價高企，通脹高企的今天，長遠考慮，應該是為了資產安全，財富傳承，為了一代比一代強而選擇一座城市，喜歡不喜歡，討不討厭，是不是自己的家鄉，都不是那麼重要。本文轉載自公眾號：獵人聊房成都學區房已獲授權！
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