閒林算是未來科技城嗎？ 眾說紛紜。 有人覺得，餘杭區西部板塊都能劃歸到未來科技城大圈裡，也有人嚴格按照已有的區域規劃，認為閒林就是閒林。 拋開這些這些爭議，閒林這個地方，貼著未來科技城，連接杭州主城區，東北側西溪溼地，東南側西湖群山，環境優雅，但產業缺乏，配套不足，交通不便，讓剛需又愛又恨。
閒林的眾安西溪未來裡，昨天剛剛領出預售證，均價1.9萬，總價153萬起，很多城西剛需熱血沸騰。
在必有房群裡關於這個盤的爭議不斷，為了幫群友鑑定一下這個樓盤的成色，老必決定親自去趟售樓處。
PART1 | 項目概覽
相比其他樓盤售樓處的奢華，西溪未來裡的售樓處直接開到了岸上藍山的一樓底商。顯得特別“接地氣”。
西溪未來裡其實是個老地新開盤的項目，據說是眾安在2017年底2018年初，從欣新房產手中收購而來。這塊地的拿地時間是2002年，距今已經有17個年頭了。 欣新房產是閒林早期開發樓盤集美岸上藍山的開發商，也就是說，岸上藍山E區二期工程就是現在的眾安西溪未來裡。
項目規劃了5棟建築，其中2幢小高層，3幢高層，共計300戶，毛坯交付，容積率才1.65，是剛需中難得的低密。
西溪未來裡鳥瞰圖
戶型建築面積約89-126㎡，整個小區的一樓全部是架空層，沒有住戶。 9#、10#樓公示、一房一價已出，均價19000。 首推104套，其中約89㎡、約112㎡戶型各52套。
據介紹，12月內還會繼續加推8#、11#，網傳的本月全清盤消息不實，12#暫無加推計劃。其中，11# 12#是小高層，均價會比其他幾幢貴，也基本沒有小戶型。
PART2 | 戶型分析
西溪未來裡共有6種戶型，其中89方的小戶型有3種。餘下分別是112、125、126方。項目樣板房尚未建好，現場只有戶型圖和模型可看。
89方均為3房，格局緊湊，也各有優劣。首開的52套89方，全部是中間套B戶型，整個樓盤的89方，也以B戶型為主
89方B戶型倒還算方正，三開間朝南，但是隻是一個衛生間。客廳和客臥的陽臺是連通的，私密性不好。
B戶型模型
另外，戶型圖上的書房是門是開在主臥裡面的，主臥一下變成大套間了，不知道是什麼邏輯，難道是方便小兩口帶小孩？若是改造成走廊分割，則浪費空間，犧牲掉衣帽間了。
112方的D戶型還不錯，邊套設計，客廳與陽臺連通，視野上會更開闊，次臥帶陽臺，也能夠增添舒適度。
PART3 | 周邊配套
西溪未來裡離之前兩萬人搖的梧桐郡約2公里，離西溪國家溼地公園約5公里，離阿里巴巴西溪園區約6公里。
西溪未來裡區位圖
商業
華元西溪歡樂城距離項目約1公里，老必步行過去花了20分鐘，商場體量中等，閒林板塊整體商業氛圍一般。
西溪歡樂城實拍
教育
金成外國語小學、閒林和睦小學、城西中學。學校不少，但教育資源的品質依然不如杭州主城區。
醫療
項目南側有個省立同德醫院閒林院區，東側3公里多是三級甲等的西溪醫院。綠汀路口，浙一醫院餘杭院區也即將投入使用，設計床位達1200張。
交通
交通是整個閒林版塊的硬傷。置業顧問介紹，項目離在建的地鐵3號線良睦路站約1.3公里。但地圖測距來看，1.3公里的是高教路站，而且是直線距離，實際步行到有2公里左右，如果坐公交車換乘的話要坐2站，加上步行、等車時間，將近半個小時。
順便吐槽一下，晚高峰的公交車是真難等，老必回來的時候半個小時了只看到一輛開往西溪醫院的，寒冬裡凍的瑟瑟發抖。
環境
小區南面可以遠眺群山，小區北側河道對面是青水苑。但是河道景觀並沒有效果圖上白鷺紛飛那麼美好，河道目前水質不佳，河道上漂浮雜物不少，有明顯腥氣。
河景效果圖
河景實拍圖
老必實拍河景
左側工地就是西溪未來裡，右側為天然河道，還有附近居民在此垂釣、聊天，估計河道後期會整治。
PART4 | 樓盤特色
因天目山路和杭瑞高速的隔離，閒林與北側的未來科技城發展差異巨大。
目前閒林內部工廠比較多，導致主幹道上貨車來往會比較密集，好在樓盤距離北側的杭瑞高速和天目山西路有一定的距離，而且有青水苑擋著，受到的噪音影響會比較小。
樓盤附近街景實拍
未來裡本身就是岸上藍山的一部分，所以這個項目被岸上藍山小區環繞。該地塊拿地時間為2002年，這意味著項目的土地使用權只有52年左右。
更需要注意的是，未來裡預計交付時間為2021年，所以，當拿到房子鑰匙時，使用權僅剩50年左右。看到老必似乎介意拿地時間，銷售表示梧桐郡也是02年拿地，只要性價比高，還不是照樣瘋搶。 項目為低密度盤，最高只有16層，並且1樓為架空層，因此舒適度不錯。但是外立面一看就很剛需，1-3層採用石材，3層以上為真石漆，雖然不是更廉價的塗料，但是這個大眾的土黃色也是沒有顏值可言的。
沙盤圖實拍
整個小區體量太小，只有5幢樓，300戶，所以園區配套也不多，。
PART5 | 周邊房源對比
紅盤有個基本要素——一二手房價格有巨大倒掛。最典型的就是金色和莊，巨大的價差面前，購房者對脫皮的外牆都選擇性失明瞭。
而對於西溪未來裡，倒掛，不存在的！將項目緊緊包圍住的岸上藍山，掛牌量巨大，近30日簽約13套，成交價還不到1萬7！
考慮到項目還有近兩年交付，算上資金成本，性價比就更低了。
售樓處放了一張附近樓盤的房價、地價數據，槽點太多，比如老必上次去跑過的星未來、鑑未來在圖上都“集體被漲價”了。
售樓處實拍
項目周邊新房項目——時代天鏡、佳兆業雲峰，今年拿地價都超過了
16000/㎡，預計明年初首開，價格很可能會在2萬以上。對西溪未來裡算是個利好。
施工中的時代天鏡
施工中的佳兆業雲峰
項目西面還有個安置房項目在建。
老必實拍
PART6 | 值不值得搖
目前過去幾年的房價暴漲，讓“買到就是賺到”深入人心，尤其是遇見低價樓盤，購房者往往不管不顧的“閉眼搖”。
隨著樓市降溫，購房者也越發理性。像西溪未來裡，雖然有1.9萬的低價，也蹭到了梧桐郡的熱度，但是樓盤本身的硬傷也是頗多的。所以我大膽地猜測，這個樓盤並不會熱到“萬人搖”。
儘管實際跑盤後，老必覺得價格沒有看起來那麼香，但對於城西剛需，需要找個低價上車的盤，那麼西溪未來裡還是可以考慮的，畢竟150多萬起的總價，門檻確實夠底了。
沒有完美的樓盤，只有適合你的樓盤，至於西溪未來裡適不適合你，相信看到這裡你心中已經有了答案。
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