楼市专家净扯淡；投资高手在民间，
—— 纯实操，讲干货，说人话，
这里是民间高手云集的【房投学堂】，
我是堂主唐宋。
“当你因错过太阳而悔恨，你可能也将错过群星”
泰戈尔的这句话，
同样适合于“松山湖”与“环松湖”
早前，本号《松山湖，今日无房可卖》（点击阅读）一经发布，
便吸引了东莞房投圈众多大咖和杠精的讨论，
究竟是继续买松山湖，还是退而求其次买环松？
这是个问题！
在“环松三小强”的大朗、寮步、大岭山三镇中，
此前已陆续发布了《大朗篇》（上）（下）（点击阅读）
今天，环松专题已进入第3篇：
《环松山湖》专题——寮步篇（上）
1
环松三小强之“寮步”
一直想写写寮步，
也一直有群友在问寮步，
实在是寮步的位置的确很”中枢“，
夹在主城区与松山湖这两大核心的必经之路。
放在古代，这就是兵家必争之地。
寮步的盘，可以分两大区域：
环松片区＋镇中心片区。
镇中心片区的代表楼盘：
一手如万科翡翠松湖、
鼎峰松湖雅境、光大松湖云台……
二手则以香市大道为轴心，
一字排开十几座品质次新盘……
寮步环松的代表楼盘：
一手如松湖城三期、星城翠珑湾五期等……
二手有万科松湖传奇、松湖城一二期、振业松湖雅苑等……
2
寮步镇中心 PK 寮步环松
从自住兼投资角度：镇中心 > 环松
如果你工作、生活在寮步，
且买房的第一需求是自住，
那么，自然是优先选择镇中心
香市大道一线的品牌盘，
周边香市公园、万润广场、学校教育机构……
一切生活、购物、教育配套齐全，居住幸福感很不错。
从纯投资角度：环松 > 镇中心
寮步环松区域，
离松山湖只有三公里，开车五分钟，
楼市完全受松山湖辐射影响，
承接的也基本是松山湖园区的外溢，
未来的生活消费，也主要会集中在
松山湖北区在建的华润万象汇，
这一片区因二手交易活跃，
满足投资的”易租+易售“两大条件，
更宜于投资。
当然，在长周期投资市场下，
必须长持，方有理想回报。
3
寮步环松，红盘知多少
松湖传奇、松湖城
随着金域松湖、保利红珊瑚、翠珑湾、
松湖里的鱼等松山湖北区CBD楼盘的暴涨，
北区CBD周边3公里内的楼盘也开始了追涨，
而最明显的，便是松湖传奇与松湖城。
在9月之前，松湖传奇与松湖城的真实成交价
一般在18000-19000之间，
即使在9月底本号刚刚发布《松山湖》房投专题文章后，
还有群友看了文章当天就跑去142万买下了松湖城85平小三房。
而今，两个月过去，松湖城85平已经涨至160万起步了。
自松山湖北站CBD区，沿生态园大道北上三公里，
这里汇集了万科松湖传奇一二期，松湖城一二三期几个品牌小区，
目前也成为环松湖咨询最多的区域之一，
综合来讲，利好有三：
利好1：距华为20000人的南方基地工厂2公里
自华为南方基地建始，
该基地的华为员工便成为了松湖城与传奇的购买主力之一。
- 其一，距离近
仅两公里，开车一首歌，骑车5分钟，
虽然华为员工买房客群分流到松山湖及周边各个区域的都有，
但这个区域确实是最方便的区域之一。
- 其二，价格便宜
对于华为南方基地工厂里80%的工薪阶层，
地处寮步且离厂最近的区域，
这里的价格无疑是最符合购买力的。
因此，该区域当初开盘时的三大购买人群：
本地居民、深圳投资客、以及松山湖华为或其它企业员工
如今，深圳客因产权证满二，开始不断套现退场换仓深圳，
本地自住客群与松山湖企业后期进厂的员工，成为接盘主力，
当然，还有东莞本地的投资客……
- 其三，不只是华为
我们分析松山湖企业员工购买力，言必称华为，
但其实，松山湖进驻的大企业，绝不仅仅是华为，
华为，只是众多进驻企业中最有代表的大型企业之一，
此外，还有敢与美国军方叫板的大疆无人机独角兽企业、
有漫步者，有易事特、有生益科技……
最新的有歌尔松山湖华为基地……
松山湖重点企业的名单，可以列到100名开外去，
如果你以为松山湖只有华为，
那就太低估松山湖——
这个大深圳产业转移第一后花园的实力与地位了。
利好2：有住宅空地
该区域还有三块待开发居住地块，
新地块的开盘，
往往会拉动周边二手房价的增长。
此外，中间地块目前已确定被鼎峰地产拿下，
所开发楼盘还会增加区域的配套商业，
届时，该区域的生活配套也会更加完善，
增加区域的居住吸引力。
利好3：城市界面优化
进入该区域，你会发现这里
与寮步镇周边城中村与工厂区的城市界面大有不同，
开始有了品质小区聚集区的感觉。
这，便是品牌楼盘小区聚集在一起后，带来的优势，
当一个区域的品牌小区越来越多，
城市界面也会不断优化，漂亮的街道与环境，
会让这个区域变得更具居住吸引力。
振业松湖雅苑
最近，房投学堂群友里咨询振业的也开始增多，
明明离松山湖北站CBD也是三公里，
明明这个盘的二手价格也不高，
为什么这个小区成交量这么低？
小区可以买吗？
之所以没有推荐，完全是因为：
有同样价格、配套更完善的松湖传奇和松湖城在前，
这个小区只能靠后。
振业松湖雅苑最大的问题，便是配套问题。
真正去看过这个楼盘的人，会明白这句话的意思。
大道旁、小村边，
孤零零一个楼盘，周边任何配套都没有，
小区楼下自建的底商，除便利店外几乎没有开门的店铺……
如此，一直到9月之前，同样都是18000左右的价格，
买家自然是优先选择区域相对成熟的松湖传奇与松湖城。
振业还有一个抗性因素是：
毛坯交楼。
毛坯类交楼的小区，
一是影响一手业主的入住率，
二是影响二手成交。
如今这年头，让接盘的
90后这代人去操心费心费力的装修，
简直是要命的事儿……
这一点也是振业弱于松湖城与传奇
这类带装修交楼的小区的原因之一。
振业的机会点：
目前，松湖传奇与松湖城的价格处于追涨阶段，
二手成交价在不断走高，
截至到本周，传奇97平最新成交价已到200-210万。
均价已在21000左右，
如果传奇与松湖城片区的二手价继续走高，
当单价高出振业20%以上的时候，
振业的价格洼地效应，就会开始显露，
二手交易的机会点，也会开始到来。
…… ……
《寮步上篇》结束，本《环松山湖》专题，预计分6篇，
下期的《寮步下篇》，将与大家分析寮步星城翠珑湾、
光大松湖云台、万科翡翠松湖、鼎峰松湖雅境等
各代表楼盘的投资逻辑，待请期待……
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