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提问：房姐好，在望京有一套全款买的商住，目前市值400-450w，月租金11000。办理工作居住证后可以解决购房资格。已经没有sfsd，二套贷款能用公积金。现在问题是：
A.卖掉商住，明年2-3月买入望京附近两室，全款买再dy。
B.商住做jyd，贷出来200多w添钱，全款买一室再dy。
C.商住做jyd，买一室做二套用公积金贷款。
谢谢～
回答：除了3-4折买进的优质商住，商住在长远战略上是卖掉的。
具体卖不卖，要看你的资金需求需要用什么方式解决。
不同的融资渠道成本不一样，卖掉商住的小金库利率相当于商住的现金回报率。
北京一居室大多有溢价，想找便宜的很难，是不建议买的。
公积金贷款是完全不建议动的，直接取出来或者冲贷是最好的。
提问：房姐您好，新手一枚求指点。现北京两套小房抵押得780,请问哪片区域最合适呢？初步看了望京，有望京明苑155平总价含税700，5层，L户型东北西北西南朝向，请问是否合适？谢谢您。
回答：抵押出780万的现金吗？
如果是780现金，建议尽量贷足，加上所有交易成本，估计贷足可以到800买到1600万的房产。
1600望京，双井，朝阳公园，青年路，亮马桥等地都可以选的。
望京明苑有个别户型不太好折价一些，4.5已经足够便宜可以买。
提问：父母在沈阳买房，要我做担保，请问对我在北京换房有什么影响？是只影响我的流水呢？还是会占用我的一次贷款资格？
回答：担保人提现负债，相当于消耗你的流水资质。
另外如果是按揭，有可能被视作贷款记录。
所以我们一般情况不用需要担保的贷款。
提问：美女房姐，bj的共同还款人只能是夫妻吗？共同还款人必须上产证吗？
回答：共同还款人是夫妻
共借人可以是父母
不要求上
提问：请问房姐，现在不卖房，房价涨起来，置换，小换大，不是更不合适了吗?房价低时，置换大房子，不是更合理吗?
回答：融资买房和出售变现是两条线。
低位期，我们融资买入，抵押或者出售都是手段之一不是唯一的手段，是否出售要看综合情况。
高位平台期，标的还能持续高位变现的，又需要现金的，或者楼市物业轮动可以继续加仓的，可以出售裂变。
或者抹平预支现金。
提问：房姐好，在望京有一套全款买的商住，目前市值400-450w，月租金11000。办理工作居住证后可以解决购房资格。已经没有sfsd，二套贷款能用公积金。现在问题是：
A.卖掉商住，明年2-3月买入望京附近两室，全款买再dy。
B.商住做jyd，贷出来200多w添钱，全款买一室再dy。
C.商住做jyd，买一室做二套用公积金贷款。
谢谢～
回答：除了3-4折买进的优质商住，商住在长远战略上是卖掉的。
具体卖不卖，要看你的资金需求需要用什么方式解决。
不同的融资渠道成本不一样，卖掉商住的小金库利率相当于商住的现金回报率。
北京一居室大多有溢价，想找便宜的很难，是不建议买的。
公积金贷款是完全不建议动的，直接取出来或者冲贷是最好的。
提问：神：孙河的禧瑞春秋地段和洋房房型您认为怎么样？感觉比望京府要有房型优势和地段潜力。通过您有优惠么？
回答：禧瑞春秋目前不如望京府
先考虑房子值不值得，没有明显亮点的房子不做推荐。
提问：房姐，单位在五棵松，以此为中心，考虑投住结合，北京sfsd，首付250万左右，有合适的选筹区域吗？
回答：先搜索下「投资和自住」，了解两个的矛盾，你要优先哪个？
一号线西边，大部分都不适合投资，贵或者涨得慢。
适合250万首付的选筹区域，前10名全在朝阳，加一个天通苑。
提问：房姐好，限竞房满五年后上市交易，需要缴纳35%的增值税吗？
回答：限竞房是针对开发商土拍和户型的，和买家没有关系。
两限房买卖转成商品房，要交纳差额的35%作为土地收益金。
提问：房姐好，小白改善提问，坐标北京，已无首房首贷资格，现有资金最多三百万，月供最多可忍受两万，找咱们管家帮忙操作，可以选择总额多少标的？若目标为三居，大概的区域您建议哪里？谢谢！
回答：月供两万相当于抵押贷款280左右，那么你只能买550左右的房子。
550万只有老破小或一些2000年老小区才有三居。
为什么要限制呢？
在数量级这么小的情况下，限制月供是作茧自缚。
你体会下这句话。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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