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提問：房姐好，在望京有一套全款買的商住，目前市值400-450w，月租金11000。辦理工作居住證後可以解決購房資格。已經沒有sfsd，二套貸款能用公積金。現在問題是：
A.賣掉商住，明年2-3月買入望京附近兩室，全款買再dy。
B.商住做jyd，貸出來200多w添錢，全款買一室再dy。
C.商住做jyd，買一室做二套用公積金貸款。
謝謝～
回答：除了3-4折買進的優質商住，商住在長遠戰略上是賣掉的。
具體賣不賣，要看你的資金需求需要用什麼方式解決。
不同的融資渠道成本不一樣，賣掉商住的小金庫利率相當於商住的現金回報率。
北京一居室大多有溢價，想找便宜的很難，是不建議買的。
公積金貸款是完全不建議動的，直接取出來或者衝貸是最好的。
提問：房姐您好，新手一枚求指點。現北京兩套小房抵押得780,請問哪片區域最合適呢？初步看了望京，有望京明苑155平總價含稅700，5層，L戶型東北西北西南朝向，請問是否合適？謝謝您。
回答：抵押出780萬的現金嗎？
如果是780現金，建議儘量貸足，加上所有交易成本，估計貸足可以到800買到1600萬的房產。
1600望京，雙井，朝陽公園，青年路，亮馬橋等地都可以選的。
望京明苑有個別戶型不太好折價一些，4.5已經足夠便宜可以買。
提問：父母在瀋陽買房，要我做擔保，請問對我在北京換房有什麼影響？是隻影響我的流水呢？還是會佔用我的一次貸款資格？
回答：擔保人提現負債，相當於消耗你的流水資質。
另外如果是按揭，有可能被視作貸款記錄。
所以我們一般情況不用需要擔保的貸款。
提問：美女房姐，bj的共同還款人只能是夫妻嗎？共同還款人必須上產證嗎？
回答：共同還款人是夫妻
共借人可以是父母
不要求上
提問：請問房姐，現在不賣房，房價漲起來，置換，小換大，不是更不合適了嗎?房價低時，置換大房子，不是更合理嗎?
回答：融資買房和出售變現是兩條線。
低位期，我們融資買入，抵押或者出售都是手段之一不是唯一的手段，是否出售要看綜合情況。
高位平臺期，標的還能持續高位變現的，又需要現金的，或者樓市物業輪動可以繼續加倉的，可以出售裂變。
或者抹平預支現金。
提問：房姐好，在望京有一套全款買的商住，目前市值400-450w，月租金11000。辦理工作居住證後可以解決購房資格。已經沒有sfsd，二套貸款能用公積金。現在問題是：
A.賣掉商住，明年2-3月買入望京附近兩室，全款買再dy。
B.商住做jyd，貸出來200多w添錢，全款買一室再dy。
C.商住做jyd，買一室做二套用公積金貸款。
謝謝～
回答：除了3-4折買進的優質商住，商住在長遠戰略上是賣掉的。
具體賣不賣，要看你的資金需求需要用什麼方式解決。
不同的融資渠道成本不一樣，賣掉商住的小金庫利率相當於商住的現金回報率。
北京一居室大多有溢價，想找便宜的很難，是不建議買的。
公積金貸款是完全不建議動的，直接取出來或者衝貸是最好的。
提問：神：孫河的禧瑞春秋地段和洋房房型您認為怎麼樣？感覺比望京府要有房型優勢和地段潛力。通過您有優惠麼？
回答：禧瑞春秋目前不如望京府
先考慮房子值不值得，沒有明顯亮點的房子不做推薦。
提問：房姐，單位在五棵松，以此為中心，考慮投住結合，北京sfsd，首付250萬左右，有合適的選籌區域嗎？
回答：先搜索下「投資和自住」，瞭解兩個的矛盾，你要優先哪個？
一號線西邊，大部分都不適合投資，貴或者漲得慢。
適合250萬首付的選籌區域，前10名全在朝陽，加一個天通苑。
提問：房姐好，限競房滿五年後上市交易，需要繳納35%的增值稅嗎？
回答：限競房是針對開發商土拍和戶型的，和買家沒有關係。
兩限房買賣轉成商品房，要交納差額的35%作為土地收益金。
提問：房姐好，小白改善提問，座標北京，已無首房首貸資格，現有資金最多三百萬，月供最多可忍受兩萬，找咱們管家幫忙操作，可以選擇總額多少標的？若目標為三居，大概的區域您建議哪裡？謝謝！
回答：月供兩萬相當於抵押貸款280左右，那麼你只能買550左右的房子。
550萬隻有老破小或一些2000年老小區才有三居。
為什麼要限制呢？
在數量級這麼小的情況下，限制月供是作繭自縛。
你體會下這句話。
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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