购物中心的商铺到底能不能投资？当我们了解完国内购物中心当前存在的四大问题以后，或许就有一些客观的结论了。此前，我们分析了购物中心存在的三大问题，分别是：1、城市商业存量过剩，城市人口不足于支撑所有商业的问题；2、购物中心空间生存状态（地段+体量+运营）出现的优胜劣汰问题；3、项目定位不清晰，业态构成与当地消费市场出现偏差问题。
今天来讲讲最后一个问题：购物中心的后期运营管理，如何决定项目的成败。鉴于我们所讲的主题是购物中心商铺，因而这里都有一个前提，“购物中心”是指小业主可以投资的可分割销售物业，而非开发商整体自持的商业物业。因为，如果购物中心整体由一个开发商或运营商自持，就不存在分割出售的问题，也就没有商铺投资的概念。
有商铺可投资的购物中心，主要有两种模式，即小产权模式、自持+小产权模式两种，前者是100%分割销售给小业主的，后者是开发商自持一部分，另一部分以小产权形式出售给小业主。这两种模式在前面几期文章中，已经描述了它们之间的一些特点。涉及到购物中心如何长期经营、如何实现盈利，最后就要谈谈运营管理问题。如果万事俱备，却在这一方面出问题，一个购物中心最终也无法成型。
国内购物中心存在的四大问题中，如果把前面两个问题比作是硬实力问题，后面两个就是软实力问题。前者主要体现在购物中心外部的存在形式上，后者主题体现在内部核心竞争力的构建上。如果要让购物中心获得成功，必须两条腿走路，一个也不能少。投资商铺的考量，只有购物中心有能力解决好这四个问题，才算找到理想的投资项目，否则，就不能轻易投资。
对于一个大型商业体来说，后期运营是一个极为严峻的考验。就算是整体自持的购物中心，后期的运营管理也会经常出现偏差和失误，它考验着整体运营团队三方面的能力，亦即：①购物中心内部运营能力，②对上游商业资源的整合能力，③以及对下游终端市场的把控与趋势预判能力。只有这三方面全部到位，购物中心才有可能在竞争赛道上不掉队。
对于整体自持的商业来讲，由于能够进行统一规划、管理和调度，因而在后期运营上，其胜算的可能性会更大一些。但是，对于拥有众多小业主的小产权式购物中心来说，后期统一管理的难度就变得非常大。他们会遇到什么问题呢？主要表现在以下几个方面。
首先，是开发商对项目开发的出发点和态度问题。也就是说，开发商在开发这类可分割出售的小产权购物中心，其出发点是什么。如果打着长期经营、做品牌的理念去运作，那么对于后期运营管理，就会投入更多资金和精力；如果仅仅想着通过出售物业后获利，完全出于一种短期目的，那么，对后期运营必然不会投入过多。这样的购物中心，最后只能任由发展、自生自灭，要想做到后期的运营超越竞争对手，几乎是不可能的。
其次，是商业管理公司的运营管理能力问题。通常情况下，可供出售的购物中心，最后都会委托给一家第三方公司，或者由开发商成立一家独立法人的商业管理公司，进行后期的运营管理，目的在于跟开发商主体剥离，防范项目可能带来的各种纠纷和经营风险。然后，第三方公司会跟小业主签署物业返租的协议，对购物中心开始运营管理。在这种前提下，第三方公司的运营管理能力如何，就关系到整个购物中心最后的成败，有多大的投入，就有多大的收获。如果是一支国际顶级的运营团队在运作，这种购物中心的成功率就会大增；如果只是临时搭建的一个草头班子，运营的结果可想而知。在竞争强手林立的商业零售领域，没有一支精兵强将的队伍，是很难会操作成功的。
第三，小业主们的协同问题。这应该是小产权购物中心最致命的问题。举例说，购物中心分割成100个商铺，就有100个小业主，分割成1000个商铺，就有1000个小业主，如此多的小业主，每个人的想法都不一样，如何协同发展？如果在统一的售后返租期内，有第三方公司进行统一规划、统一管理，相对还会好一些。但包租期限满了以后，怎么办？就会面临一个非常尴尬的环境。
如果购物中心在包租期内经营的不错，小业主们也获得了不错的租金收益，当面临包租期满，是否继续在包租时，就会出现从多不同的意见。其一，可能大家都同意继续包租，但是，在租金收益上，会提出更高的要求，这样商业管理公司涉及到自身利益，显然对过分的要求不会同意，甚至商业管理公司也存在私心，通过压低小业主的收益让自己的收益放大。这样扯皮的结果，就会两败俱伤。其二，如果协同不一致，各个小业主拿回商铺自己招租，1000个业主就有1000种方法，如何对购物中心整体规划、统一管理，就成为一个难题。一旦整体商业缺乏统一运营管理，就会沦为二流三流的商业大杂烩，与"购物中心"的商业定位完全背离，最后必然导致失败。
第四，如何实现购物中心长期稳定经营的问题。这是基于上述第三点的小业主过多，每个小业主都拥有产权这样一个棘手问题，购物中心如何实现长久稳定的经营环境，成为一个很难破解的难题。这一难题现在业内也在不断地探索，寻找最佳的解决途径，但是，无论什么办法，分割出售的购物中心，涣散的产权都是一个硬伤。它不同于社区商业、商业街可以在某种程度上放任发展。购物中心的核心竞争力，就是统一规划布局、运营管理，形成一定特色的业态分布，从而吸引目标消费者重复消费。失去了统一规划的能力，就像折断了翅膀，要想起飞，终究成为一番空谈。这也是投资购物中心商铺，最终难于获得正常投资价值回报的终极问题。
总之，购物中心是近年来继传统百货业后，一种新兴的商业生态，随着传统百货业在时代发展中逐步边缘化，目前许多百货商场正在通过空间改造、调整业态等方法向购物中心模式转型。购物中心是时代孕育而生的产物，刚刚兴起，具有很强的生命力。但是，由于国人传统的"一蜂窝"习性，什么热门就往哪里冲，导致了目前该领域发展过猛、乱象丛生，因而自然就存在鱼龙混杂、参差不齐的行业现象。任何行业，都有一个从野蛮成长、到规范到成熟的过程。今天的购物中心，正处在野蛮成长阶段，淘汰与过滤一部分不适应行业发展、不符合市场规律的商业，去劣存优，这是一个必然的过程。而在这一过程中，小产权式购物中心无论从哪方面看，都缺乏强大的生存基因，因而，在投资时必须要谨慎再谨慎。
到这里为止，关于当前国内购物中心的四大问题，全部讲完了。从下一篇文章开始，我们来开讲如何防止购物中心商铺的暗坑，在哪些情况下，购物中心的商铺不能投资，最后会有一套方法论，谈如何客观、理性判断购物中心商铺，找到生财旺铺。持续更新中，欢迎继续关注。
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