今年下半年以來，土地市場降溫明顯，儘管成交量仍處高位，但是成交樓板價持續下跌，並且溢價率持續下降，流拍率明顯上升。
來自研究機構的數據顯示，10月全國300城土地成交樓板價創年內最低。在當前的市場環境下，今年累計賣地收金最多的杭州七成地王面臨虧損。另外，10月全國62%的熱點地塊底價成交。
儘管10月土地市場繼續降溫，但是業內人士認為，土地市場已步入築底階段，11月土地市場有所企穩，隨著第四季度供地量的增加，以及多地土地市場約束條件的相對減少，預計土地市場整體成交規模或將上升。
土地成交樓板價創年內最低
10月，全國整體土地成交量價齊跌，出讓金總額環比大幅縮水。
中國指數研究院的數據顯示，10月，全國300個城市共成交土地2116宗，環比減少12%，同比減少5%；成交土地面積7
899萬平方米，環比減少20%，同比減少16%。10月，全國300個城市土地出讓金總額為3255億元，環比減少26%，同比增加5%；成交樓面均價為2207元/平方米，環比減少9%，同比增加25%；平均溢價率為9%，較9月增加2個百分點，較去年同期增加4個百分點。
今年下半年以來土地市場的降溫趨勢，在克而瑞研究中心根據監測數據製出的圖表中（見下圖）更加直觀。
根據CRIC監測數據分析來看，全國
300城經營性用地成交建築面積和成交總價自2月起持續上漲，至5月達到年內高點；成交樓板價從3月起持續上漲，在6月達到年內高點；成交溢價率自2月起連續3個月上漲並在4月達到年內高點。而下半年以來，無論是成交量還是成交價都呈現出下行趨勢，同時，溢價率持續下降，流拍率明顯上升。儘管9月因供地增加出現了成交反彈，但10月再次量價齊跌，成交樓板價更是降至年內最低。
地價的下跌在中國指數研究院的月度排行榜中體現更加明顯。10月，宅地樓面價榜單均價同比降近三成，入榜門檻降近一成，入榜地塊樓面價均未突破4萬元/平，榜首均價不及去年第六名。
不過，從房企拿地情況看，儘管在融資持續收緊背景下，房企拿地趨於謹慎，但對於熱點城市熱點地塊拿地力度不減。
在中國指數研究院的10月全國住宅用地成交總價排行榜TOP10中，華僑城的在武漢以66.4億元、100%權益斬獲1宗規劃用途為住宅、商服、娛樂、公園與綠地等綜合地塊，排名第第一；中海以51億元、100%權益獲取廣州1宗規劃用途為二類居住用地（R2）、商業用地兼容服務設施用地（B1/R22）地塊，排名第二。
在10月全國住宅用地成交樓面地價排行榜TOP10中，電建地產和京能置業聯合體以44.3億元總價在北京大興拿下的居住類用地，樓面地價35597元/㎡，排名第一；中海以51億元總價拿下的廣州珠海區含居住用地，樓面地價34628元/㎡，排名第二。
杭州七成地王面臨虧損
在當前的市場情況下，那些昔日地王入市後境況如何備受關注。
以近兩年土地市場熱度高漲、今年以來累計土地出讓金排名全國第一的杭州為例，大多數昔日地王並不好過。
根據CRIC統計，截止2019年11月18日，就已經入市的13個典型地王項目來看，根據測算地價房價比值處於45%-82%不等，房地差在4494-34632元/平方米之間。盈利空間較大的項目集中在下城區和濱江區，並且是拿地較早的項目，多早於2016年6月，其中鳳起潮鳴、杭州壹號院兩個項目的房地差均超2.5萬元/平方米，地房比均在57%以下，盈利空間十分可觀。
值得注意的是，盈利的地王還是少數，七成入市地王面臨虧損。克而瑞研究中心指出，這部分項目地房比多在65%以上。其中，位於拱墅區的綠城建發沁園表現最為突出，該項目土地在2017年1月被綠城以31億元的價格競得，樓板價高達40766元/平方米，2018年10月首開，首開平均售價49500元/平方米，地房比高達82%，房地差僅有8734元/平方米，虧損十分嚴重。
克而瑞研究中心進一步對這些虧損地王項目的土地成交時間進行分析後發現，這批地王集中成交在2017年下半年至2018年初，這也與當時杭州的樓市和地市情況有極大關聯，當時剛剛經歷過2016、2017年樓市高位的大部分房企去庫存取得了階段性成果、對樓市充滿信心，同時房企也為戰略佈局考慮，補倉意願強烈，拿地有些“不計成本”、缺乏理智，因此2017、2018年誕生了許多區域性地王，這一波地王上市正好趕上嚴苛的限價調控，因此項目大多難逃虧損的命運。
除了上述13個典型已入市地王，杭州還有多個位於主城區的超高單價地王未入市項目。克而瑞研究中心指出，這些項目樓板價接近或超4萬元/平方米，在當時這一價格接近或超過周邊同類項目的售價，麵粉價格過於高昂，因此入市節奏較同期地王明顯偏慢。在當前較為嚴苛的限價背景下，這類高價地王入市的盈利空間不大，大概率面臨虧損的命運，所以這類地王項目依舊處於擱置狀態，入市週期預計均超2年。
此外，券商中國記者瞭解到，深圳2016年的單價“地王”龍華金茂府項目近日成功備案，這也是深圳首個商品房現房銷售試點項目，拿地時的樓面價約為5.68萬元/平方米，如今現售均價為10.3萬元/平方米，低於此前預期的13萬-15萬的單價。儘管周邊的二手房價格在8萬左右，但也有業內人士認為，以該項目的品質及引入的學校來說，10萬的單價並不貴。
土地市場已步入築底階段？
儘管10月土地市場繼續降溫，但是克而瑞研究中心認為，土地市場已步入築底階段。原因是，一方面成交總量在近兩月大規模供應的支撐下仍維持在較高水平；另一方面，雖然地價受上海、廣州、杭州等高地價城市成交規模縮減影響有所降低，但成交溢價率已停止下滑，土地流拍率也並未大幅走高，土地市場運行更加穩定。
對於接下來的市場趨勢，克而瑞研究中心指出，由於第四季度是傳統的成交高峰，整體成交規模上升趨勢預計可以維持。同時，針對土拍持續遇冷的情況，已有一些城市調整土拍規則，如廈門在10月中旬掛出兩宗地均不設拍賣底價，並且允許土地成交金額可分兩次繳清，也有部分城市如廣州、珠海等調低了地塊的起拍價格，在此影響下，流拍現象也有望持續緩和。此外，結合近來的土地供應情況來看，重點城市的優質宅地供應明顯增多，因此在今年最後兩個月，拿地機會更加值得關注。
中原地產首席分析師張大偉也指出，10月全國62%的熱點地塊底價成交，而11月土地市場有所企穩，底價成交的高總價地塊佔比僅30%，相比之前市場有所減少。同時，近期多地土地市場約束條件相對減少，包括部分城市的土地限價、土地保證金、土地配套保障房都有所調整，這種情況下，疊加部分城市的限價政策微調，使得開發商拿地積極性提高。
“最近因為整體資金面的緩解，部分企業開始出現了抄底拿地的現象，部分企業的戰略佈局增量加大，最近還有新上市房企增加土地儲備。從市場變化看，第二梯隊的房企搶地最堅決。”張大偉說。
券商中國記者瞭解到，今年1-10月累計銷售超過600億、2020年擬衝擊千億目標的中駿近期拿地頻繁。11月19日，中駿以59.4億拿下廈門島內1宗商住用地，成交樓面價4.51萬元/平方米，溢價率超過30%，成為廈門總價“新貴”。11月21日，中駿又以7.79億元競得佛山1宗商住用地，溢價率17.1%，樓面價7029元/平方米。而在中國指數研究院的排行榜中，中駿1-10月銷售排名44位，而其拿地金額排名27位。
當前土地市場分化明顯，有些城市已經進入了調整期，價格開始
下行，而有些城市價格仍然居高不下。克而瑞研究中心建議，對於已經進入調整期的城市來說，企業可持續關注優質地塊，投資策略應該更聚焦，爭取“撿漏”，對於還處於地價高位的城市來說，企業拿地仍需謹慎，規模和利潤的選擇中，活下來才最重要。
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