又一批阿里拍賣上的「特價房」，昨天競拍結束。一共27套，起拍價從156萬到349萬，多數房源集中在200萬上下。
這些房源，並不是司法拍賣房，所以同樣需要購房資格。換句話說就是普通的二手房，只不過由阿里拍賣承擔了「中介」的角色，佣金略低，除此之外，沒什麼太大的不同。
昨天下午三點，結果出來了——這批房源有13套無人競價流拍，佔了將近一半；6套底價成交，剩下的8套進入競拍環節，一個半小時後收尾。
這是阿里「雙十一特價房」的第三批。到目前為止杭州總共上架了82套「特價房」，32套流拍，16套底價成交，34套競拍成功。流拍率，40%。
幾個問題：1、究竟有沒有「特價」？2、「特價房」為什麼也流拍？3、對於二手房市場，有什麼啟示？
價格到底如何，看幾套競爭最激烈的房子。
昨天下午的27套房源中，溢價率最高的是老文教區一套花園西村的房子，54方的兩房，起價276.5萬元，起拍單價5.1萬。
花園西村室內實景，也是大部分特價房的代表
室內狀態不怎麼樣，但並不妨礙它競爭了40輪，而且加價頗為驚人。別人都是每輪加5000元，它出現了一輪25000的加價，和一輪50000的加價。
加了大價錢的這兩輪來自同一個人——D1847號，最終成功以335.1萬拿下了這套房子，單價6.18萬元每平米，溢價率接近20%。
根據「好找房」平臺，花園西村近期的最高成交價出現在8月分，同樣大小，成交價達到了7.5W/㎡。但7月份類似的戶型，價格只有6.1W/㎡，波動挺大。本次成交的這套房源，在小區裡不算貴，但也並非價格最低。
第二套溢價率較高的房子位於教工路131號，就是浙江工商大學老校區旁邊。這個小區普通的二手房掛牌價差不多是6萬元左右，部分還更低一些，而這套房子最後的成交價格，是5.99W/㎡，溢價率12.7%。跟二手房的掛價一比，基本持平，佔不上什麼優勢。
第三套是爭搶最激烈、搶了48輪的環城西路42號，就在杭十四中邊上，對面就是省人民大會堂。
60個平方，成交價285萬，均價4.7W/㎡，溢價率11.3%。環城西路在好找房上的近月均價，是5.2W/㎡左右，這麼一比，出現了5000元/㎡左右的價差。但這個小區10月份也成交過一套4.5W/㎡的房子，所以這個價格，仍可以算是二手房的正常波動範圍。
但，熱鬧只屬於它們。其它的房子，溢價率都沒有超過10%。
再看一看底價成交的6套房源，把它們的成交結果，與目前二手房市場的成交均價和掛牌價進行對比。所有數據都來自於好找房平臺。
很殘酷，它們的成交價與普通二手房的掛牌甚至成交價，都拉開了很大的距離。
某個角度上，當然可以說他們「撿漏」成功；但或許，這更代表了市場對於這些房源價格的接受程度。
有沒有「特價房」？答案就出來了。當然有，那些底價成交的，都是「特價」，比「市場價」低20%以上的比比皆是。
但值得玩味的是，名義是「特價」，但價格卻不是萬能藥，該流拍還是流拍。
第二個問題，為什麼會有那麼多房源流拍？
這個問題得先反過來看，這些成交房源的共同點是什麼。
競拍時，不少房源無人報價
一個共同點在這三批房源中體現得淋漓盡致，「特價房」能拍出相對高溢價的，都是學區房，而且是學區資源非常優質的學區房。
最新一批的這三套：花園西村與教工路，屬於行知小學的學區房；環城西路，屬於安吉路實驗學校的學區房。
上一批有兩套，一套是文三新村，從323.5W拍到了367.5W，溢價率13.6%，單價6.22W/㎡。另一套位於馬塍路，成交總價369.1W，溢價率11.1%，單價6.05W/㎡。
兩套都是文三街小學的學區房。而且和行知一樣，對口的公辦初中，都是十三中。作為公辦初中中的尖子生，它曾經也逃不過被民辦初中碾壓的命運。但今後，不一樣了，假設「公民同招」徹底執行，民辦生源100%要搖號的時候，它的優勢，就來了。
僅有一套高溢價率讓人費解，是11月7日刷出33%溢價率的建國南苑，學區不算特別優質，飲馬井巷小學。當時從起拍價206.2萬一直拍到了274.5萬，但這個溢價率並沒有維持多久，昨天同一套房源再次出現了，起拍價調到了222.7萬，卻流拍了。
畢竟，這得付出一張珍貴的房票。不是「非買不可」或者有肉眼可見的巨大紅利，多數人輕易不會把這麼重要的資源，交付給沒那麼滿意的房子。
從這批「特價房」的成交中，可以基本總結出二手房市場的規律：
1、32套：82套，40%的「流拍」比例。普通的二手房市場裡，這一比例，可能會更高。當然，普通二手房雖然沒有「流拍」的說法，但意味著，成交的時間會很漫長，要麼等到旺季，想要快速成交，房東就不得不下調價格了。
2、「老破小」即便佔據了市中心的地段資源，但僅憑地段，沒有其它諸如學區之類的「硬資源」，其吸引力，仍在每況愈下。
3、「特價房」的成交價格，或許是真實的市場接受程度。可以給二手房買賣的雙方，提供價格參考。
我們整理了最近兩批拍賣房源的表格。附在後面，可以看得更清晰。
▽11.21阿里拍賣特價房情況
▽11.7阿里拍賣特價房情況
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