今天上午9點30分，1121土拍正式開拍，此前掛牌出讓的兩幅涉宅地塊均成功出讓，整個過程僅耗時
5分鐘，具體如下：濱湖區五湖大道與和風路交叉口西南側地塊（以下簡稱仙河苑北側地塊）底價成交，無錫山水慧谷城鎮建設發展有限公司以總價66410萬元，樓面價9209.13元/㎡摘得，溢價率0%；
新吳區清晏路與淨慧東道交叉口西南側（以下簡稱太科園淨慧東道西側地塊），最終上海大發以總價145150萬元，樓面價11017.83元/㎡強勢競得，溢價率4.76%。
令人震驚的是，新吳區清晏路與淨慧東道交叉口西南側地塊還未開始正式競價前，在掛牌期報價環節，77號房企一次性加價6300萬元，該地塊樓面價直接突破11000元/㎡。
反觀此次土拍，仙河苑北側地塊雖然底價成交，但太科園淨慧東道西側地塊網傳有大發、中梁、路勁品牌房企報名參拍。
這與此前的1030土拍相比，可謂是大不相同。
1030土拍的四宗涉宅地塊最終有三幅地塊因規劃原因“終止出讓”，僅洛社一宗地塊被華廣底價競得，場面唏噓的同時，也讓無錫的一眾買房人、媒體人感到“涼意襲來”。
但事實卻並非如此，1121土拍在一定程度上重新放大了無錫的土地價值，以及在城市發展脈絡中，房地產開發的重要性。
首先來說一下此次土拍最受關注的：仙河苑北側地塊。
仙河苑北側地塊實拍圖
與往常的出讓細則相比，仙河苑北側地塊有些“不一樣”：商業核定建築面積佔總核定建築面積的比例不大於40%，且不小於39%。地塊起始樓面價為9209元/㎡。
按照常規的開發要求計算，若商業佔比39%，商業起始樓面價為3517元/㎡，則住宅起始樓面價已達到15112元/㎡。
再仔細計算一下，這塊地土地面積不到3萬㎡，按照2.7的容積率，60%的住宅比例計算，地塊建成後，住宅總建築面積約4.67萬㎡。
4.67萬㎡是什麼概念？如果是100㎡的戶型產品，也就是說住宅套數僅為467套左右，如果戶型相差較大，可能還達不到這一量級，或許僅2-3棟住宅樓。
建築設計要求：
1.高層≤80m且住宅建築≥4層。
2.沿五湖大道不得設置商業用房。
3.新建住宅中成品住房比例不得低於50%。
4.物業管理用房不小於住宅物業管理區域總建築面積的4‰；快遞用房建築面積不小於30㎡。公廁設置1座，建築面積不得小於60㎡，對外開放。文化體育設施建築面積不小於1000㎡。農貿市場建築面積不小於3500㎡，建成後無償移交政府。
從上述的這些規則中，可以瞭解到的是，仙河苑北側地塊除了是區域內一個值得深造的品質項目外，在相關配套上，有關部門也做出了相應的規定，很有可能將是區域內的一個代表性項目。
由地產開發驅動區域商業配套改善，仙河苑北側地塊的成功入市除了是對經開區住宅產品的強勢補充外，還將很大程度的引領太湖新城南端的商業革新。
仙河苑北側地塊區位示意圖
從地理區位上來看，仙河苑北側地塊可以說是太湖新城內難得的優質地塊。
周邊有五湖大道、震澤路、吳都路、和風路，可以快速通達經開、新吳區，對外自駕還算便捷；公共交通方面，300米範圍內有雪浪、和風路（五湖大道）等公交站臺，涵蓋68路、8路、133路、155路等線路。
除了自帶的商業配套外，地塊距離海岸城、八方匯等成熟商業配套直線距離約1.8公里，距融創茂直線距離約3.5公里、稍遠一點還有萬象城等商業中心。
海岸城實拍圖
其他方面，地塊南面有在建的江南大學附屬醫院，計劃2019年11月底前南院搬遷啟用，加上地塊與尚賢河溼地公園、貢湖灣生態溼地公園、長廣溪溼地公園、吳都路中心景觀、金匱公園等較為貼近，自然環境良好。
仙河苑北側地塊周邊路網
目前，地塊南側以安置房為主，北側聚集了不少高價項目。
3公里範圍內在售新盤有綠城鳳起和鳴、寶能城和海岸城酈園，產品涵蓋高層、小高層、洋房、別墅等，海岸城與寶能城拿地較早，售價相對較低，均價為23000—25000元/㎡；綠城鳳起和鳴精裝高層均價約33000元/㎡。
除了上述在售樓盤之外，地塊周邊的純新盤融創壹號院於11月15日首次開盤，小高層均價約32000元/㎡；華僑城和風路地塊則處於待開發狀態。
華僑城和風路地塊實拍圖
在日後的銷售中，仙河苑北側地塊周邊競品並不算少，如何在當下房價橫盤的階段，求同存異打造市面上接受度高的創新型產品值得無錫山水慧谷城鎮建設發展有限公司思考。
仙河苑北側地塊周邊在售項目一覽
作為無錫樓市一直以來的房價高地，經開區的土地價值不言而喻。
相較於仙河苑北側地塊，新吳區此次成功出讓的太科園淨慧東道西側地塊也是“誠意滿滿”，不然也不至於在掛牌環節就有房企一次性加價一個小目標了。
新吳區清晏路與淨慧東道交叉口西南側地塊，是新吳區首宗起始樓面價破萬地塊，屬於近年來無錫重點發展的太科園區域，與地鐵4號線2期咫尺之遙，北向緊鄰萬達廣場（在建中），東靠國家軟件園、科技園等中高端人口集聚區，地理位置十分優越。
太科園淨慧東道西側地塊區位示意圖
太科園最近的一次土拍，還要追溯到2018年6月招商局以底價17.3億拿下XDG-2018-3號地塊，樓面價7993元/㎡，也就是當前的太湖雍華府，至今也有16個月。
作為新吳區的熱門置業板塊，太科園近幾年發展迅猛，產業人口集聚，自2009年開始，相繼有龍湖、國信、協信、朗詩等知名房企佈局，且不約而同的打造高端住宅，如今招商局、遠洋、萬科等陸續搶佔，開發的產品項目也在不斷刷新區域房價天花板。
此次大發地產摘得該地塊後，首進無錫，後期將以何種產品面世，值得期待。
太科園淨慧東道西側地塊實拍圖
從周邊配套來看，太科園淨慧東道西側地塊周邊主幹道有清晏路、淨慧西道、淨慧東道、震澤路、運河西路等，隨著無錫開始進行二環建設，自駕出行也會越來越便捷。
公共交通方面，地塊周邊有755路、756路、772路、773路、780路、788-1路、788-2路等，加上地塊南面約200米有規劃中的地鐵4號線二期，日後出行相對便捷。
對外交通方面，地塊距離蘇南碩放國際機場約8公里，駕車12分鐘左右；距離無錫新區站約4公里，駕車僅需8分鐘，且有公交線路直達。
太科園淨慧東道西側地塊-公交站點
商業配套方面，地塊周邊尚未有成熟的大型商業中心，但預計將於2020年7月30日開業的新吳萬達廣場僅一路之隔。
建設中的萬達廣場
其他方面，地塊附近的醫療資源較為豐富，周邊有規劃中的SK海力士醫院、新安醫院 等；教育資源方面，近有波士頓國際學校，遠有大橋，公辦小學有新吳實驗小學。
綜合來看，太科園淨慧東道西側地塊的性價比還是不錯的，大發摘得後，對於區域內的產品革新也有一定的促進作用。
太科園淨慧東道西側地塊周邊路網
雖然近期無錫的土地市場表面上看溢價率低、土拍熱度下降，但從起拍價也能看出地價正在不斷攀升，成交樓面價也是穩中有升。
而隨著土地價格的逐漸升高，未來萬元地或將成為無錫土地市場的“標配”。
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