今天上午9点30分，1121土拍正式开拍，此前挂牌出让的两幅涉宅地块均成功出让，整个过程仅耗时
5分钟，具体如下：滨湖区五湖大道与和风路交叉口西南侧地块（以下简称仙河苑北侧地块）底价成交，无锡山水慧谷城镇建设发展有限公司以总价66410万元，楼面价9209.13元/㎡摘得，溢价率0%；
新吴区清晏路与净慧东道交叉口西南侧（以下简称太科园净慧东道西侧地块），最终上海大发以总价145150万元，楼面价11017.83元/㎡强势竞得，溢价率4.76%。
令人震惊的是，新吴区清晏路与净慧东道交叉口西南侧地块还未开始正式竞价前，在挂牌期报价环节，77号房企一次性加价6300万元，该地块楼面价直接突破11000元/㎡。
反观此次土拍，仙河苑北侧地块虽然底价成交，但太科园净慧东道西侧地块网传有大发、中梁、路劲品牌房企报名参拍。
这与此前的1030土拍相比，可谓是大不相同。
1030土拍的四宗涉宅地块最终有三幅地块因规划原因“终止出让”，仅洛社一宗地块被华广底价竞得，场面唏嘘的同时，也让无锡的一众买房人、媒体人感到“凉意袭来”。
但事实却并非如此，1121土拍在一定程度上重新放大了无锡的土地价值，以及在城市发展脉络中，房地产开发的重要性。
首先来说一下此次土拍最受关注的：仙河苑北侧地块。
仙河苑北侧地块实拍图
与往常的出让细则相比，仙河苑北侧地块有些“不一样”：商业核定建筑面积占总核定建筑面积的比例不大于40%，且不小于39%。地块起始楼面价为9209元/㎡。
按照常规的开发要求计算，若商业占比39%，商业起始楼面价为3517元/㎡，则住宅起始楼面价已达到15112元/㎡。
再仔细计算一下，这块地土地面积不到3万㎡，按照2.7的容积率，60%的住宅比例计算，地块建成后，住宅总建筑面积约4.67万㎡。
4.67万㎡是什么概念？如果是100㎡的户型产品，也就是说住宅套数仅为467套左右，如果户型相差较大，可能还达不到这一量级，或许仅2-3栋住宅楼。
建筑设计要求：
1.高层≤80m且住宅建筑≥4层。
2.沿五湖大道不得设置商业用房。
3.新建住宅中成品住房比例不得低于50%。
4.物业管理用房不小于住宅物业管理区域总建筑面积的4‰；快递用房建筑面积不小于30㎡。公厕设置1座，建筑面积不得小于60㎡，对外开放。文化体育设施建筑面积不小于1000㎡。农贸市场建筑面积不小于3500㎡，建成后无偿移交政府。
从上述的这些规则中，可以了解到的是，仙河苑北侧地块除了是区域内一个值得深造的品质项目外，在相关配套上，有关部门也做出了相应的规定，很有可能将是区域内的一个代表性项目。
由地产开发驱动区域商业配套改善，仙河苑北侧地块的成功入市除了是对经开区住宅产品的强势补充外，还将很大程度的引领太湖新城南端的商业革新。
仙河苑北侧地块区位示意图
从地理区位上来看，仙河苑北侧地块可以说是太湖新城内难得的优质地块。
周边有五湖大道、震泽路、吴都路、和风路，可以快速通达经开、新吴区，对外自驾还算便捷；公共交通方面，300米范围内有雪浪、和风路（五湖大道）等公交站台，涵盖68路、8路、133路、155路等线路。
除了自带的商业配套外，地块距离海岸城、八方汇等成熟商业配套直线距离约1.8公里，距融创茂直线距离约3.5公里、稍远一点还有万象城等商业中心。
海岸城实拍图
其他方面，地块南面有在建的江南大学附属医院，计划2019年11月底前南院搬迁启用，加上地块与尚贤河湿地公园、贡湖湾生态湿地公园、长广溪湿地公园、吴都路中心景观、金匮公园等较为贴近，自然环境良好。
仙河苑北侧地块周边路网
目前，地块南侧以安置房为主，北侧聚集了不少高价项目。
3公里范围内在售新盘有绿城凤起和鸣、宝能城和海岸城郦园，产品涵盖高层、小高层、洋房、别墅等，海岸城与宝能城拿地较早，售价相对较低，均价为23000—25000元/㎡；绿城凤起和鸣精装高层均价约33000元/㎡。
除了上述在售楼盘之外，地块周边的纯新盘融创壹号院于11月15日首次开盘，小高层均价约32000元/㎡；华侨城和风路地块则处于待开发状态。
华侨城和风路地块实拍图
在日后的销售中，仙河苑北侧地块周边竞品并不算少，如何在当下房价横盘的阶段，求同存异打造市面上接受度高的创新型产品值得无锡山水慧谷城镇建设发展有限公司思考。
仙河苑北侧地块周边在售项目一览
作为无锡楼市一直以来的房价高地，经开区的土地价值不言而喻。
相较于仙河苑北侧地块，新吴区此次成功出让的太科园净慧东道西侧地块也是“诚意满满”，不然也不至于在挂牌环节就有房企一次性加价一个小目标了。
新吴区清晏路与净慧东道交叉口西南侧地块，是新吴区首宗起始楼面价破万地块，属于近年来无锡重点发展的太科园区域，与地铁4号线2期咫尺之遥，北向紧邻万达广场（在建中），东靠国家软件园、科技园等中高端人口集聚区，地理位置十分优越。
太科园净慧东道西侧地块区位示意图
太科园最近的一次土拍，还要追溯到2018年6月招商局以底价17.3亿拿下XDG-2018-3号地块，楼面价7993元/㎡，也就是当前的太湖雍华府，至今也有16个月。
作为新吴区的热门置业板块，太科园近几年发展迅猛，产业人口集聚，自2009年开始，相继有龙湖、国信、协信、朗诗等知名房企布局，且不约而同的打造高端住宅，如今招商局、远洋、万科等陆续抢占，开发的产品项目也在不断刷新区域房价天花板。
此次大发地产摘得该地块后，首进无锡，后期将以何种产品面世，值得期待。
太科园净慧东道西侧地块实拍图
从周边配套来看，太科园净慧东道西侧地块周边主干道有清晏路、净慧西道、净慧东道、震泽路、运河西路等，随着无锡开始进行二环建设，自驾出行也会越来越便捷。
公共交通方面，地块周边有755路、756路、772路、773路、780路、788-1路、788-2路等，加上地块南面约200米有规划中的地铁4号线二期，日后出行相对便捷。
对外交通方面，地块距离苏南硕放国际机场约8公里，驾车12分钟左右；距离无锡新区站约4公里，驾车仅需8分钟，且有公交线路直达。
太科园净慧东道西侧地块-公交站点
商业配套方面，地块周边尚未有成熟的大型商业中心，但预计将于2020年7月30日开业的新吴万达广场仅一路之隔。
建设中的万达广场
其他方面，地块附近的医疗资源较为丰富，周边有规划中的SK海力士医院、新安医院 等；教育资源方面，近有波士顿国际学校，远有大桥，公办小学有新吴实验小学。
综合来看，太科园净慧东道西侧地块的性价比还是不错的，大发摘得后，对于区域内的产品革新也有一定的促进作用。
太科园净慧东道西侧地块周边路网
虽然近期无锡的土地市场表面上看溢价率低、土拍热度下降，但从起拍价也能看出地价正在不断攀升，成交楼面价也是稳中有升。
而随着土地价格的逐渐升高，未来万元地或将成为无锡土地市场的“标配”。
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