房貸基準利率下調5個基點，這有沒有成為新一輪房產鬆綁的可能？

宋馳

房貸基準利率下調不會導致房地產鬆綁

基準利率下調是全面的

房地產市場調控不會動搖

LPR下調只對買房的人有利

房貸利率雖然與LPR基準利率掛鉤，但是現在的下調只會給已經買房的人帶來利好，因為已經買房的人，利率加點已經固定，因此房貸會有所減少。但是對於沒買房的人來說，整體的房貸利率加點還沒有確定，所以房貸利率是否真實的下調還需進一步看各個城市銀行的具體加點情況。大家拭目以待吧。

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房貸基準利率下調5個基點，並不等於房貸利率下調，也並不意味著新一輪房產鬆綁。

今天，央行公佈了11月份的LPR報價利率，一年期的LP利率下調至4.15%，5年期LP利率下調至4.8%。

至10月8號之後，房貸利率LPR報價為基準利率，加點形成。也就是說LPR利率並不就等於房價的利率。比如在10月8日之前，很多地方的首套房貸利率，為央行基準利率上浮10%。也就是4.9%*1.1=5.39%。

10月份的5年期LPR報價利率為4.85%，有很多城市在使用房貸新利率後，採用了5年期LPR基準加點60個基點的方式形成，那麼加60BP，房貸利率就是5.45%，實際上比原來的利率還要高，雖然LPR利率比基準利率低5個基點，但實際上有不少地方房貸利率是提高了的。

這主要是由當前政策基調決定的，目前“住房不炒”的方針已達成共識，政治局會議上也明確了不以房地產作為刺激手段，使得房貸利率並沒有出現鬆動。而此次5年期LPR利率下調5個基點，並不意味著房貸利率就一定會下降。

實際上目前銀行的流動性並沒有那麼充足，商業銀行存在惜貸的情況，非對稱性降息會加大商業銀行負債端壓力，銀行並不一定會下調房貸利率，雖然基點下調了5BP，但是根據價格機構，可以將加點從60BP升至65BP，實際房貸利率還是可以維持不變。

因此，此次央行下調5年期的LPR利率，只有部分銀行會同步下調房貸利率，大部分銀行依然會維持當前的房貸利率水平，而在當前經濟結構轉型的關鍵時期，房地產調控不可能放鬆。房地產調控，不可能放鬆。

財經宋建文

此次房貸基準利率下調已經充分說明鬆綁房地產的意圖，那說好的住房不炒呢？我覺得應該全面審視房地產金融在整個經濟中的定位，才能對未來房地產作出清晰的預判。

一是，房地產金融對推動城鎮化進程起到了關鍵性作用。改革開放41年中國走過了老牌資本主義國家上百年的城鎮化進程，城鎮化率達到近70%，其中房地產金融功不可沒。地方政府靠賣地收入支撐地方財政，居民部門靠加槓桿支撐房地產，金融部門靠房地產穩定獲取高額利息。這種房地產金融運行模式已經成為中國經濟高速增長的動能，如果對房地產金融踩下剎車，在新的經濟動能沒有形成的情況下，勢必帶來經濟負增長，因此，今後較長時間房地產業仍會保持一定的增長。

二是，居民部門仍然有加槓桿的空間。目前居民部門負債率為53%，與發達國家70%相比仍然有加槓桿空間。從房地產庫存情況來看，2015年以來一直在上升，許多地方已經出現供過於求的情況，房開企業負債率很高，而且外債陸續進入還債高峰，此時如果房地產剎車，房地產企業只能拋售庫存，形成房價斷崖式下跌，捅破房地產泡沫。最好的辦法就是給居民部門加槓桿，房地產企業去庫存減槓桿。

三是，由於經濟下行和中央住房不炒的呼聲，對房價看跌的預期日漸強烈，房開企業拿地大幅減少，這對地方財政收入是個嚴重打擊，減稅降費、經濟下行本已讓地方財政捉襟見肘，再失去賣地收入更是雪上加霜，儘管中央財政下放消費稅，但地方財政收入仍然入不溥出，如果房地產停擺，佔地方財政收入三分二的稅費減收，勢必會動搖執政根基，因此，在沒有解決地方財政收入來源的情況下，不會斷然捨棄房地產。

四是，當前經濟仍然在下行通道中滑行，工業經理人採購指數仍在榮枯線以下，PPl持續下降，通縮跡像明顯，雖然釆取了財政政策和貨幣政策逆週期調節，但起色不大。財政貨幣政策的空間越來越狹窄，在全球經濟衰退和產業鏈重組的背景下，冒然對房地產剎車，無異於自斷生路，畢竟房地產業關聯的上下游產業鏈有280多個，牽一髮而動全身。

綜上，房貸基準利率下調5個基點，說明已經開始鬆綁房地產，但房地產金融對經濟的危害並沒有因此而消解，房地產金融的擠出效應與房地產泡沫將是危機的引信。鑑於目前嚴峻的經濟形勢，對房地產金融模式的調整又將是一個漫長的過程。

烏蒙金融號

地產調控鬆動想多了，LPR利率調整跟地產調控鬆動沒有半毛錢關係，但會影響到市場對地產價格的判斷。

新一輪“貸款市場報價利率（LPR）”出爐：房貸利率也降息了5個基點——5年期以上的LPR利率從上次的4.85%降低5個基點，最新報價是4.80%。

按照一般觀點，利率越低，資產價格越高，地產也是一種資產，價格也就會出現上漲的概率，但是地產價格影響因素絕對不是單一利率，而是與地產政策有關，何況LPR利率下行，也不一定就能傳導到按揭貸款利率。

LPR改革初衷不是降低按揭貸款利率，根據央行說法，此次改革完善LPR形成機制，重點在於深化利率市場化改革，並運用改革的辦法推動降低實體經濟的融資成本，因此想當然的推導出LPR利率下行，房貸利率就下行可能有點粗暴。

就LPR推出以後，按揭貸款利率變化，央行官員說過，“但是有一點是肯定的，房貸的利率不下降。”緣何房貸利率不下降，就在於房價已經很高了，妨礙了科技創新和科技轉型，影響了居民生活質量提高。因此要秉承“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位不改變。

目前按揭貸款利率是採用LPR利率加點的方式來完成，加點多少要看銀行負債端資金成本降不降和地產調控政策鬆不鬆動，現在是有部分地方明著暗著想放寬地產調控，但最後都因為高層地產調控政策沒有變動而夭折。

因此LPR利率下行，銀行可以提升加點的方式保持按揭貸款利率不變，畢竟銀行也需要為自己利益考慮，基準利率不動，銀行負債端成本難以下降，支持實體經濟已經讓渡部分利益，地產屬於調控範疇，可能不願意讓渡部分利益，以此保證銀行利潤增長穩定。

五年期以上LPR利率下降，不是地產調控的放鬆，只是一種常規的操作，只要銀行按揭貸款利率同步跟隨下降，才能證明地產貸款政策微調，也不代表地產調控政策的鬆動，地產調控政策主要是限購限價。

杜坤維

沒有房地產成千上萬的工地上泥瓦匠、木工、鋼筋工、水電工、電焊工、機械操作工他們去哪掙錢？沒錢用什麼消費？還有房地產相關上下游的企業鋼廠、水泥、沙子、模板、還有沒有新房誰會買新家電？智能電視、冰箱、智能熱水器、智能馬桶、智能窗簾、智能進戶門等等……沒有房地產自然實體經濟就會放緩錢不好掙，沒錢怎麼消費？

寧20941

這個破於現在壓力，下調房貸利率，到明天這個時候估計直接實行0利息了，不排除負利率為什麼呢？

一、房價已經讓百姓高攀不起，這個時候有必要實行負利率了，歐洲就有國家這樣做，現在買房分期20年基本是本金利息一樣高，加重了人民負擔。

二、現在房價虛高不說，房子很多還。大多數人房子套現不了的，這個時候降利率是必然，不過實行負利率恐怕都無濟於事了，因為房價實在太高了。

三、現在市場一邊用錢慌，一邊呢全部套在房子裡面。恐怕後面還會更大放水了，這個是一個博弈過程，反正很難，除了刺破恐怕後面真的很難了。

劉貴剛mark

從這就看出對房產鬆綁，是有點過度解讀了。其實下調5個基點，對樓市的影響不會太大，除非房貸利率打七折的現象再次出現。

對於未來，哪怕是對樓市鬆綁，我認為也難以阻止房價下跌的趨勢。很多人可能都會認為房價高從來都不應該，不過房子作為拉動經濟發展的四輛馬車之一，允許炒房是存在一些客觀因素的。

經濟發展初期，以前也沒有那麼多錢搞建設，那麼只能靠賣地增加財政收入。高房價的時候，土地價格也才能夠賣得更高，這樣才能增加財政收入，經濟才能得到更快的發展。

可當經濟發展到現階段，已經不再需要依賴於房地產行業，那麼房價再漲對經濟就不再是促進作用，相反只會拖經濟的後退。

比如很多搞實業的上市公司，前幾年都重心去炒房，大量購進房產，而不是用心經營實業，他們都想通過炒房賺快錢。

然後現在很多上市公司，最近一年開始大量拋售房子，因為他們的實業搞得很爛，很多被戴上了ST帽子，只能通過拋售房產，增加公司收入，讓公司經營利潤由負轉正，避免退市。

未來房價走勢肯定不會再大漲了，很多地方會下跌。這是經濟發展的需要，今後企業應該更加重視科技的發展，而不是房地產。現在我們也可以不再依賴於房地產。

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月牙亮投

房貸基準利率這次只下調五個基點，目標並不是為房產鬆綁。房貸利率是跟隨中國貸款市場報價利率（LPR）五年期利率，這次報價4.8%，上一次是4.85%，只降了一點點，實質影響不大，以北京為例，如果按貸款100萬，貸25年，每月月供從6081.30元，降到6051.62元，每月少拿30塊錢。

下面我幫大家梳理一下央行降息的原因和未來趨勢：

第一，這輪降息的主要目標是服務實體經濟，不是房地產去庫存。

央行對這次降息說了幾點，目標包括：一是當前經濟下行壓力加大，這輪降息的目標是增加對實體經濟的支持力度，保證宏觀經濟平穩運行。

二是採取穩健的貨幣政策，加強對經濟的逆週期調節，降低實際貸款利率。

第二，除內部經濟因素外，外部因素亦促使央行降息。

美聯儲連續三次降息，30多個國家和地區選擇跟隨政策歐洲和日本也已實施負利率政策。在主要經濟體中，只有中國的利率相對較高。如果中國依然不降息，將面臨持續的套利資金流入壓力，屆時資產泡沫可能會被進一步增加吹大。當然，內部經濟因素為主要降息原因，外部因素為輔。

第三，當前已進入降息通道，但半年內降息空間有限。

一是通脹壓力較大。由於食品價格上漲。CPI上漲壓力較大。為防止演變為全面通貨膨脹，當前還不能過度使用刺激性貨幣政策。

二是由於談判還正在進行，如果國內過快降息會給人民幣帶來貶值壓力，不利於良好的談判氛圍。

第四，國家不會再靠降息來刺激房地產，但也不希望房地產一蹶不振，而是希望房地產平穩發展。

舉個例子，如果說未來央行繼續降息，但感覺房地產有進一步上漲的趨勢，那麼可能各個城市會調節房貸利率的上浮程度，在央行的基礎利率上再上浮一定程度，防止房價過熱。

莫水宏觀經濟

溯源認為：房貸基準利率下調5個基點，不可能成為新一輪房產鬆綁的起點。

糾正一個認知誤區：很多人，包括專業人士，都簡單粗暴的把5年期LPR等同於房貸利率，其實這是錯誤的。LPR利率是一個市場化利率，是由18家銀行共同報價產生，計算方法為去掉一個最高價和一個最低價，最後算術平均得出，每月20日重新報價計算。只是由於目前5年期以上的中長期貸款基本都屬於房貸，大家約定俗成就認為5年期LPR等於房貸基準利率。

今日，LPR一年期和五年期雙雙下調5個BP。

1、從5年期LPR的本質可以知道，邏輯上下調5LPR那對所有中長期貸款都是利好，不僅僅只利好房地產市場。

2、2016年提出史上最嚴的房地產調控，隨後無數次強調要形成房地產市場長效機制，房住不炒的觀念幾乎已成為一項基本國策的大前提下，這時即使是利好房地產市場，大概率事件也漲不起來。因為漲起來等於間接否定了之前的一切努力。

3、對於地方政府而言，他們倒是希望房地產市場繁榮，畢竟財政資金年年吃緊，而地方財政60%收入來自於房地產極其相關行業。同樣道理，在上層基調一定，沒有那個地方官員敢這麼做，即使市場化行為導致房地產市場上漲，那地方政府也會隨時出臺政策扼殺。

4、當前房地產市場處於買賣上方僵持階段，賣家部分出手，但是絕大多數還處於觀望，而買家同樣如此，多數處於觀望，房地產價格同樣高位，有價無市。這樣就形成三方的暫時穩定，短期之內不會有大的變動。

總之，LPR下調5個BP不太可能成為房價上漲的契機。

溯源歸一

房地產天天都有大新聞，最近房貸利率又下調了5個基準點，那麼房貸利率的下調，有沒有可能成為新一輪房產鬆綁的信號啦？

一，房貸利率下調這事兒

新一輪“貸款市場報價利率（LPR）”出爐：房貸利率也降息了5個基點——5年期以上的LPR利率從上次的4.85%降低5個基點，最新報價是4.80%。

這樣的消息對於所有的購房人群來說，特別是有貸款資格的購房人群來說，是一個非常好的消息。因為我們買一套房子貸款的話，每個月可以還的，月供又減少了。

其實也不用太大驚小怪，目前樓市是比較嚴的，這也是我國樓市這麼多年來最嚴格的一輪週期。

用一句話來形容，就是目前的樓市在過冬。

那麼基於這樣的一個樓市的流動性比較差的環境，我們肯定需要去用一些細微的政策，比如說房地產的那個房貸它的基準利率下調來刺激一下大家的購買力。畢竟房地產對我國的重要性實在是太大了，無論是對其他行業的重要性，還是對我們普通老百姓個人的融合性，我們都知道房地產綁架了你的工作，你的戶口，你的子女教育你的養老保險等等，以及你在這個城市享受的所有的資源。

所以說，下調5個基準點是基於目前的一個有價無市的一個狀態去增加房地產的一個流動性，並不能把它看作是一個新一輪房地產鬆綁的信號，至少目前還不能這樣看，還需要繼續去觀察。

二，樓市鬆綁的信號有哪些？

我們有說到房貸的基準利率下調5個基準點是目前的一個大環境所導致的，一個細微的政策變動，對於普通老百姓來說，特別是要貸款買房的普通老百姓來說，確實是一個利好的消息。是目前來看它還不至於構成是新一輪房地產鬆綁的信號，目前也沒有太大這樣的可能。

那我們就直接來看一下房地產鬆綁的信號具體有哪些表現：

第1個表現，一線樓市限購鬆動全面放開，這可能是一個新的一輪房地產鬆綁的信號的開始。

因為我們都知道我國的樓市，首先作為風向標的就是我國的幾個一線城市，特別是北京，上海深圳這樣的一些一線城市，只要這樣的一些一線城市，它的房地產的限購政策一旦全部放開，那麼它的成交量就起來了，如果行情可以持續的話，不到半年甚至幾個月的時間就會延續到二線城市，形成一個城市之間的房價輪動。

第2個表現，央行降息。我們都知道一旦央媽降息就意味著人民幣又開始貶值了，從歷史來回顧每一次降息，我國的房地產都會有一個很大程度的上漲，它的漲幅都是超出了一般人群工作收入所帶來的一個收益。

雖然已經有了連續兩次的降息就在前一段時間，但是最近兩次的降息，它的力度是特別小的，基本上屬於雷聲大雨點小，對貨幣的貶值也好，還是對房地產的一個刺激也好，都是沒有太大的效果的，所以說降息這方面還需要持續的觀察。

第3個表現，觀察二手房是是有異動，特別是二手房的成交量，連續三個月實現0.5%以上的上漲。

我們都知道房地產市場好不好，不僅僅要看新房，真正表現市場價值的應該是二手房，因為作為普通老百姓也好，還是作為投資房地產的朋友也好，真正你要在房地產投資上賺錢的話，一定是在二手房市場，因為無論你買了新房還是買了二手房，你要再次漲價之後，或你一定是把它歸結到你的二手房市場裡面去的，你的房子已經是二手房，必須由二手房賣出去才能達到你的變現這樣的一個手段。

從以往的經驗來看，如果一個城市二手房連續三個月出現0.5%以上的成交量上漲，那麼很有可能接下來這個城市的房地產市場就又要開始上漲了。

………

當然呢，主要的幾個信號就可以關注這幾個問題，一是一線城市的限購是否全面放開，第2個就是降息的程度，是不是會連續出現很多次大力度的降息，第3個就是二手房市場的異動，特別是成交量連續出現一個季度的上漲。

其實還有其他的一些細小的因素，大家可以自己根據自己所在的城市去細微的觀察一下，比如近幾年房地產的供地量，還有新建成商品的量，然後還加上你這個城市人口量和人口流入的量，因為決定商品價值的決定，商品有流動價值的，一定是供需關係。

三，小結

所以總的來說，目前房貸基準利率下調5個基準點並不能說明是新一輪的房地產申報的信號。畢竟這樣的下調5個基準點，其實力度不是特別的大。當然還是對我們購房者特別是要貸款買房的購房者來說，還是一個比較好的信號，至少來說還是那句話，我們的月供不用花那麼多了，會少那麼一點點的，我可以多為自己買一套衣服了，每一個月。

但是需要提醒大家的是，我們目前需要熱烈的關注一線城市，特別是北京上海深圳的動向，因為一線城市的房地產可以作為我國所有城市房地產樓市的一個風向標。

我們都知道以往都是5年一個大週期，三年一個小週期，而且一線城市從17年年底開始就已經進入了一個下跌的一個市場狀態，目前的話已經處於第3年了，那麼很有可能繼續降息，繼續放開一些限制性的政策的話，啊，明年一線城市的樓市就很有可能啟動了，就很有可能再次迎來一波很好的市場行情。

我是 重慶樓市老司機，十餘年房產投資經驗，熟悉重慶各區房產價值，板塊輪動，購房貸款政策，購房知識，時常還要分享重慶樓市一線動態，我們一起交流，一起成長吧！

關鍵字: 下調 鬆綁 銀行