◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）
11月18日，一家名叫“成都天府辰悦置业有限公司”的房地产开发公司突然在某交易所突然发布“招股贴”，也就是该公司的股权增资。
成都天府辰悦置业有限公司成立于2018年底，注册资本4亿元，唯一股东为亨湛有限公司，名字听起来就感觉怪怪的，实则果不其然。再往下，原来这是实力央企中粮集团旗下大悦城控股所属子公司。
从成都天府辰悦置业的财务状况看，确实不咋地，截至9月底，总资产20.67亿元，总负债高达16.68亿元，前三季度净利亏损-88万元。若只看这些，其实就没啥意思。不过，有意思的是，这个公司必有所图。
密探君查询，2018年底，亨湛有限公司斥资近15.2亿元摘得天府新区正兴街道秦皇寺村五组，兴隆街道罗家店村二、三组（夔州路东侧，兴康二街北侧）编号为“TF(05/07):2018-27”的宗地，与前述项目公司的增资公告所描述一致。
从大悦城地产彼时披露公告看，上述拿地总面积达到115亩，规划总建筑面积31.6万平方米，即传言要被中粮集团打造的成都第二座大悦城，即天府大悦城。该项目周边已汇集一带一路大厦、西博城等新地标。
从以上表述看，与其他大悦城一样，天府大悦城势必会成为大型自持型商业物业。
据大悦城控股今年9月份一系列担保公告透露，大悦城控股（原中粮地产）为成都天府辰悦置业及对应项目“成都天府大悦城”提供20亿元融资担保。这进一步坐实“天府大悦城”的打造及重大动作。
蹊跷的是，上述担保公告所披露的被担保对象“成都天府辰悦置业”之财务状况，比如上半年实现净利85万元，到三季报末却突然亏损-88万元。
从实际财务看，天府大悦城仍处于初期 开发阶段，按照成都天府辰悦置业股东增资明确要求，不接受联合体投资增资入股， 新股东在增资后占股49%，大悦城地产所属的亨湛有限公司仍持有51%股权。
如果有2家及以上企业竞标，除了比价之外，大悦城会重点考虑如下：
（1）意向投资方的综合实力： ①意向投资方为从事股权投资的机构，且具备专业性股权投资管理经验的的优先； ②意向投资方资金实力雄厚、有较强资源整合能力。
（2）能够为融资方提供低成本融资渠道的支持能力的优先。
（3）意向投资方在商业地产相关领域具有竞争优势及领先地位，业务领域能与融资方产生协同效应的优先。
（4）意向投资方派驻至融资方的管理团队及其主要负责人经验的丰富程度。
一向“吃独食”的大悦城地产，在全国多地所开发的大悦城城市综合体，均已成为各个热点城市的重要地标项目，客流和租金水准也较为可观，但受经济大环境影响，租金涨幅也呈放缓之势，尤其是引以为傲的西单和朝阳大悦城，反而像成都和烟台却依然保持旺盛势头。
目前，大悦城地产股价在每股1港元以下徘徊，总股本142亿元，港股市值才128亿元，中粮系地产大整合并未带来明显成效，港股平台被严重低估，抑或另有原因？
2018年，大悦城地产虽然营业收入同比下滑30%，达到81.3亿元，但实现净利31.13亿元，却同比增幅20.9%，今年中期却翻了过来，营业收入同比增幅67.2%，达到67.32亿元，但实现净利16.9亿元，同比下滑25.3%，归属于母公司的净利同比下滑48%。
从收入构成看，上半年物业开发增幅120%，但酒店经营收入增幅却是0%，而租金及服务与管理收入增幅相对较平，与九龙仓、恒隆与新鸿基等收入模式差别较大，增长差距也非常大。
如果剔除16.3亿元永续债及150.4亿元少数股东权益后，大悦城地产净负债率则为79.8%。密探君此前曾观察到，大悦城控股不少合作项目就是“名股实债”的运作。
大悦城地产一年期有息负债（银行贷款+有担保票据+应付债券）72.9亿元，现金及银行结余也不过83.1亿元，虽然多年平均举债成本不高于5%，但资金链并不宽裕。10月底，大悦城地产已获中国证监会批准发行30亿元公司债计划。
8月30日，大悦城地产将上海长风大悦城以及西安大悦城成功注入境外并购改造基金，为公司腾挪 8.7 亿元的投资收益，以提振业绩。
对于商业地产运营而言，高沉淀低周转一直是行业痛点。大悦城在“大资管”战略下得以实现存量盘活，通过金融化拓宽管理边界，为未来的延展性加码。我们也希望大悦城通过不断努力能成为名副其实的真正一线商业地产品牌运营商。
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