◎ 來源 | 地產密探（ID：real-estate-spy）
11月18日，一家名叫“成都天府辰悅置業有限公司”的房地產開發公司突然在某交易所突然發佈“招股貼”，也就是該公司的股權增資。
成都天府辰悅置業有限公司成立於2018年底，註冊資本4億元，唯一股東為亨湛有限公司，名字聽起來就感覺怪怪的，實則果不其然。再往下，原來這是實力央企中糧集團旗下大悅城控股所屬子公司。
從成都天府辰悅置業的財務狀況看，確實不咋地，截至9月底，總資產20.67億元，總負債高達16.68億元，前三季度淨利虧損-88萬元。若只看這些，其實就沒啥意思。不過，有意思的是，這個公司必有所圖。
密探君查詢，2018年底，亨湛有限公司斥資近15.2億元摘得天府新區正興街道秦皇寺村五組，興隆街道羅家店村二、三組（夔州路東側，興康二街北側）編號為“TF(05/07):2018-27”的宗地，與前述項目公司的增資公告所描述一致。
從大悅城地產彼時披露公告看，上述拿地總面積達到115畝，規劃總建築面積31.6萬平方米，即傳言要被中糧集團打造的成都第二座大悅城，即天府大悅城。該項目周邊已彙集一帶一路大廈、西博城等新地標。
從以上表述看，與其他大悅城一樣，天府大悅城勢必會成為大型自持型商業物業。
據大悅城控股今年9月份一系列擔保公告透露，大悅城控股（原中糧地產）為成都天府辰悅置業及對應項目“成都天府大悅城”提供20億元融資擔保。這進一步坐實“天府大悅城”的打造及重大動作。
蹊蹺的是，上述擔保公告所披露的被擔保對象“成都天府辰悅置業”之財務狀況，比如上半年實現淨利85萬元，到三季報末卻突然虧損-88萬元。
從實際財務看，天府大悅城仍處於初期 開發階段，按照成都天府辰悅置業股東增資明確要求，不接受聯合體投資增資入股， 新股東在增資後佔股49%，大悅城地產所屬的亨湛有限公司仍持有51%股權。
如果有2家及以上企業競標，除了比價之外，大悅城會重點考慮如下：
（1）意向投資方的綜合實力： ①意向投資方為從事股權投資的機構，且具備專業性股權投資管理經驗的的優先； ②意向投資方資金實力雄厚、有較強資源整合能力。
（2）能夠為融資方提供低成本融資渠道的支持能力的優先。
（3）意向投資方在商業地產相關領域具有競爭優勢及領先地位，業務領域能與融資方產生協同效應的優先。
（4）意向投資方派駐至融資方的管理團隊及其主要負責人經驗的豐富程度。
一向“吃獨食”的大悅城地產，在全國多地所開發的大悅城城市綜合體，均已成為各個熱點城市的重要地標項目，客流和租金水準也較為可觀，但受經濟大環境影響，租金漲幅也呈放緩之勢，尤其是引以為傲的西單和朝陽大悅城，反而像成都和煙臺卻依然保持旺盛勢頭。
目前，大悅城地產股價在每股1港元以下徘徊，總股本142億元，港股市值才128億元，中糧系地產大整合並未帶來明顯成效，港股平臺被嚴重低估，抑或另有原因？
2018年，大悅城地產雖然營業收入同比下滑30%，達到81.3億元，但實現淨利31.13億元，卻同比增幅20.9%，今年中期卻翻了過來，營業收入同比增幅67.2%，達到67.32億元，但實現淨利16.9億元，同比下滑25.3%，歸屬於母公司的淨利同比下滑48%。
從收入構成看，上半年物業開發增幅120%，但酒店經營收入增幅卻是0%，而租金及服務與管理收入增幅相對較平，與九龍倉、恆隆與新鴻基等收入模式差別較大，增長差距也非常大。
如果剔除16.3億元永續債及150.4億元少數股東權益後，大悅城地產淨負債率則為79.8%。密探君此前曾觀察到，大悅城控股不少合作項目就是“名股實債”的運作。
大悅城地產一年期有息負債（銀行貸款+有擔保票據+應付債券）72.9億元，現金及銀行結餘也不過83.1億元，雖然多年平均舉債成本不高於5%，但資金鍊並不寬裕。10月底，大悅城地產已獲中國證監會批准發行30億元公司債計劃。
8月30日，大悅城地產將上海長風大悅城以及西安大悅城成功注入境外併購改造基金，為公司騰挪 8.7 億元的投資收益，以提振業績。
對於商業地產運營而言，高沉澱低週轉一直是行業痛點。大悅城在“大資管”戰略下得以實現存量盤活，通過金融化拓寬管理邊界，為未來的延展性加碼。我們也希望大悅城通過不斷努力能成為名副其實的真正一線商業地產品牌運營商。
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