撰文=徐三刀
楼市嘣盘的阴云，始终萦绕在楼市的头顶，两百年来人们始终担忧，如果房价跌破了你的房贷总额，你该如何处理？
事实上，这已经不是强迫多疑症，在遥远的大洋彼岸房价破灭已经几经更迭，美国、日本、俄罗斯、东南亚诸国、香港都经历过重大挫折，资不抵债的痛苦，让大家家庭承受着生命不可承受之重！
为什么房价嘣盘始终萦绕不断，为什么又遥不可及，美国人嘣盘之后，为什么几经更迭，再次高价房遍地？为什么俄罗斯弃汇率保楼市之后，又一蹶不振？日本弃楼市保汇率，在跌入谷底之后，为什么房价继续上扬？
这里面究竟藏着什么我们没有搞明白的关键点，60万亿的超级市场，成为经济发展的天堑，我们会不会遭遇滑铁卢？
对于楼市嘣盘概念，其实没有一个清晰的界定，因为，无论是烂尾盘激增、银行坏账变多、土地大量滑拍、地价暴跌、负资产家庭出现，都是一个“嘣盘”反映，而不是嘣盘预兆！
根据实际案例整理，通俗一点划分为三种：全线降价、软性嘣盘、彻底嘣盘。除此之外，也有其他划分办法。
什么是“全线降价”？典型如2014年西安市全市降价，以零首付、低首付走量；什么是“软性嘣盘”？典型如2014年榆林市市场瘫痪，烂尾盘遍地，但始终命悬一线；什么是“彻底嘣盘”？典型如1993年海南岛（总共655万人）楼市嘣溃，三年房价上涨四倍，一万多家破产房企，出现600多栋“烂尾楼”，18834公顷闲置土地，800亿元资金积压，仅四大银行坏账就高达300亿元。
因为，对于房地产的依赖度不一样，因此，所反映出来的下跌状况也不尽相同，全线降价，一般小周期都会遭遇；软性嘣盘，已经极为罕见；彻底嘣盘，已经是能够上教科书式的典型案例。
但只看国内市场发展，很难搞清楚其中三昧，最好的办法还是看案例，典型如美国（2008年次贷危（危机））、英国（1989年泡沫破灭）、日本（1991年泡沫刺破）。
案例一：美国嘣盘
美国嘣盘次数太多，不好统计，至少按照1800-2008年之间，房价至少达到了7个峰值，但每一次14-18年一个轮回，美国人经历了一次又一次房地产泡沫。
1833-1836年，芝加哥的土地价值在三年之内令人难以置信的保障了6400%，而后在1837年，房地产又进入一个被迫抛售的恶性怪圈，大量银行破产，相关产业嘣溃。
世界上最早可以“数据考证”的一次房地产嘣盘，还在美国1923-1926年佛罗里达州，这一次嘣盘恐慌性抛售直接引发了华尔街股市大崩溃，并引发了上世纪全球经济大萧条。
此外，进入21世纪，小布什政府推出“居者有其屋”计划，美联储为了配合这一计划， 2001年起连续13次下调联邦基金利率，将联邦基金利率从2001年1月的5.98%降至2003年7月的1.01%，美国立法要求金融机构向贫困家庭发放贷款，导致全美炒房泛滥。
发放次级贷款的大部分金融机构是抵押贷款公司，由于缺少销售网点，贷款如同现在办理信用卡一般走街串巷，出现零首付、零文件、零审查。具体情况可以参考电影《大空头》，对于贫困家庭哪是一个繁花似锦的年代，因为拿宠物狗的名字都能贷款。
而这一切终于引发了危（危机），次级劣质贷款8万亿，是抵押贷款规模5倍，通俗一点来讲，就是信用泛滥。于是，2006年美国房价从高点跌入低谷，截止2012年触底，全国范围之内房价跌幅达到了26%！
因为经济危（危机）降临，美国大概有1/3以上房产存在严重“负资产”，资不抵债，不少工业城市遭受重创，一蹶不振，知名雷曼兄弟作为美国第四大投资银行破产，烟消云散。
但很有趣的一点是，尽管因为房产导致人们颗粒无收，甚至于流落街头，人们一旦获得贷款资格之后，仍然是贷款买房，这里面尽管也有政府援助（问题资产援助计划TARP、金融援助计划FSP），但更重要的还是刚性居住需求。
案例二：英国嘣盘
英国楼市，一直比较理性，至今统计下来，只有三次嘣盘，而且都在二战之后。
二战之后，长达二十年时间，在大量废墟之上，英国开始大量供给建筑，房价也在持续飙升，大概在70年初期迎来了首次泡沫，但因为对外战争和欧佩克石油禁运导致经济内循环被打破，出现了经济滞胀（停滞性通胀），房价开始下跌，十个月之内下跌了16%。
《新民晚报称》，目前，据英国国家统计局计算，伦敦的平均房价高达48.4万英镑（约427.2万人民币），几乎是全英国平均水平的两倍多，也相当于在伦敦工作的年平均收入的九倍。多数年轻人穷尽一生或都买不起房，因此80%的英国人选择租房生活。
大概在八十年代初，1988年8月，时任英国财政大臣的尼格尔·劳森决定取消自1969年开始实施的“夫妻双重按揭贷款利率优惠政策”，从而导致大量购房者赶在优惠政策之前抢购住房，“劳森热潮”席卷英国本土，1989年楼市泡沫形成。
为了应对抢房热潮，铁娘子撒切尔夫人号召全境购买政府公屋，一时之间，人们把民主和房屋划在一起，想要自有民主，先买套公屋，于是房价上涨。但随即迎来跌幅，下跌最猛的一年是在1989年，实际房价下跌了47%，房贷利率上调至15%，人们紧衣缩食，还是被浮动利率贷款逼到了绝望之中！
这就出现了什么情况——负资产。买的房子所值比你的房贷还低，可想而知，大部分人坐在办公室里，开发商寄给你的收房钥匙，无疑就是催命符，以泪洗脸。
如此高昂的房价令有购房刚需的千禧一代感到绝望，伦敦房屋市场陷入低迷。2007年信贷市场释放风险，2008年下半年，房价开始暴跌，据悉，北爱尔兰名义房价下跌39.2%，实际房价下跌41.9%。
按照《影响英国房地产市场的经济因素分析》，十年跌幅教训，并没有让英国人放弃买房，反而因为首付、利率、产权，成为了富裕移民阶层的投资首选之地。
案例三：日本嘣盘
东南亚过山车式的楼市嘣盘，没有太多可以深究的地方，就是因为亚洲金融危（危机）影响，各种金融泡沫流入楼市，导致东南亚各国楼市上涨。
按照媒体报道，菲律宾部分房价从1995年到1997年房价涨63%，另一说是46%。考虑一下，经济如同四线城市，房价突然猛涨，接下来会迎来什么？56.2%骨折下跌！
当年的日本发展气势如虹，一度可以攻占华尔街，甚至于洛克菲勒大厦也被日本三菱收入囊中，但遗憾是美国忽悠日本签订《广场协议》，随即，美元加息，日本紧跟，资本从房地产市场出逃，日本创造了上世纪最长下跌周期，没有之一。
那个时候，日本土地和房价的估值有多高？上世纪八十年代，日本土地和房价飞涨，以日本国土厅公布数据为参考，1989年，国土面积仅为美国4%的日本，其地价市值竟然相当于整个美国地价总额的4倍。
1986年，日本经济出现衰退，物价出现通缩。1991年，日本央行加息刺破泡沫，日本主要城市房价开始暴跌，日本GDP增长率，从1988年的7.1%，猛跌至1993年的0.17%，1998年出现了负增长，日本进入了所谓的“失去的20年”。
但很遗憾，尽管日本遭遇了上世纪最长下跌周期，但日本人贷款买房仍然是主流，东京2017年度出售的新建住宅每户均价为5921万日元，约合人民币345.48万元一套，较2016年度上涨6.9%，创下1990年以来的涨幅最高价。
回望这些国家200年房价起伏不定，起因众说纷纭，分析千奇百怪，但有一点可以肯定，当房子脱离了商品属性，就变成了泡沫制剂，十分危险。
美国作为二战后最大赢家，在确定布雷顿森林体系之后，以美元为中心，仍然难免房价暴跌，出现嘣盘现象，可见，房价高涨到幻灭是现代社会难以逃脱的一个阶段现象。
但我们也看到了，即便在亚洲金融危（危机）冲刷之下，东南亚国家房价崩溃之后，大陆、香港（起死回生）房地产仍然是优质标的物，在经济疲软之后，稍一刺激，便快速上扬。可见，房价崩溃与否，未来能否投资，还是要看各区域发展阶段和状况。
为什么国内房价一直大阳线，而美国连雷曼兄弟都破产了？温铁军在《告别百年激进-温铁军演讲录（2004-2014年）》解释道：
雷曼兄弟公司当时不良资产占多少？有我们20世纪90年代末期国家的银行高吗？没有。为什么它破产，我们的银行不会破产？并且不仅不破产，而且在21世纪成了全球排在前几位的大银行，什么道理？就是因为这个时候财政和银行并没有彻底分家。
换而言之，国家管控，稳健操盘。不仅银行严抓，甚至于地方行政协调，恩施市房地产协会发文《关于稳定恩施房地产市场价格预警的通知》强调：“有些开发商近期降价幅度太大，扰乱市场秩序，建议房企先自查，否则将强制整改。”
在房价崩溃之后，很多城市再次翻身，继续上涨，但也有一些城市从此绝望，几十年没有办法恢复元气，资本一旦抽离，立即五内俱焚，落下终生残疾。
说到底，房价不可怕，可怕的是管不住“水龙头”，又在造成泡沫之后，甩手不管，让泡沫变成了令人闻风丧胆的毒药！
备注：参考任泽平《房地产周期》、拉斯·特维德《逃不开的经济周期》
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