年底微妙行情下，杭州“双限地”正在快速降温。
上周三，时隔近9年推出的下沙沿江宅地，临近地铁又有教育概念，却意外底价成交。
今天早上，杭州主城区又迎土拍，共推出5宗土地，总起价约49.7亿元。其中，滨江区西兴和城东新城商住地，最受关注。
西兴地块位置算不上很好，未来新房限价却高达49200元/㎡，也是滨江区时隔16个月首次推地。
据悉，已有近10家房企报名，包括本土和外来知名大牌房企。
城东新城地块，紧邻地铁彭埠站，但商业占比达6成。
从潜在库存看，无论滨江区还是城东新城，未来的住宅供应都较为充足。而在严格限价下，板块之间及板块内部的分化，已经越来越明显。
种种因素权衡下，土拍会继续降温吗？
滨江西兴：新房精装限价4.92万/㎡
地块位置：西至阡陌路，北至滨兴路
规划指标：出让面积44005㎡，容积率1.5-2.3，可建筑面积101211.5㎡。起价228546万元，上限价296546万元。
楼面地价：楼面起价22581元/㎡，封顶地价29300元/㎡。
相关要求：住宅兼容商业服务业设施，住宅占比上限80%，即80969.2㎡。公租房配建8096.92㎡，其余商业商务体量12145.38㎡。
未来售价：住宅毛坯均价不高于44700元/㎡，精装价格不高于4500元/㎡，即新房均价上限49200元/㎡。
实际价格：算上公租房成本，实际楼面起价24805元/㎡，实际封顶价32108元/㎡。
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滨江区首宗“双限地”，也是时隔16个月首次推地。
从具体位置看，有点“不好不坏”。它不在“偏僻”的滨江区腹地，也不在区政府这样的核心区，而是刚好处于中间位置。
地块西侧紧邻迎春南苑，北侧与西兴人才租赁房一路之隔，距萧山区界（风情大道）不到700米。
但直线约700米，就是地铁1号线西兴站，离晓风印月也只要800米左右。另外地块虽不规则——西北角被滨江区疾病预防控制中心占据，南侧却是一线北塘河景观。
即便算上公租房成本，实际地价（封顶3万2）也比近年成交宅地低一些。
自2018年以来，滨江区共成交了4宗宅地。除去位于浦沿的世茂栖棠誉湾（21797元/㎡），其余3个项目丹枫四季、晓风印月和云宸，成交地价在3万2-3万5之间。
楼盘名称出让时间地价溢价自持中海·云宸2018年1月3446470%13%绿城·晓风印月2018年7月3362539.82%/时代滨江丹枫四季2018年7月3263835.45%/世茂栖棠誉湾2018年7月2179721.95%/
近年滨江区成交宅地一览
尤其中海云宸，不仅地价34464元/㎡板块最高，还有13%自持。
而位置更好的晓风印月和丹枫四季，因为出让时间，已经是开始降温的去年下半年（2018年7月），地价反而更低，分别是33625 元/㎡和32638元/㎡。
今天这宗宅地，位置不是最好，封顶价也不是最高，但新房限价水平却不低。
根据规定，未来住房毛坯均价上限44700元/㎡，毛坯最高单价49170元/㎡。装标上限4500元/㎡，即精装住宅均价上限49200元/㎡。
而上述项目，最贵的晓风印月大户型，均价48100元/㎡。
不过，滨江区新房最贵的，是已经开盘的傲旋城，毛坯90㎡跃层均价高达5万。
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更高的新房限价上限，能拍出高地价吗？
其实最终还是要看市场接受度。因为限价49200元/㎡，不代表购房者就认可这个价格。房价定的再高，卖不出去还是白搭。
以滨江区为例，虽然头顶国际滨光环，但也不是所有新盘都很好卖，反而是分化越来越明显。
目前，板块在售楼盘主要是6个，分别是杭州壹号院、晓风印月、云宸、傲旋城，时代滨江悦，和城市之光。
当中，真正算得上“一房难求”的，只有杭州壹号院和晓风印月。
杭州壹号院自亮相以来，一直保持超高热度。而上个月首开的晓风印月，398套房源登记4220组，中签率低至9.43%。
城市之光也算得上火热。619套房源1886组登记，中签率33%。但主要原因还是房价够便宜，均价29500元/㎡—31000元/㎡。
其余楼盘，中海云宸精装均价4万7，时代滨江悦毛坯均价4万2，傲旋城90㎡毛坯均价5万（144㎡以上毛坯均价4万1），摇号成绩相对一般。
今天这宗宅地的尴尬之处在于，虽然跟晓风印月很近，但距离市北西板块也不远。而两个板块价差，相差1万以上。
所以，这块地能拍多高？要看房企品牌实力，及对该地段的认可度。
另外值得一提的是，一直都说滨江供应短缺，但若仔细盘点，接下来的供应相当充足。
比如，待售新盘还有保利天汇、时代滨江丹枫四季，世茂栖棠誉湾，以及今天的宅地。算上在售，一共有10个。
城东彭埠：住宅体量仅占40%
地块位置： 东至明月桥路，南至规划彭埠支路，西至环站东路,北至和兴路
规划指标：出让面积57089㎡，容积率1.5-2.2，可建筑面积125595.8㎡。起价211529万元，上限价274529万元。
楼面地价：楼面起价16842元/㎡，封顶地价21858元/㎡。
相关要求：商业商务兼容住宅，住宅占比上限40%，即50238.32㎡。商业街区自持不少于2万㎡，10年不可转让。
未来售价：未来住房毛坯均价上限42000元/㎡，装修上限4500元/㎡，即精装新房上限46500元/㎡。
城东新城位置非常好的一块地。
被杭州之翼、都会风华、华润中央车站广场所包围，直线距地铁1、4号线换乘站彭埠站仅约200米。周边还有港龙城、三花国际、西子国际，和万象汇等商业配套。
一站地铁火车东站，步行也可便捷到达。
地块并非纯宅地，体量仅占40%。商业商务体量更高，达到75357.48㎡。
不过，地块明确规定，商业商务部分不得建设公寓式办公、酒店式办公等带居住功能用房，最小产权分割单元不小于300㎡。
其中，需设置开敞式步行商业街，不少于2万㎡，10年后方可转让，且不得分割转让。
步行街东、西两侧，各设置一处不小于500㎡的下沉广场。
至于住宅部分，未来新房限价与目前板块水平基本一致——毛坯均价上限42000元/㎡，装标上限4500元/㎡，合计46500元/㎡。
由于商业占比较高，地块起价并不高。
起价211529万元，折合楼面起价16842元/㎡。上限价格274529万元，折合封顶楼面价27858元/㎡。
今年4月26日，城东新城曾出让2宗商住地，分别被滨江和中骏接近底价竞得，楼面价分别为17368元/㎡，和17128元/㎡。
相比之下（商业占比都是60%），今天这宗地块的位置更核心，最终成交价可能略高。
算上这宗涉宅地，截至目前，城东新城待售新盘多达7个，分别是绿城春来晓园、港中旅彭埠项目、滨江龙湖东潮府、中骏彭埠项目、中国铁建花语天境府，以及信达东莱府。
对于城东新城来说，这将是一个不小的挑战。
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