y1个人的海枯石烂

从整体上说，人口和经济增长方式的变化将对中长期房地产行业的走向造成影响，同时人口问题也会让城镇化被动加速，降低其对市场的促进作用。但这样的过程比较大的概率是一个相对平缓的过程，而且由于楼市宏观政策面的影响和城市实力的差异，会导致不同城市的楼市走向出现分化，而买房和租房的决定除了考虑市场因素以外，还需要结合个人需求来考虑。

一、人口和经济增长方式出现变化，将影响中长期房地产市场的发展。

1、人口情况出现变数。

来自国家统计局的数据显示，从1978年至2018年这40年间，出生率完成了由爬坡到下坡的过程。从1978年至1988这10多年间，出生率呈现一种震荡上坡的状态，在1988达到历史的高点千分之22.37后，在此后的30年间一直呈现下坡的状态，到2018年的时候已经下降至千分之10.94，虽然前几年因放开二胎有过小幅回升，但变动不算太大，出生率下行的总体趋势并未发生根本转向，婴儿高峰期集中在70后80后这一代。在这种背景下，进入真正居住购房需求的人群也将随着需求的不断释放而呈现逐渐变弱的走势。

而在另一方面，老龄化呈现加速状态和结婚人数的下滑，对于购房需求的长久持续也是一个考验。据统计数据，65周岁以上人口在近年来呈现持续提升的状态，到2018年末，这个数据是1.66亿人，占总人口的11.9%，而60周岁以上的人接近2.5亿人，接近人口总量的17.9%。而据WIND数据显示，另一方面，我国登记结婚人数自2014年见顶后逐年回落，未来“丈母娘效应”也将逐步减弱。

2、经济增长放缓。

在经历了高速增长后，经济增长进入放缓周期。我国的经济增速自2007年达到14.2%的顶峰后，此后的增速呈现出下行的趋势，到2015年以后，已经连续4年多保持在6%-7%这个区间内，虽然增速依然远高于发达国家的水平，但增长放缓是事实，这对房地产行业持久高速增长的支持必然会受到影响。

二、受宏观政策面和城市实力、前景的影响，不同城市的楼市将不可避免地出现分化的现象。

以上因素是从大的趋势来分析的，将会对楼市的中长期走势产生影响。中短期的影响主要来自宏观政策面及城市实力等因素的影响，这种影响在不同的城市间会出现分化。

1、楼市调控将会使房价整体表现稳定。

房地产行业除了带动的关联行业众多，也与金融行业密切相关，而金融又是一个国家经济的命脉，因此房地产行业是否能健康稳定地发展，将对金融行业产生非常大的影响。为了遏制楼市过热的投机现象，从2016年末到现在，已经对楼市实施了持续三年的调控，目的就是“稳房价”。

从不断强调“房住不炒”和“不再将房地产作为经济刺激的短期措施”来看，这种调控并没有放松的迹象，从对房企实施严格的融资管控，到对市场端的限购、限贷和提高利率等措施，致力于打击炒卖、引导自住的购房需求，调控中的这几年房价整体表现平稳。

2、不同城市的房价因实力和前景不同将产生分化。

城市不同的发展背景，将为房价产生不同的背书。大城市由于自身的产业分布聚集、基础和配套设施完善，对资本和人口都具备持续的吸引能力。从2010年以来，直辖市、省会城市、计划单列市的常住人口占比总体提升了1.52%左右，而具体到一些城市群的中心城市，常住人口的提升就更多了，像大湾区的中心城市深圳仅在2018年就增加了将近50万人，西南地区的中心城市成都在2018年就增加超过28万人，他们的产业背景和经济实力对人口有持续的吸引力，同时他们的城市群经济大环境也为其发展前景提供了非常好的预期，对房价也是一种有力的支撑。

而另一方面，对于经济实力一般，同时又没有良好产业背景驱动的城市，受到城市发展规律的影响，人口和资源的吸引效应就比较弱，有可能还会使人口呈现流出的状态，这种背景对房价的支撑是比较弱的。所以看房价的变化最好能结合不同城市的发展背景来考察。

三、买房还是租房，除了考虑行情的影响和所在城市的条件以外，最好再结合个人的需求来考虑。

上面也已经谈到，不同城市的房价发展存在着差异，而即使在房价支撑比较好的城市，在人口和经济大环境的影响下，如果真正长久控制住投机需求，再加上没有放水的刺激，长远的楼市走势必定很难再现以往那种快速上涨的现象。

在这种背景下，如果购房是偏重于投资或投机，在房价平稳的年代已经很难像以往那样快速赚钱，如果是通过按揭购入房产，当房产没有升值或者升值过小，那资金成本将是一笔不少的支出。从投资的角度来讲，这样的投入可能将会在比较长的时间内处于亏损的状态，并且如果真正长效机制持续倾向于自住方向的引导，未来寄希望于大幅升值获利的愿望可能会落空。

而如果真正是出于家庭自住需求的话，现在比以往有更多的议价和选择的空间，对于某些类似于结婚、入户、入学等难以调和的需求，也可以结合所在城市的楼市特点来进行选择，如果本地楼市面临较大压力，可以租着房子适当观察，而如果所在城市各方面数据都比较扎实，那就需要看自己的迫切程度了，这种地方的房价相对会坚挺得多。

四、结语。

综上，从中长期的角度来看，受人口和经济周期的影响，整体楼市走势逐步见顶回落的概率会比较大，但这也是一个相对平缓的过程，房价大起大落的可能很小。当然不排除会有个别城市会出现这种现象，但整体来说受楼市调控的引导未来将会在一段时间内保持相对平稳的状态。在这种背景下是买房还是租房可以结合自己的需求和所在城市的情况来考虑。

CA红叶

我认为对于未来几年，房价主要还是以下跌为主，就是上涨，涨幅还不如租金涨幅大。未来房地产行业将会进入到一个漫长的萧条时期，在这时期里房价下跌是必然的。 我为什么会有这样的判断呢？

通过最近看到很多大佬抛售房产，上市公司抛售房产，开发商在某些城市大降价出售商品房，还有很多炒房客宁愿亏本也要卖掉房子。

一二线城市的房价从2014年开始加速上涨，2015年速度进一步加快，然后2016年速度减慢，2017到2019年，房价基本涨不动了。有些小区最近两三年房价不但不涨反而有些下跌了。

比如我在深圳，我所在的小区，2016年房价已经到达每平5.4万元左右，可是现在卖出去的房子很多成交价就是每平5.1万元左右。

三线以上城市，房价基本上是2017到2018，这两年大幅上涨，涨幅远超一二线城市。比如我老家贵港2018年房价涨幅30%左右，而深圳房价涨幅3.8%左右，是深圳的差不多9倍。

可是2019年，无论是一二线城市还是三线以上城市，大家的表现基本一致，就是涨不动了。 大家都在高位横盘震荡，久盘必跌，对于即将到来的2020年，我认为房价就是以下跌为主。 那么未来房价会下跌多少呢？这个不同城市不一样，一二线城市幅度不会太大，估计就在5%左右。而三线以上城市，尤其是供过于求的城市，如果现在房价是当地收入水平3倍以上，那么跌幅应该会比较大，预期是10%以上。

综上所述，我个人预测未来，全国房价应该是普遍下跌的。所以如果不是刚需，这个时候最好还是不要考虑投资房产了。

月牙亮投

短期房价难以见到暴涨的局面了，因为刺激短期房价上涨的是一个供需的关系，以及金融市场的走向。

当金融市场出现了大牛市，就是释放大量的资金进入房地产，从而导致房价上涨。而房价上涨会直接影响到购房者炒房的心态，再加上许多人手里有一定的存款，所以演变为跟风买房的局面，刺激房价上涨。这就是2015-2017年最好的例子。

但是如今呢？

1）金融市场没有迎来牛市；

2）大部分的老百姓手里并没有太多的资金，反而背负着前几年买房潮的贷款；

所以，短期房价不会继续上涨，没动力，没资金，没牛市。

长期来看呢？

长期的房价走势看人口，我们可以发现人口的生育高峰在60年代和80年代这两波也就是目前30~50岁这一段的区域，这也是近20-30年房地产持续上涨的人口红利支撑。

但是在90年年代开始，人口出生率和结婚率明显降低，所以并没有出现生育高峰。而当下大部分的人手里其实都有刚需房产，更多的是投资性的房产，因此，未来根本不缺房子。

那么，在人口红利没有扩张，没有支撑的情况下，未来的房价自然会出现两极分化。一线和新一线有人口支撑流入的会出现温和上涨，而三四五线的房价将会面临滞涨和回调。

说实话，未来租房住确实是一个不错的建议。

但是！！

中国现在的思维不支撑这样做，所以导致了现在真正租房过日子的人很少，大家基本都是努力攒钱买房的状态。

1）租房容易面临被赶来赶去的麻烦事；

2）租房没有面子，常被笑话；

3）中国传统思想还是以家为本，所以有房子才有所谓的家这是一个理念；

只能说短期3-5年里我们很难看到大家会以租房为生活状态，但未来的5-10年可能会有这样的趋势出现，就类似于日本，美国这样的发达城市。

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琅琊榜首张大仙

房价的涨跌可以说一直牵动着居民的心，房子作为居民生活密不可分的一个部分，不少人只能看着高涨的房价望而却步，却没有其他办法。近年以来，楼市调控发挥了不错的效果，这也标志着我国楼市维稳的调控计划正在有序的落实。落实之余我们也能发现部分地区的楼市开始出现一些下行的压力。不少人也是看着压力倍增的楼市感觉房价总要下降了。这也在一些准备购房或者未来需要购房的居民心中产生了疑问，

居民有这样的想法其实并不以外，反倒是完全看懂了楼市能给自己带来的实际利益。对于居民来说买房最终的目的除了居住就是资产的保值和升值了，别无其他的用处。所以说房价一旦停涨，那么对于居民来说就失去了了理财的必要，买房最终就如同租房一样都只是“消费了”了。因此，这样的想法其实是居民对于自身利益的考量，也反映了居民对于房屋居住属性之外的预期。

那么房价是否还会延续上涨呢？这一点是可以肯定的。目前政策就是楼市维稳，稳定是楼市最大的需求，那么对于楼市什么才是稳定呢？那就是不跌，对于房价而言，不涨和跌其实都相当于是跌了，那么就只有上涨才算是不跌。再结合楼市稳定的需求来说，房价保持一定速度的平稳增长就显得尤为重要了。所以说房价不会跌，只会继续涨，并且是有理由、小幅度的慢慢上涨。

房子作为生活的必需品价格本来就不容易下降，尤其是在政策调控紧紧把控房价走向与趋势的时候这种下降的可能就会更低一些。同时房子在长时间轴上也是一种实际的消耗品，既然是消耗品那么在消耗当中房子就更不应该轻易的跌价了。

房产老J

朋友的问题是房子未来到底是会涨一段时间还是会跌一段时间呢？如果是跌的话，那么买房子还不如租房子划算，是吗？

关于朋友的两个问题，我分开回答，第一个问题是未来房子到底是涨还是跌呢？其实房产已经步入了分水岭时代，有涨有跌！第二个问题是买房子不如租房子划算，这个更需要具体来看待了。

房产已经步入分水岭阶段！

从最近两年我们国家定调房子是用来住的，不是用来炒的，已经将房产性质剥离了金融的属性。要知道过去的房子不仅有居住的功能，还有金融属性，居住的属性很好理解，也就是居住了，而金融的属性是伴随着金融资产的内在价值在波动的。

由于过去中国实行城镇化率，有大量的农村人口和小县城人口向大城市转移，这也催生了一大波住房需求，在供不应求的房产时代，那么房价也水涨船高，不断上涨了。但是随着目前城镇化率接近尾声，那么住房的居住需求在不断的减弱，这个从北上广深等核心一线城市的房产买卖情况可以看到。

由于过去的房屋金融属性，造成了大量的炒房团进行炒房，因为他们可以在低价的时候买入房产，通过媒体大肆宣传，制造稀缺感和紧迫感，让普通大众高杠杆进入也一并炒房。另外目前的房产信托2019年下半年全部被关停，那么房屋的金融属性由于缺乏了热钱的流入，也逐渐失去了这方面的功能。

所以说，未来房产价格最根本的是由房屋所处的城市和地段根本性决定！比如说未来一线核心城市，核心地段的好房子，不仅没有下跌的风险，甚至还具有上涨的潜能，至少是有跑赢通货膨胀保值增值的功能！

但是一些小县城的房子，由于没有房屋的金融属性，加上居住属性不断下降，那么小县城的房子或者小地方的房价，往往会在长期呈现一个不断下降的趋势！😂比如像宝鸡在2013年10月份以后一直就处于下降趋势，只是到了2016年初，碰到了全国最后一波炒房热，价格才又起来了！

到底买房还是租房，看个人幸福感！

我这里说的买房还是租房，看个人幸福感，主要提的是与咱的个人心理和实际情况有很大的关系！

先看个人心理。

中国一直都将房产作为家中的定海神针，所以对于一个家庭来说，没有稳定的住所，没有拥有自己的房子的话，一般来说会给人很大的不安全感，这种不安全感要远远超出了支付房子的费用了。所以说这个时候无论是房屋价格下降，还是未来房价上涨，那么拥有自己的房子还是十分重要的，这个往往不是金钱所能够比拟的。

试想一下，自己家庭没有房子，面临着房东每年的房租涨价或者是驱离的风险，那么在这个时候虽然说目前买房房价未来可能会跌，会亏损一些价值，但是这个时候朋友就能够感受到拥有住房要比租房强很多了！

另外如果是因为小孩上学，短期几年要在附近住房的话，可以再考虑租房也是可以的，毕竟孩子未来工作在哪里，现在是不定的，早早买房反倒不明智了。

综合来说，到底未来房子是涨还是跌呢？核心还是要看城市和地段，好城市，好地段房子未来大概率还是要涨的，找地方的房子会面临着长期下跌的风险，这也是巨大的分水岭！至于说到底是租房好还是买房好，我个人建议，如果没有自住房的话，优先考虑买房而非租房，如果仅仅是因为小孩在某个地区上学，短暂居住的话，再考虑租房也行。

王老师教财商

这个问题是说到点子上了，即使现在房价不涨，买房子也是不如租房子划算。

首先先说一下现在房地产的状况，目前房地产可以认为已经迎来了一个拐点，虽然不意味着房价会出现大幅度的下跌，但是未来不可能出现像过去十几年那样的突飞猛进时的上涨，未来房地产即将成为一个正常的行业，不再是暴利行业，房价的上涨也是非常缓慢的。

但即使如此，中国的租售比还是被扭曲着的，也就是说在西方发达国家成熟的房地产市场，租售比相对合理，能够通过租金收益将购房的支出逐步收回，但即便如此更多的年轻人也会选择长租房来解决自己的住房需求与购房意愿形成了平衡，这样房价就不会大幅度的上涨。

而中国出于传统观念的影响，更多人被舆论压制，必须要买房，而不是租房，这样房价就仍然可能上涨，租售比也依然扭曲，在中国租金相比于房屋的售价十分低廉，长租几十年的租金可能都不够，买一个房子的1/4。

以北京为例，三环外四环内的房子长租35年和每平米只需要3万块钱，这在同等地段的购房简直是不可想象的。但是即便购房，你也很难住够30年。

因此我一直在鼓励更多的年轻人暂时的以租房来缓解住房需求，等待自己有了足够的积蓄和收入，一次到位买满意的住房，而不是去尽快购买住房，未来还有更换住房条件的需求。

咨询师天生

房子到底是会降还是会再继续涨一些？我的观点是房子未来几年总体上以调整为主，调整的方式有高位震荡，横盘和小幅下行等方式。但是无论哪一种方式现阶段都不适合投资。对刚需自住房来说，因为房产捆绑了教育、医疗资源、甚至婚姻，房价经调整后，有合适的地段和价格，买房也是正常的选择。

北京夜景

目前非刚需的，考虑到租售比，买房子确实不如租房子来的划算。但是我们也应该看到，过去20年的楼市处于成长黄金期，投资者的收益来源于房价的涨幅，比如2003年后至今北京、上海、深圳房价每年的涨幅20%以上。相比目前2%的上下的租售比基本可以忽略不计。

我们拿上海的住宅举个例子，我朋友王总，早年在上海开了一家稳定盈利的医药公司，自2003年以后，每年把大部分的公司分红收入买入当地住宅。2003年的时候买入一套100平米，市场价每平米为5000元的住宅，到了2019年市场价为每平米50000元，年租金回报为10万元。如果按2003年的买入价计算，不考虑物业费，年租金回报率高达20%，地段好的话，租金还会在很长的时间周期内年年往上涨。所以说，只考虑租售比，是没有任何意义的。研究具体的房价走势，才对老百姓的口袋起到决定性的意义。

据中国人民银行公布的数据，自1997年以来，中国的广义货币供应量的年增长率约为16.9%，真实的年通货膨胀率约为7.3%。房地产的本质是一种货币现象, 把周期再拉长，房价的走势和通货膨胀率基本保持一致。过去的20年，房价的上涨远远跑赢通胀，因为偏离度比较大，房价经过多年调整后，会对偏离度会起到较好的修正作用。长远看，人口长期流入的城市，好地段的住宅还是对抗通胀的最佳手段。还有一点我们必须看到，当房价不涨的时候，对应的租金涨幅可能会加大。这样极度扭曲的租售比，也会得到部分的修正。

再看目前国内外宏观经济环境。全球经济处于康波周期（60年一轮回）萧条期，全球经济持续下行，并未触底。欧洲、日本的负利率政策已实行了多年，处于通缩状态。美国连续三个月降息，并开启了新一轮QE, 经济增速连续下行，国债规模超22万亿美元，美国并未实质性化解08年金融危机的风险。国内经济处于转型升级中，通过减税降费，减少个人和企业负担。货币政策通过降准释放市场流通性，通过LPR和MLF调降中长期利率，但是由于银行的融资成本急剧上升，企业贷款成本并未实质性的下降，反而略有上涨。10月CPI上升至3.8%，GDP下行，中国经济处于滞涨状态。

综上所述，在国家房住不炒，货币不搞大水漫灌的政策基调下，未来很长一段时间内，房价处于调整中。投资房产很难获得好的回报，甚至有损失部分本金的风险。经过调整后的房价，对于刚需买房的人来说，房子也算是真正回归到了居住的功能。目前租房子确实比较划算！

博辰

呵呵，这是生活百态啊——买房子住还是租房子住的问题，怎么又和房价会不会涨挂上钩了？

一个人的生活方式是自由的，如果习惯了，结婚生孩子一家人租房子住也完全可以，应当不会有人说“那个人好穷”。改革开放这么长时间了，中国人早已思维升华。因此，对于房价会降还是会继续涨一些，来决定是买房还是租房住，似乎没多大意义。高晓松有钱吧，他说他就喜欢租房子住……

对于房价后市，到底是涨还是不涨？只能市场说了算。

和尚说真话——房价后市涨还是不涨，不知道哟。

不过房价已经涨了二十年了，中国人的人均居住面积，已从原来的5平方米到现在39平方米，估且不论有多少人拥有自住房，就城镇化水平来讲，可以肯定一点就是城镇居民有相当部分人已有自住房，尽管是加杠杆买房。在这个过程中，房价一直在涨，许多人一直愿意当“房奴”，这是事实。那么这些人难道不清楚，租房住或买房住是可以选择的吗？！

房子是商品，有两种属性——居住属性和金融属性。商品价格有市场化波动行情，涨或跌都具有阶段性或周期性，如果从居住属性来讲，相信这是大多数老百姓的基准选择，房价的涨跌，在“房住不炒”的定位下，拥有自住房与租金又有什么紧密关系？和尚真有点模糊了……

“衣、食、住、行”仍传统生活的要素。买房与租房，仅仅只是生活方式的选择而已，在自有购买力可行的情况下，最好择机购房。

房价是市场化的价格，市场化价格永怛特征是——不确定性。

💕谢谢阅读！

野马和尚

首先针对这个问题我先来表达一下我的观点，明确表达对所有的刚需购房者或者将要投资的购房者。

• 房地产行业已经告别了史诗级的增长，中国的一些中心城市，区域中心也算，大城市区位优势不错的中等城市，明年房价有可能还会反弹；但大量的小城市的房价，现在就是历史的大顶只有跌没有涨。

为什么会出现这样的情况呢？社长给大家做一个详细的分析

• 房价的上涨离不开炒房者的炒作和人口对大城市的流入。然而在这两者当中房地产炒作终将会让自己吃亏。但针对大城市人口的流入，是导致房地产价格上涨的主要原因。
  

• 在不久的将来我们将会看到，城市的划分不再是12345线城市的划分；城市的划分就会出现人口流入的城市和人口流出的城市之分。

• 学者马光远先生明确表示，中国已经进入了人口负增长周期，随着中国婴儿潮和光棍潮的到来，城镇化新周期的主旋律将在中国672个城市争夺人口存量。中国正式进入城市竞争周期，一个城市有没有未来，关键取决于它的人口是流入还是流出。

• 未来对房地产可以简单的用三个20%来形容。首先是在房地产行业当中，只有20%的开发商能够活下来，80%的开发商将会消失。在未来中国的城市当中，只有20%的城市具有投资的价值。在开发商开发的所有楼盘当中，只有20%的楼盘值得投资，当然这也包括刚性需求者。

• 据人民法院网站消息公布，10月27日今年宣告破产的房企已达408家，此消息一出，一些网民立即欢呼雀跃，奔走相告，这些高兴的人压根不懂房地产400多家倒闭的概念，其实和以前年份也没有太大差别。

综合来看社长提出的房地产观点，并不是所有的房子都会上涨，也不是所有的房价都会下跌，所以说投资者在目前选择上有一些迷茫也是非常正常的。

房地产行业当中只有20%的房价会上涨，80%的房价会下跌，但是想要选择投资的话，要选择一些中心城市区位优势不错的大城市和中等城市进行投资，刚性需求的也可以在这些城市选择购房。

社长财经

显然，当很多人已经错过了过去二十年的购房黄金期后，才会有如今的迟疑甚至悔恨交加，尤其是要不要买房子的问题上，成本反倒是次要的因素，而对于房价下跌的心理压力反而成为主要因素。我想说的是，既然都已经错过了绝佳时间，也就没必要挂怀了！

实际上，您这个问题里面涉及两方面，一是未来房价上涨或者下跌的问题；二是买房子还是租房子的问题。实际上，后者主要还不是经济的因素，而是住房观念的问题。对于刚需住房需求的来说，房价上涨与否，或者上涨多少？购房都是用来住的，不是用来炒的，因此这不仅仅是个经济划算的问题，关键看你的心态。

换句话说，房子涨不涨价，下不下跌，只要有需求有能力，该买房子还得照样买，就算房价上涨，但幅度不大同样是亏本的，难道你就不买了，那正如我一开始说的那样，今后将不可能是一个房价普涨的时代，对所有新购房者来说，难以避免地遇上同一个问题。

总之，各地为了土地财政、房地产市场的现实利益束缚，对于房价下跌的容忍度较低，即使部分开发商为去库存、回笼资金着想而采取降价促销，但降价幅度也不会超过10%。与此同时，它们往往对涨价是极度包容的。从当前的各地落实房地产市场长效管理机制的目标来看，防止房价大起大落在短期内不会变的。

關鍵字: 租房子 买房子 人口