眼看已經供暖了，今天這天氣，一點冬天的樣子都沒有，暖陽高照，風起瀟瀟，金秋的餘溫仍然沒有散去。
但是，對樓市來說，初冬時節，已經飄起了風雪。
第一，首套房利率仍在緩慢而堅定的上漲。
11月12日，易居房地產研究院發佈了《2019年10月金融環境與房地產市場月報》。報告指出，10月份，全國首套房貸款平均利率為5.52%，已連續5個月小幅上升。
其他機構的統計也一樣，根據某金融大數據研究院的監測，2019年10月全國首套房貸款利率，相當於相應期限LPR水平加點67BP，環比微升0.01個百分點，同比下降0.19個百分點，實現5連漲。
要知道，房貸利率是不動產定價的“錨”，當樓市需要去庫存的時候，房貸可以打9折甚至打7折，當房地產需要遏制投機情緒時，利率上升，藉以增加購房成本。
更何況，在10月份，房貸利率掛鉤了LPR，市場本來預期利率會出現下降，沒成想購房成本依然居高不下。
目前5年期LPR是4.85%，以目前5.52%的房貸利率，等額本息按揭30年，貸款100萬來計算，每個月需還款5690元，比基準5年期以上LPR的水平，月均多還414元。
千萬不要小看每個月幾百塊還款額的變化，對首套房剛需來說，一年大幾千的支出，可能壓垮家庭收入的最後一根稻草，也會讓不少本來打算買房的人望而卻步。
與此同時，首套房貸利率水平破“6”的城市增至4個，除了蘇州和南京外，鄭州和武漢的首套房貸款利率水平也漲至6%以上。
蘇州和南京，代表的是長三角最熱城市，前者今年逆勢上漲，調控連續加碼，後者購房資金門檻奇高，房價甚至有比肩京滬之勢，房貸利率破“6”，顯示了調控要遏制投機的決心。
鄭州與武漢也是如此，鄭州房價倒掛的幅度不大，新房均價最近兩年也沒有出現明顯上漲，但房貸利率一直在全國處於領先水平，也是當地調控的重要手段之一，武漢房價上漲極早，供求矛盾突出，貸款的購房者多，銀行的額度小，利率上漲也是自然而然。
第二，100城土地市場遇冷，地價、溢價、供需均下行。
根據克而瑞發佈的報告，10月份平均地價為2058元/平方米，和上月相比下降了18%，同比漲幅也進一步縮小，漲幅僅為3%。
各能級城市的地價也均表現為環比下滑的趨勢：一線城市成交平均樓板價為14124元/平方米，較上月下降了8%；二線城市在杭州、蘇州等高地價城市成交規模縮減的影響下，成交均價環比大幅下滑，下降幅度接近三成；三四線城市成交地價仍在持續回落，不過降幅始終控制10%以內，平均地價為1450元/平方米。
不光是地價在降，溢價率、供應也一直在低位徘徊。
數據顯示，10月份，40個典型城市土地成交溢價率為14.3%，相比9月下降2.4個百分點，這已經是連續4個月下降。
具體看來，成交溢價率排名前5的城市分別為襄陽、東莞、瀋陽、武漢和荊州，土地成交溢價率分別為44%、40%、33%、22%和22%。一線城市中，除了北京溢價率高於10%，廣州僅為3%，上海和深圳均為0。
土地市場，是房地產的源頭，也是推漲房價的重要動力，猶記得2016-2017年，開發商們像不要錢一樣批發當“地王”，溢價率超100%是常事，這些高價地拿在手中，市場情緒自然會傳導到銷售端，坐地起價的樓盤越來越多，購房者“買漲不買跌”的情緒也會被放大。
要知道，這可是“金九銀十”的傳統旺季，土地市場依然冷的出奇，只能說明開發商無心他顧，只想一心一意的把手裡的庫存賣出去。
第三，31個省市的戶籍政策已就位。
據中新經緯統計發現，31省份均已出臺戶籍制度改革相關意見，2020年將集體“交卷”。
其中，明年河南1100萬人將落戶城鎮，廣東要求，到2020年，努力實現1300萬左右的農業轉移人口和其他常住人口在廣東省城鎮落戶；陝西指出，到2020年，實現累計1000萬農業轉移人口和其他常住人口在城鎮落戶，全省城鎮化水平達到62%。
這是一個不同尋常的信號，戶口的變化，從未像今年這樣，來的如此迅猛。
早在4月份，《2019年新型城鎮化建設重點任務》就已經發布，其中提到，城區常住人口100萬-300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制；城區常住人口300萬-500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件。
近月來，南京、鄭州、長沙、三亞、蘇州、南寧等多地密集發佈人才新政，被外界稱為新一輪“人才爭奪戰”。而在今年年初，西安、南京、常州、廣州、海口、大連等多個城市發佈新政，紛紛放寬落戶條件“搶人”。
以前的房地產，靠的是農村人口進城，他們在城市裡打工、居住、就學、就醫，但並沒有選擇落戶。
有的是不捨得老家的戶口，他們只是一個城市短暫的過客，早晚都要回老家。
有的想落戶卻受到重重阻礙，就算買了房子，也沒辦法順利的交社保，劃學區。
以後的樓市，是要靠戶籍人口的“城鎮化”，從農村到城市，不光是軀殼的遷移，更是紮根落腳，開枝散葉的身份變化。
首套房利率的上升，土地市場遇冷，說明調控持續收緊，在2019年最後的一個半月，沒有任何放鬆的可能性。
而戶籍政策大規模“悄然”鋪開，是每個城市都在暗自“較勁”，看誰能吸引更多的“自住型”購房者，人口、人才、年輕人，成了樓市下個階段最重要的參考指標。
從爭著“買房”到爭著“搶人”，簡單兩個字的變化，意味著樓市的玩法徹底變了。
正如經濟學家姜超之前分析的，房子本身能值幾個錢呢？無非是一堆鋼筋水泥而已，農村蓋的房又大又寬敞，常年空在那裡又有什麼用？都知道城裡的房子又高又擠，為什麼還都往大城市裡跑？迫於無奈而已。
真正值錢的，是房子下面的土地，是公立三甲醫院、全省乃至全國的重點中小學，是24小時歡騰的不夜城。
符合這些條件的城市，聽起來倒是不少，這些年又有各種新一線、城市圈、資源外溢等各類新說辭，但是，剝離概念之後，調控層層加碼之後，還能保持房價堅挺的城市，屈指可數。
過去這些年來，因為棚改、高鐵、城市群概念的熱炒，把很多二三線城市的估值推向高位，三年翻倍的房價，也讓眾多購房者迷失其中。
事實上，只有“緊箍咒”越念越急的時候，才能看出來，只有極少數的城市是“真金白銀”在託著，其他300多個地市，數千個縣城，只是陪跑而已。對購房者而言，經歷“持有房產開始虧錢”的事實，要比講100次大道理更有效。
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