曾廣森
如今，商鋪變成很多人眼裡的“傷鋪”，其實並不是說商鋪沒有了投資價值，只是說有投資價值的商鋪變得越來越少。很多商鋪租不出賣不掉，街上商鋪一片片關門成為常態。
商鋪還有未來嗎？我們看看讓商鋪陷入寒冬的原因有哪些：
第一個：電商的發展影響了實體店的發展。人們的消費形式發生轉變，商鋪的門庭冷落了和電商的繁榮形成鮮明的對比。
第二個：高房價。房地產的繁榮不斷推高房價，也帶動商鋪價格水漲船高，商鋪成本高，自然租金不低，但是高租金加大了實體店的運營成本，同時也拉低了實體店的競爭力。
第三個：高庫存和低出生率。過去十來年，商鋪大躍進，大家一哄而上建商鋪，只要有小區就有配套商鋪，造成商鋪嚴重過剩。而商鋪發展最重要的是人，當前人口出生率持續低迷，人少鋪多，不空才怪。
第四個：高稅費。商鋪不能落戶，產權通常只有40年或50年，賣出時交易稅費同樣比住宅高出許多，這也無形增加了商鋪轉讓交易的難度。
綜上所述，除了第四點政策性原因短期內有可能改善，其他幾點在短期內很難改變，所以說，商鋪的未來不容樂觀。除非是資金雄厚、經驗豐富、眼光獨到、對政策和城市規劃能有比較準確的把握的老司機，商鋪投資一般人還是謹慎一些為好。
上林院
我對商鋪有一種特殊的感情，民國時期我家三代人就是租別人家的商鋪做小生意，五十年代初，工商業改造，我家的雜貨店被公私合營，商鋪的東家成了小業主，我家劃成份是城市貧民，以後進入社會主義改造，我家理所當然的是紅五類，享受政治上的特權，上學，參軍，轉業分配，找對象好成份自然樣樣優先。房東家是小業主，政治受壓抑，他們家第三代都在街道企業工作。改革開放以後，落實政策，原日雜公司佔用的商鋪歸還給了原房東，日雜公司每年交房租繼續經營，房東家每年收房租9000元，在八十年代是高收入，為此我私下抱怨父母，過去世代經商為什麼不知道投資商鋪，人家的商鋪己養了三代人（扣除六七十年代的一代人）現在又剛剛新改造，能代代相傳，我立志有機會一定投資商鋪，也不枉過一生。
九三年我下崗自主創業，奮鬥了二十年了，終於實現了幾代人的夢想，先後買了兩套商鋪，但是三十年河東，三十年河西，從2018年開始，商鋪開始跌價，今年其中的一套乾脆租不出去，投資失敗已成定局，我認為原因有以下方面：一，供求關係倒置，新增的商鋪多，供大於求。
二，整體經濟下行，扣除物價上漲因素，老百姓實際收入減少，購買力下降。
三，網購，超市，兩種力量共同擠壓實體店空間。
四，房價過高，根據上輩人說，民國時期商鋪是住房價的二倍以上，九十年代商鋪是商品房三倍，現在是四倍。
五，商鋪交易稅高，不利於二手房出售。
鑑於上述情況，商鋪的前景在於市場前景，沒人投資了，商鋪的建築也會控制，因為賣不出去。商鋪為實體店服務，網購的一陣風會平穩，服務業，餐飲業，永遠也離不開實體店。
還有一個最重要的因素是市場規律，市場規律下的經濟發展是螺旋式的前進，2015年前的商鋪高潮必然結果是這幾年的低潮，一場危機的背後正在孕育著一個新的繁榮。朋友們都咬咬牙，我已一個老人的身份建議朋友們，要耐心等，只要有人類社會就會有商業活動，有商業活動就必需有商鋪，古今中外都是一個規律。
瘦馬180
說起商鋪，咱就鬧心，這不這個月又要交租金了，生意差，租金貴，壓力山大呀!
我17年來這條街找店鋪的時候，這裡人很多，根本沒有店鋪出租，只有這個店位置比較偏，在街尾，雖然不是很滿意，也籤合同租下來了。合同簽了4年，第一年月租38000，然後再40000、42000這樣遞增。前兩年生意還可以，就這樣正常履行合同。
到了今年，生意差了很多，隔壁的店鋪轉來轉去，都換了幾個老闆了，我的店也不好做。先是跟房東說不要遞增了，還是同去年一樣月租40000，房東不同意，一口咬定按合同辦事。我跟房東說，這條街人流下降了那麼多，附近的沃爾瑪也關門了，你的店鋪也貶值了，整條街都在降租金，你也該降降了吧，最後房東同意今年不遞增。
到六七月份，生意更差，房東又降了租金，現在月租36000。房東也是怕我搬走，他的店鋪租不出去。隔壁店鋪也是他的，空置了近一年，最近才租出去，房東說他損失了幾十萬。這麼貴的租金，只有做餐飲的才接受得了，但現在查環保，辦不了餐飲營業執照，聽說到11月份可以辦，不知是真是假。
我這條街以前一鋪難求，現在很多長期空置，特別是對面，一排排都關門，看著很蕭條。有一個店鋪是集體的，8月份拿來投標，原來月租10萬以上，還要幾十萬進場費，現在投標底價4萬5千多，沒有其他費用，也沒人去投標，現在還空在那裡。
不僅街鋪不好做，廣場裡也一樣，也是冷冷清清，要麼是嘆空調的、瞎逛的。現在廣場也有空的鋪位，這在以前是不可能的。
在我這條街最好的位置，四五十平方月租二三十萬，做什麼能賺錢呢？所以現在只有大幅度降租金，共度時艱，商鋪才有未來!
【實體店開講】一名資深實體店經營者，歡迎大家關注點贊，分享行業經驗。
實體店開講
我在2003年買了2間共100平的商鋪，地段不算很旺，但也不算很差，最初那10年，租鋪承租人幾乎每年換一個，他們有做倉庫約、小食店的、理髮店的、賣雜貨的，甚至幫別人拜神算命的都有，鋪子是不愁沒人租，但是都做不久，可見，很多人根本就是胸口有個勇字，說幹就幹，沒做市場評估，結果都虧得一塌糊塗。後來我覺得這樣下去不是辦法，於是把租金降低了一些，把租期延長至5一10年，挑選好的承租人，原則上做餐飲的、雜貨的不租，後來有一個做代理記賬的人找到我，願意租10年，我一看做這個覺得可以，雖然是作辦公室用，但好在穩定。現在這個租客已經租了幾年了，一直按時交租。所以，作為業主，選一個好的租客是非常重要的。
黃色的芥菜
今年剛剛投資了這個商鋪，四圈都是住宅小區，上下兩層150平，上層3米高，底下一層5米高，想在這個位置投資個小型超市，不知道能不能做起來，我們這邊好多都是卡在小區門口開便利店，不知道對我這個小超市有影響嗎，比較迷茫啊，感覺壓力好大.
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商鋪“一鋪養三代”應該是14-15年以前的現象了，如今的商鋪普遍面臨的問題是沒有人流量，沒有消費，租不出去，是多數商鋪的現實，而賣不掉那是肯定的。
從商鋪的租金收益率角度來看，目前普遍在3%以下，還要面臨一年中出現幾次的空置率。從而導致商鋪實際的收益率低於3%非常普遍。
而從以租養貸來看，這個是支持商鋪週轉和銷售的唯一支撐，女騙子的無法維繫下去。正是因為“以租養貸”無法維繫才導致了商鋪賣不出去。
從城市結構來看，一線城市比如上海，深圳，黃金地段的商鋪，價格和單價都非常高，而諸如日本八百伴這樣的跨國商業零售巨頭，也支撐不起上海的黃金商鋪的租金，據傳月租金在120萬以上。最終退出上海。
而比較典型的深圳華強北，曾經的人流量是每日50萬人，可以說在路邊走路都會被急匆匆的人流撞到幾次。曾經，我帶家人去看，我說這是世界上“人流最密集的商業街”。結果老人看的頭暈，的確人流如織。而如今，也出現了萬鋪空置，關門歇業的情況非常普遍。
應該說，上海和深圳華強北，是商業街的全國鼎盛的代表。而其他比如目前的三四線城市，則人流更加稀罕。
我家樓下，就是一個新區，從搬進來到現在，已經四年多過去了，樓下臨街的商鋪，空置的在20-30%，地段差一點在步行街靠裡面的位置，則常年空置。而在步行街入口處的商業大樓，原本是最低沃爾瑪，而沃爾瑪在16年底就清場退出，直到今年中才有一層出租出去，空置了將近三年。
從商業的趨勢來看，電商和外賣，應該說是導致商鋪面臨死亡的主要原因。原本的人們還有去商場逛逛的習慣，隨著年輕一代“宅”生活模式，以及外賣的快捷便利，以及互聯網的逐漸發達，未來年輕一代幾乎不會去商場。
目前偶爾到商場去看，主要的人群都是一些“白髮”一代，主要也是因為“商場打折”或者節日搞活動，有促銷和打折商品才會去商場。
而小區門口的日常小百貨，的確還是有人流，如果位置在入口處，應該還能維持經營，賺點租金和人工工資。除此之外，就是做的比較好的餐飲，飯店，其他基本上都是沒什麼人流。
這基本上就是身邊和經歷過的繁華城市的現狀了，從電商和外賣，以及未來的經濟景氣度來看，很難扭轉。目前政府大力提倡“夜市經濟”，我本人也極度不看好，因為經濟不景氣，人們收入增長預期比較差，房價房貸壓力逐步加大，“夜市經濟”模式只能有利於部分大排檔和餐飲行業，對於多數零售行業的影響極為有限。
而從商鋪來看，目前的銷售價格依舊畸高不下，如果沒有辦法達到租金回報率在7-8%以上，或者最少做到“以租養貸”，商鋪經濟模式逐步衰竭是難免的必然趨勢。
屠龍刀fei0598
我來推測一下這個情況背後的事實，歡迎大家來懟我：
大家沒有看到問題的本質，是大家生活中見不到那種“窮酸”的億萬富翁，從拆遷，早年炒樓，或者早年製造業原始積累，手中攢了50套門頭房，公建，寧可空著，也不降租金，因為他靠著租金活著，房子放在那裡，不用水不用電，實在不行就賣出去一部分，導致現在食利階層越來越集中，有的食利階層把門頭房賣出去，集中資金買一線城市的門頭房，學區房，新一線城市的也可以，這就導致二線城市的這種食利階層更加集中，以前是一個隱形富豪手裡有50個門頭房，這樣的隱形富豪有100萬人，現在是一個隱形富豪手裡有300套以上的門頭房，這樣的隱形富豪不足10萬…………但是他們抗風險能力強，用自己名下的學區房租出去維持生活，而且確實相比其他富豪活的窮酸，比如這個隱形富豪有300套門頭房和20套學區房，他用20套學區房來維持生活，過著平凡人的生活，除了老婆，連兒子和親爹都不知道他是隱形富豪，那手裡的300套門頭房因為租金高只能租出去100套，他就心甘情願的讓這剩的200套門頭房空著，我說的這個比如說是真有其人呦，我問他為什麼不降低租金，他說憑什麼呢？萬一有人租房子呢？我不就賺到了？再說房子多了也不收稅呀？我認識的“圈子裡的兄弟”(隱形富豪)都這麼做呀？不是商量好的，沒法商量，就是有房子的隱形富豪都想宰個大的，所以都往高了報價，直到門頭房長期租不出去，才降價，這樣形成的門頭房租賃市場你不能說不健康呀？空著門頭房不降低租金，也沒有在一個地方形成租金的壟斷集團，就是隱形富豪在門頭房很長時間租不出去才一點點，一點點的降租金，房子放在那裡又不會變質，逐漸形成的門頭房租賃市場，這些壟斷市場絕對沒有很多隱形富豪集中起來見見面，開開會什麼的，沒有，絕對沒有，因為隱形富豪除了自己的老婆，連兒子女兒，父母都不想讓他們知道，他們的租金壟斷價格，是一點點“試出來”的，就是一點點降，降價到突然有人租門頭房，在想辦法一點點漲價，如果租門頭房的生意人走了，他就在上一個人走的基礎上降100，不行就200，一點一點慢慢來，直到“試出一個租門頭房的生意人“勉強的”價格，而且要斷斷續續的租10年，如果一直能租出去，那證明自己賠了，他們這些隱形富豪，在一點一點的試出來這種房租的價格的時候，大家所有隱形富豪試出來的價格差不多，有規律可尋，就形成了穩定的價格，就是一個壟斷的價格，這個價格是在一個城市的隱形富豪各自一點點試出來以後共同漸漸形成的，凝結了隱形富豪很多個日日夜夜的糾結和琢磨，所以一定是一個讓租房生意人抱怨又不得不接受的價格，而且為了達到這個價格，隱形富豪都是手裡有300個門頭房，如果能順利的租出去200套，那說明你價格低了，你陪了，租房順利反而不是好事，反正有很多房子，寧肯過普通人的日子少花幾個錢，也不能很順利的把所有的門頭房都租出去，因為那證明價格定的低了……………我曾經問過這位富豪，為什麼不降低租金，這樣房子都能租出去，也能增加收入，只是薄利多銷，又對實體經濟有好處，利國利民，他反問了我一句，空房子又不收稅，憑什麼呢？………………我也想問廣大網友一句，他說的對呀，憑什麼呢？如果國家有對商業地產持有者的專項收稅，比如無論個人還是公司實體，持有4套以上商業地產的，就要逐漸升高稅收，稅的名字是"多套房屋購置稅"，那實體店和網上商業的具體情況會如何呢？
竹筍念熊貓
個人看法是商鋪，商業以及商業步行街的繁榮都是一個地區經濟活躍程度的具體體現，個人有一些初淺的看法，不吐不快：
1、綜合來看主要還是因為經濟下行，各種各樣物價上漲，收入沒有增加，老百姓手裡沒有多餘的錢購買和消費。
2、還有就是因為電商的出現，對實體店形成了巨大沖擊。大家都圖方便，圖便宜。因為現在的快節湊生活，大家沒時間去逛街，都是動動手指購物，誰還逛街，這是大多數人的想法。
3、城市的發展和擴容，以前的城市商業很稀缺，消費習慣很傳統，在電商出來之前，消費很單一都是去逛街和實體店購買。現在不一樣了，消費習慣的改變 導致了商業格局的變化。現在是城市發展擴容，到處是商鋪和商業步行街，供大於求，以前一個步行街要輻射100萬人，現在基本上一個區域都有好幾個步行街和商業體，人少了，消費力下降了，商鋪更多了。
4、根據國際商業配比一般是1：0.8是比較合適的，但是很多城市已經達到了人均2.5：1的程度，這也說明現在商業規劃不合理。每個社區都有底商，甚至還有集中商業和商業街，這根本是消費力下降和分散了。更難以養活商業。
5、至於說位置，因為電商衝擊，核心商圈都有商業空置，大型商場人影聊聊，除了營業員都看不到幾個消費逛街的。就更不要說偏僻的區域了。（下面附圖說明）
6、關於網上很多人吐槽的租金貴的說法，首先是購買成本太高，導致租金沒法下降，其次是想說明，大多數社區商業或商業街的租金也就幾十元一平米，一般幾十平店租金的少則2000-3000多的也不過5000-6000元，這不是租金貴的原因，甚至還有開發商2年全免租金也沒有做是為什麼？
7、建議是國家應該限制電商發展，綜合國外經驗看，電商不是一個國家經濟發展的優勢，而是劣勢，如果全國商業一片衰敗死寂，沒有欣欣向榮，沒有繁華和熱鬧。反應出來的是全民追求低價，假貨遍地。沒有利潤就是沒有服務和品質，對於追求發展和強大的國家來說不是好事。沒有品質就沒有研發投入，導致更多人沒有工作和收入，就更沒有消費力。
8、針對實體店需要說的是電商不光帶來衝擊，更帶來了實體店發展，我們需要像電商學習，走出去，送貨上門，退換貨和價格競爭等電商有的優勢我們要有，沒有的更有優勢體現，比如體驗感和尊崇感。以及其他增值服務等。
9、人煙稀少的商業步行街（一線城市最繁華的商業步行街和集中購物中心），招租的一線城市的核心區域商鋪黃金寶地，購買價6/7萬一平，租金100-200元一平米。
jiangbuxu
你所說的商鋪租不出去、賣不掉，的確很多地方存在你所說的商鋪。什麼是商鋪？可能不同的人對商鋪的定義不同，商鋪雖然是不動產，某種意義上講:是能買賣能租賃且具有升值空間的特殊商品。如果該特殊商品不具備這些功能，算不算商鋪？
商鋪具有稀缺性、區位性、不可複製性等特點，也決定了商鋪的溢價價值。
1、很多一二線城市，除了核心商圈的商鋪每年租金遞增外，還一鋪難求。除了核心商圈外，偏遠路段、或者不成熟的社區商鋪，真心話--租金不高還不太好租賃出去，所以投資商鋪需要自己有一定的商業眼光，而非商家開發時劃出的餅子！
2、買商鋪除了①所說的這種寸土寸金地段外，一些中國房地產20強企業所開發的地產，可以從區位看自己判斷-臨地鐵口、大型院校、車站、或者周邊有n個成熟的大型社區等，這種地產公司開發的樓盤，會是複合型的大型社區，①、社區夠大，社區越大人口越多，商鋪後期溢價力越大。②、 周邊的地鐵站、院校、車站、社區等是購買力的保證，也是自己商鋪未來溢價的保證。③、社區越大，內部配套設施去幼兒園小學、再如菜市場、社區服務性商業活動。。。無不涉及到商鋪租賃和買賣。
3、區位決定了價值，不是臨街一樓就是商鋪，商鋪不一定就臨街或在一樓。
4、什麼是商鋪？有投資眼光的購買者買的是賺錢的機器，反之也是買了租不出去賣不出去的“雞肋”，和房地產公司所宣傳的商鋪。
5、商鋪是什麼？區位上的獨特性、稀缺性，是用以滿足消費者生活所需的買賣交易場所。
題外話說兩句:
電商的確對實體店衝擊力太大，但有著實體店是絕對的存在，不是所有商品都可以拿到網店上銷售，不是所有的商品都會存在在實體店。
1、馬雲、劉強東等電商大咖，近些年一直併購大型商超，說明了實體店的不可網絡複製性。
2、不是所有的商品都會在網上銷售，比如體驗性很強的商品，是需要消費者親自體驗滿意後才有購買慾的商品還會存在，也提升了商鋪的價值（題外話-馬雲的AI體驗式軟件，也是試圖取代實體店的體驗，可能科技發展到某一天會讓消費者身臨其境，但至少不是今天，今天的商鋪還具備投資價值），所以不是所有商品都被網絡銷售所替代。
3、比如車站內很多東西網絡無法替代，如候車肚子餓了，會點外賣嗎？答案是no！時間允許的話找一家自己喜歡的店吃一點，或者來一杯咖啡。。。這是特殊地段的特殊商鋪！
說多了就此打住，商鋪的定義自己購買的不動產未來的溢價能力，比的是自己的眼光，而非商家炒作！
路橋逐夢
商鋪陷入“租不出、賣不掉”僵局，商鋪還有“未來”嗎？這個問題需要辯證的看待。
首先，租不出去和賣不掉不具有普遍性。投資商鋪，除了位置還是位置，選址非常重要。對於那些位置好的商鋪，既不愁租也不愁賣，出現租不出去、賣不掉，只能說位置很差。那麼如何選址呢？一定要選擇人流量大的城市主要商業街，純一樓的為佳，或者是居住率高的大型社區，主大門兩側重餐飲、超市的門面，以及重點學校、醫院、廠區、辦公區等，有大量的人流自然就有穩定的消費群體。不建議購買商場內鋪及返點虛高的返祖鋪，位置差的商鋪寧願不買也不要去亂投資。
其次，租不出去和賣不掉與房東的經營理念有關。只要把租金和房價降下來，總會有人租和有人買。真的出現租不出去賣不掉的問題，90%的原因是商鋪位置太偏僻，整條街都是這種情況，比如城市建設中開發的新區，白天扔根木棍砸不著人，夜晚黑燈瞎火的不見人影，這樣的地方誰願意去投資做生意、願意接手呢，只有等到未來形成人氣才會有轉機，通常需要五年以上時間。
其三，商鋪的“未來”是有的，沒必要過於悲觀。目前實體店主要面臨的困境就是電商衝擊，作為實體店經營者首先要適應這一市場變化。比如說，電商賣的東西實行送貨上門，實體店就要轉變坐商習慣，要“走出去”才行，效仿電商把商品送到顧客家中；電商有“七天無理由退貨”服務，除了保鮮、保質類商品，可以採取試穿（服裝類）、試用（家電類），等等，不合適同樣包退包換，以及採取線上線下同步經營方式，提高顧客體驗感，提高服務質量，選擇廠家直銷進貨渠道，避開網店衝擊經營項目，等等。
其四、電商的優勢只是暫時的，未來將會形成線上線下合作共贏的格局。電商的短板就是顧客體驗感太差，經營成本在不斷增加，同行競爭激烈等，因此電商大佬們也在佈局線下零售。未來形成的商業氛圍是這樣的：比如說小李在網上訂購了一款衣服，取貨後發現款式、尺寸不合適，那麼平臺通過大數據篩選，迅速通知就近的服裝店進行調換，直到顧客滿意為止。這樣互聯網就把網店和實體店鏈接在一起，實體店的生意就被盤活了。
