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時至年底，2019年的樓市走向似乎逐漸明朗了起來。從年初的低迷到中期的反彈，再到後期的收縮。2019年的整體樓市可以說是一波三折。尤其是到了第四季度之後樓市的發展更是讓人有些意想不到，負面消息和悲觀情緒逐漸濃郁了起來了。
近日，萬科有消息稱員工工資開始向著業績傾斜，部分職工降薪達到40%；前兩天潘石屹拋售資產的消息也是鬧得沸沸揚揚；恆大從9月開始調整了銷售策略，促銷的方式給恆大帶來了大量的業績，奠定了房企以價換量的基礎；融創也在年中業績會上表示年內要暫停拿地計劃。如此一來大型房企與大佬都表現出了對樓市的一些不利情緒。這也帶來了眾人對於樓市走向的猜想。那麼這些一波波的信號到底意味著什麼呢？
近日，福布斯的富豪榜公佈，榜上眾多富豪都遇到了資產的縮水。也有不少富豪跌出榜外已經破產。這就說明今年以來我國整體的經濟環境其實並沒有想象的那麼好。自然房地產行業也會受到波及。第二點，今年以來我國的樓市調控政策調整的比較頻繁，在延續了2018年的調控趨勢之後不少房企也是感受到了來自政策的強大壓力。融資困難、銷售乏力是主要的問題。目前來說，除了恆大與碧桂園之外，其他房企的總體銷售其實並沒有那麼好。萬科也是在第四季度遇到了銷售層面的一個瓶頸。
萬科的降薪一定是來源於企業內部的調整。幾個月前萬科就曾裁員，意在將工作做到專人專辦，提高員工的效率。此次有一次降薪調整了績效的計算方式，帶來的降薪比例也是一次嘗試，也是對於員工的一個激勵。在房地產企業當中能者多勞，勞者多得本就是天經地義的。
潘石屹拋售來源於自身商業地產的自持壓力。李嘉誠跑的早，王健林轉型也已經初步完成，潘石屹如果還執意守著重資產一定會給後期發展帶來問題。
恆大的促銷就是策略，許家印依然佔據了地產行業首富的位置。而降價促銷的策略也給恆大帶來了兩個月1700多億的銷量，以價換量的策略已經是恆大的“慣用伎倆”，恆大也是用的不亦樂乎。
融創暫停拿地其實也就是慎重拿地，前不久從李嘉誠處高價拿的大連地塊就說明融創還是更看重地塊的質量。這也說明融創目前不想冒進拿地、囤地，還是希望穩紮穩打，因為樓市確實存在壓力。
眾多房企和大佬的態度，說明了今年樓市的困局。這也從側面放出信號：樓市今後依然以穩為主，樓市已經不再是房企“斂財”的工具了。
房產老J
我住著一套50平的房子 很擠 但決不當房奴 三代人決不給房子打工 住得雖然擠 但心不虛不憔慮 孩子今年十五歲 堅信再過五六年 房子必定暴跌 中國什麼都缺 就是不缺房子 隨著人口的減少 老年人的離開 人口大量從城市迴歸農村 能住三四十億人口的房子沒有理由不暴跌 捂是捂不住的 從小縣城到四三二一線城市再到農村 遍地鋼筋混凝土 堅定的相信這些鋼筋混凝土會有哭泣的一天 堅定的相信會等到那一天 現在堅決不買房子
邊沿季節
你說的萬科降薪、潘石屹拋售、融創暫停拿地、恆大降價促銷，這些情況無非就是反映了當前全球的經濟發展趨勢在走下坡路。同時，也波及到了我國的相關行業，尤其是房地產行業的發展。
我們可以看看，僅2019年前11個月，我國就減持了美國的國債資金900多億美元。這就意味著作為世界上唯一的超級大國一一美國的經濟發展也是舉步艱難，像“老大婆過年一年不如一年”。
沒有了經濟的快速發展，肯定就不會有房地產市場的快速發展。在當前這樣的經濟形勢下，像萬科、融創、恆大等等這些靠蓋房子“富起來”的企業，只能是“隨行就市”了，不可能再像以前那樣蓋了多少房子都可以賣出去，也不管漲多少錢照樣會有人買。甚至於一不小心，投資過剩，蓋房過多，很可能因為購買力不足和下降，造成成本都掙不回來的情況。
所以，我們說，上面提到的這幾家國內的房地產業“大枷”，出現這樣那樣的情況純屬正常，無須擔心。因為，市場經濟的規律本來就是波浪式的運行和發展。
潤友
說明未來房地產行業將會進入蕭條時期。從2008年金融危機以來，2009年房價觸底反彈，到現在樓市度過了10年的盛夏。全國房價普遍增長了三四倍，甚至有些地方是五六倍。所以對於很多城市來說，後面房價下跌個30%，也不稀奇。
現在不光大佬在撤離房地產，就是炒房客也在不斷撤離，手頭有多套房子的普通家庭也在撤離。
我認為這是個好現象，能讓房價回落到一個合理價位，有利於房地產行業發展；也有利於剛需購房者，讓大家可以安居樂業，社會更加穩定繁榮。下面來分析分析為什麼有利於房地產行業健康發展和剛需。
為何有利於房地產行業健康發展？
過去的房價是被炒起來的，並不是因為供不應求導致。所以現在的房價存在很大的泡沫，如果這個泡沫繼續往下吹，那麼一旦爆了，對所有的行業基本上都會造成一定的衝擊。
這個時候，炒房公司和炒房客主動拋售房子，有利於價格回落，只有讓價格慢慢回調到合理的區間，才有利於行業的發展。
今後的房價可以預見難有大漲了，哪怕是一線城市。 深圳從2016年到現在，四年多時間，上漲了25%左右，平均每年上漲6%左右。關鍵是大部分還是2016年上漲的，最近兩年好多小區的房子都是微跌的。
比如我所在的小區，2016年房價每平5.4萬左右，現在每平5.1萬左右。相對於2016年，房價還是微降了一些。
為何對剛需有利？
房價下跌，購房成本就降低了，對於剛需肯定是有利的。目前的房價，無論是在哪個城市，都遠超過了當地的收入水平，好幾個月的工資可能才夠買一平米。
對於多數上班族來說，想買房短期內基本不可能。一般可能都要積累個十年左右，才能籌夠買房首付。雖然首付夠了，但是每個月兩三萬的房貸，兩個人每個月工資估計都不夠還。 所以目前的房價對於剛需，真的是太高了。
綜上所述，未來房子降價，有利房地產行業也有利於剛需，希望未來房價真的能回落到一定的合理區間。
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從2019年各大地產商都出現不同舉動，萬科降薪，潘石屹拋售，融創暫停拿地，恆大降價促銷，這些信號意味著房地產大勢已去，樓市遇冷，未來房價降價難免。下面具體來看看各大房企的舉動的含義。
（1）萬科降薪
萬科改變薪資策略“低底薪，高績效”，員工要憑藉自己的能力來吃飯了，不再是以往那種拿高薪辦事不給力的那種現象，員工工資總體都是降薪40%了。從萬科降薪的舉動可以告訴市場兩個信號，意味著樓市進入降溫通道，同時也意味著房地產職員大魚大肉的日子要結束了。
（2）潘石屹拋售
近期樓市市場關注的就是潘石屹不斷的變賣資產，已經步入了李嘉誠、王健林的拋售房產的後路了，隨著潘石屹之前把手中的地產都賣了，就近期更加讓人大跌眼鏡的就是潘石屹把SOHO中國8大核心地產都賣了，也就是把中國辦公樓也要賣了，這種清倉式賣房意味著潘石屹不看好未來的房子，或者意味著地產大佬也缺錢，需要從房產套現了；意味著國內樓市黃金時代結束了，依靠炒房就能賺錢的時代已經一去不返了。
（3）融創暫停拿地
融創一直都是在瘋狂的拿地，包括2019年上半年融創同樣花了680億元拿了很多地皮。但隨著樓市環境的改變，全國已經超300家房企宣佈破產，讓融創覺得樓市冬天要來了。其次融創由於受到融資收緊的情況之下，融創從瘋狂拿地變的謹慎，甚至宣佈暫停拿地了。從融創的舉動也是給市場發出強烈信號，意味著對於樓市要現金為好，同時意味樓市的冬天即將來了。
（4）恆大降價促銷
樓市金九銀十的說法似乎並非如此，恰好2019年的9月10月各大地產龍頭為了金九銀十的漂亮業績，碧桂園也採取了促銷活動，銷售額大增，最讓人意味的就是恆大最牛，同時採用了降價、打折、促銷活動不斷，促銷效果極佳，讓恆大在9月、10月銷售額突破1700億元。當然恆大也不能放棄雙11的促銷活動，恆大也加入了雙11的促銷活動，同樣降價促銷，還有就是推出特價房。從恆大降價促銷意味著恆大也是急需回籠資金，恆大地產已經面臨著資金週轉困局了。
綜合以上四大房企都頻頻出現一些舉動，從這些房企龍頭的舉動來看都已經面臨者不同的困局，類似萬科降薪為了就是節約成本；恆大降價促銷加速回籠資金；融創暫停拿地是變的謹慎，現金為好的策略；潘石屹清倉式賣房，不看好中國樓市等等都信號，這些信號都是意味著樓市的黃金時代結束了，樓市即將進入寒冬的信號了，意味著房地產行業到了瓶頸處了，這個瓶頸口是很難突破了。
老金財經
春江水暖鴨先知。房地產市場向何處去，其實地產大佬們心中最有數，別看一天吆喝的響，其實他們對政策的把握和理解，要比平常人透徹的多，他們的嗅覺絕對是最靈敏的，而且有些我們還沒有聽到或看到的，他們可能早就知道內幕了，他們之所以選擇保守的方式，足以說明地產市場的春天已經過去，而冬天尚未來臨，現在可能只是初秋而已。
我們都知道，融創在地產業的開拓風格是激進的，即使一片看衰的情況之下，都沒有影響他們全國各地大步邁進的步伐 ，但現在陡然間放慢甚至是停住了腳步，那麼只能說房地產的未來，要比目前我們看到的日子更難過。
以前在房地產過熱的時候，也有過各式各樣的調控政策，但都沒有阻擋住他們的步伐，相反那引起大的地產公司還逆水行舟，做出更大的舉措 ，那是因為他們看到調控只是間歇性的，就像任志強說的夜壺一樣，雖然嘴上喊的兇，但真正到實際就是另外一回事兒了，所以每一次的調控，都給了他們最好的機會。
但這一次，他們看到調控不是鬧著玩的，房住不炒的理念就會成為一個時期內的恆定政策，上面三令五申的要求，已經把他們的希望掐滅，識時務者為俊傑，所以他們要迅速做出應對措施，他們的抽身或止步，已經告訴我們，屬於房地產的冬天可能真的來臨 了。
元芳有看法
這個問題問的比較綜合，潛臺詞是，這些企業的動作是不是印證一點，就是房地產大勢不妙？
要具體問題具體分析：
1.萬科降薪，我沒有深入的探尋，碎片化閱讀中得到的信息是，萬科在進行組織的改革，這方面與萬科曾經作為領頭羊一直有很強的危機意識有關，當然和萬科順風順水當大哥好多年，擔心被市場和時代拋棄有關。
2.潘石屹拋售，這屬於企業的價值取向問題。眾所周知，在如今的房地產開發大潮中，SOHU 中國早就出局了，老潘是很雞賊的，經歷過大風大浪，他本人的風險偏好比較低的，落袋為安，實在是上策。
3.融創暫停拿地這一點，或許和其整盤的資金負債率有關，大家都知道融創的風險偏好是比較高的，到了不能再繼續提高槓杆的時候，不如賺個“穩健”的好名聲。
近日，JP Morgan（摩根大通）出具了融創中國首次覆蓋報告，給予評級為“買入”，目標價為49港幣/股，並將融創中國列為“首選”股票。
報告稱，融創中國越來越穩健。隨著融創越發穩健，其估值將實現大幅提升，主要基於：1）規模增速趨於溫和，支持槓桿率的不斷下降；2）經常性收入持續增長；3）分紅的逐漸提升。
4.恆大降價促銷。“買房必特價，特價必升值”是恆大多年以來的口號，恆大盤子大，要的是流水和規模，做的是長線，不能停下來，所以在價格方面，恆大比較乾淨利落，毫無拖泥帶水，降價堅決不糾結。
所以這幾件事情放在一起討論，也無法得出房地產不行了的結論。只能說，短期來看，房產市場去化壓力比較大。
市場的邏輯沒有太大的改變，買房教規模日益壯大，明天去哪裡，誰知道呢？
青島一條
萬科降薪，潘石屹拋售，融創暫停拿地，恆大降價促銷，這些樓市優質上市公司，信號意味樓市高速發展時代結束了，備糧備草，面對可能到到來冬天。
萬科降薪事件，公司薪資由過去28級調整為個50級別，薪酬體系改革後更細化。調整低薪，加大績效工資部分考核，對科員，管理崗位的工資影響不大。業務部分鼓勵多勞多得，總體上員工收入沒多大影響。比如萬科經理級別工資以前基本工資14000，績效是4000元，調為底薪8000，績效工資11000元，對員工影響還是心理層面，必須努力工作，才可能拿到績效工資。對樓市影響壓縮人工開支，減少支出，迎對國家對樓市持繼調整。
潘石屹拋售SOHO地產，是種商業銷售行為，商人總是希望在樓市高位時候，會脫手出存貨，換回現金。然後尋找其他投資機會。房價確實高位運行，最近兩年有滯漲跡象，股市有久盤必跌。老潘欲拋售資產十分優質，均在上海，北京繁華地帶，商務寫字樓，有一定品牌。接盤方外資，北上廣一線城市，外來人口多，吸引全國甚至世界優秀人才，城市世界級高科技公司多，充滿活力，房價相對堅挺。但現在老潘還沒出手正式銷售。但其清倉式拋售，還是讓人警覺。多年地產商開發大佬都不看好樓市行業前景了。
融創暫停拿地，這個比較好解讀。融創資金體量不夠了，2017年收購廉價收割萬達旗下13個文旅項目和76間酒店，花費632億元，部分文旅項目還要繼續投錢開發。今年上半年拿地680億元，融創土地儲備2.82萬億元，確權土地儲備2.13億平米，土地成本為4307元/平米，超過83%位於一二線城市。半年報現金流1380億元。白衣騎士孫宏斌坦言，融創儲備土地夠了，可以休息。融創大手筆買下萬達文旅資產，又增資樂視，消耗不少現金。再加上2019年5月國家停止地產再融資，從銀行貸款，信託，外資渠道進行限制。融創下步目標去槓桿，降負債，消化前兩年高速增長帶來不良管理。
三家地產上市公司從自已實際情況進行不同管理按排，萬科降薪，老潘想拋，打退堂鼓，融創暫停拿地，前些年吃下太多，要慢慢消化。說明樓市存在高位滯漲風險，資金斷裂對大型房型，不會存在。目前生產，銷售數據還兩旺，但已能感到寒意。下階段地產商主要目標不是擴大生產，而是加速回籠現金，減高負合同，去槓桿，面對可能變化樓市。
看透大市
朋友們好！
萬科降薪，潘石屹拋售，融創暫停拿地，恆大降價促銷，這些信號意味著未來房產市場可能還是會處於調整的態勢，未來房產企業的競爭將會更激烈。未來的房產市場由於城市化率的不斷提升，總體上房價還將會保持緩慢上漲的態勢。
1、當前的房產形勢
當前的房產市場還是處於一個白銀時代，現在的房產市場價格肯定是不會像過去十幾年那樣猛漲了，但是未來在城市化率不斷提升的情況下，房產價格也將會保持緩慢攀升的態勢。
從現在房產市場的走勢來說，好多城市在房產調控政策等多方面的影響之下，已經調整了三年左右了，現在好多城市的房產價格已經開始出現小幅的回暖的現象。
但是現在來說，整個房產市場還是處於調整的時期，房產價格也是處於調整的狀態。因此，當前的市場對於很多房產企業來說，真的是很難熬的。
下圖是上海房價三年走勢圖，從圖中可以看出來，上海市的房產價格已經調整了三年左右了，最近幾個月，可以看出來上海市的二手房房價和新房房價有抬頭向上的趨勢。
如果未來一線城市結束了調整，那麼一線城市房價可能會開始緩慢上漲。也就可能會帶動二三四線城市緩慢上漲。
因此，雖然目前房產價格處於調整的態勢，但是從未來的大趨勢來看，從未來的城市化繼續深化的情況來看，等到這次調整基本結束以後，未來城市房產價格還是會緩慢攀升的。
2、房產企業主動調整
最近幾年，房產市場一直在進行一個調整，好多地方已經調整了有三年左右了，現在有些房產企業也主動在進行調整。萬科降薪，潘石屹拋售商業地產，融創暫停拿地，恆大降價促銷，這些都是體現了房產企業應對變化而採取的主動地措施。
從上半年，前幾大房產企業的業績來看，也就是恆大地產業績下滑比較多，因此，恆大采取降價促銷的方式也就不足為奇了。
對於國內主要房產企業來說，碧桂園，萬科，融創的營業收入和利潤都是大幅度增長，而只有恆大公司出現了收入和利潤雙雙下滑的情況。
碧桂園2019年上半年，營業總收入達到了2020.1億元，同比增長53.2%；毛利潤同比增長56.9%至548.6億元；淨利潤同比增長41.3%至230.6億元。
融創2019年上半年營業收入為768.38億元，增長64.9%，利潤為113億元，同比增長67%。
萬科2019年上半年實現營業收入1393.2億元，同比增長31.5%，淨利潤實現192.9億元，同比增長42.6%；
恆大上半年營業收入為2269.76億元，相比去年同期的3003.48下降24.43%。同時，歸屬上市公司股東的利潤為270.6億元，相比去年同期的530.26億元下降48.97%。
恆大公司上半年，即使是出現了銷售收入下滑，利潤下降，但是恆大淨利潤也是比碧桂園高了40億元，比萬科淨利潤多了77億元，比融創更是多了157億元，可見恆大公司房產利潤之豐厚。
因此，可以看出來，雖然目前的房產市場在進行調整，但是這些房地產巨頭通過各種方式促銷或者是調整，都是賺的盆滿缽滿的。
3、未來房產市場競爭更激烈
在現在房產市場調整的態勢之下，這些靠前的房產企業的主動調整，可以說是為了應對未來更加激烈的房產市場的競爭。
現在萬科，碧桂園，恆大，融創等房產企業都是全國性的房產企業了，在全國各地都儲備有不少土地，這幾家企業都是在全國範圍內開展競爭，可以說是激烈的競爭。
而未來，我國的房產市場肯定不會像過去十幾年那樣快速上漲了，未來的房產市場可能會保持緩慢上漲的態勢。
這樣的話，如果房產企業延續過去大幹快上的慣性思維模式，那麼就會導致局部城市出現房產供應過量的情況，城市房產供應增多，那麼房產企業之間的競爭將會更加激烈。
房產市場競爭激烈，加上現在的房產市場處於白銀時代的特點，不可能像過去十幾年那樣的快速上漲了。因此，好多小一點的房地產企業可能就會出現各方面的問題，最後頂不住了就會破產倒閉了。
因此，未來的房產市場可能競爭會更加激烈，可能以後只會剩下一些全國性的巨頭企業，好多中小房產企業將會消失。
4、房產價格的走勢分析
從房產價格的走勢圖來分析的話，未來我國房產市場價格還將會緩慢上漲的。過去十年，我國從2008年開始設置70個大中城市新建住宅價格指數。
從下圖70個大中城市房產價格走勢圖來看，2008年的時候，70個城市房價指數是100點，到了2017年底的時候，房產價格指數上漲到了330點左右。
從這個圖的走勢來看，整體上雖然有調整，但是一直是處於一個上升的態勢的。因此，如果從這個圖來看的話，未來房產價格還是會緩慢上漲的。
下圖是美國50年房產走勢圖，從圖中可以看出來，美國過去50年的房產價格走出來了一個接近50年的大牛市，也就誰說，美國房產價格有調整，但是調整過後，還是呈現出來一個上漲的態勢。
美國房產的上漲態勢，基本上也就是反映了美國這50年來通貨膨脹的情況，因此，這也體現出房產是能夠保值增值的較好資產。
因此，從我國70個大中城市的房產價格指數走勢來看，參考美國50年房產走勢圖來看，未來我國房產價格還是可能會保持緩慢上漲的態勢。
5、未來房產價格還將會緩慢上漲
現在來說，房產市場仍然是處於白銀時代，未來房產市場價格還是會緩慢上漲的。我們國家的城市化率還是比較低的，未來我們的城市化率也會緩慢上升，城市化率的上升必然會帶來城市人口的增長。
2018年底，我國城市化率達到了59.58%，比2017年的58.52%上升了1.06個百分點。
下表是2017年世界主要國家城市化率的統計表，從中可以看出來，世界上主要發達國家的城市化率都是在80%左右，美國是81.45%，德國是75.09%，英國是82.34%等。
而我國現在的現實情況是地少人多，這就要求我們能夠集約利用土地資源，因此，我國的城市化率只有不斷提升，才能夠更好的集約利用土地資源。
因此我國的城市化率還是有很大的提升空間的，隨著城市化率的不斷提升，未來人口也會不斷流入城市。
而未來城市人口的增長，也會帶動房產需求的增長，房產需求的增長，也會帶動房產價格的緩慢上漲。
綜上所述，萬科降薪，潘石屹拋售，融創暫停拿地，恆大降價促銷，這些信號意味著未來房產市場可能還是會處於調整的態勢，未來房產企業的競爭將會更激烈。未來的房產市場由於城市化率的不斷提升，總體上房價還將會保持緩慢上漲的態勢。
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時間正處在立冬的季節，現在的房地產企業，好像也意識到了冬季的來臨，正在儲備食物，做好過冬天的準備。
房產企業現在面臨的最大問題，就是錢的問題！萬科降薪，潘石屹出售辦公樓，融創暫停拿地，恆大降價促銷，你仔細總結一下，就會發現，房企的所有這些行動，都是圍繞著錢開展的，這意味著現在的房企很缺錢。
去年這個時候，很多房企已經完成當年銷售目標，準備開慶功會了。今年卻只完成70%左右，可能完不成今年的目標任務，不得不面臨降薪，全員營銷等局面。
這些現象在原來都是聞所未聞的，昔日房企的輝煌好像不存在了，為什麼會這樣呢？這些信號意味著什麼呢？
原因我想大家應該都很清楚，那就是住房政策的轉變，自從國家限制炒房之後，原來對房地產的一些傾斜政策逐步取消了，最關鍵的問題就是收緊銀行信貸，一是房企貸款難了，二是購房者貸款，也受到了控制，資金制約雙管齊下的情況下，房產企業感到了前所未有的壓力。
據報道，今年有400餘家房產企業申請破產，在資金緊張的時候，一些小的房產企業，就很難度過寒冬。另外一些企業，為了解決資金問題，發行高利率債券，一些房企的債權利率，超過10%，這樣的融資成本，在企業中也算是非常高的了。同等情況下，最近華為發行的企業債權，票面利率不足4%，由此可見，差距有多大。
除了資金問題，房產企業，更深層次的問題應該是經營轉型的問題，像萬科恆大這樣的大型房產企業，度過資金難關應該是沒有問題的，關鍵問題是，如何改變原來粗放的管理模式？適應現在住房不炒的新政策，為剛需住用戶提供實惠的住房。
如果沒有了炒房客，老百姓自己手裡的錢會精打細算。就像到飯店吃飯一樣，原來不花自己錢的時候都喜歡到最高檔的飯店，海參鮑魚隨便點。後來出去吃飯只能自己掏腰包了，很多高檔飯店被迫轉型，不適應的只能淘汰關門。我覺得現在的房地產企業，就和幾年前的酒店業差不多，必須要腳踏實地，為民服務，不盡快轉型，只能被淘汰。
