在无锡,中产阶级的置换逻辑是什么?

前段时间,有粉丝问道:“奥克兰作为新西兰的典型城市,300万纽币以上的豪宅销量暴跌了27%,你怎么看?”

番茄君的回答是:“所谓豪宅,在某种程度上来说始终只代表着部分群体的消化水准,并不能作为一个城市房地产市场的核心依据。就拿无锡来说,虽说各个区域的地价都在刷新,但你并不能断定整个无锡都是3万+楼盘的天下。”

注:纽币为新西兰法定货币,按最新汇率计算,1新西兰元=4.5443人民币,1人民币=0.2201新西兰元;300万纽币约合人民币1363.29万元。

在无锡,中产阶级的置换逻辑是什么?

新西兰某地的豪宅“推销”广告

可能看到这里,会有读者纳闷,一个外国城市的豪宅成交量,和“无锡楼市头条”能有多大联系呢?

其实不然,随着一大批高价地的相继入市,无锡在今年下半年也将迎来”豪宅置业“的热潮,改善型群体将会逐渐增多,这是一个地区楼市发展的趋势,更是对于房产价值接受度的重大考验。

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历经几年间的发展,无锡已经开始慢慢走向以中产阶级改善产品为主的房地产市场,这其中,最主要的还是以置换为主的购房群体。


在无锡,中产阶级的置换逻辑是什么?

相较于刚需,置换群体的门槛更高,且对开发商品质以及项目质量要求更加苛刻,其看房逻辑也是大不一样的。如同一位同事开玩笑的说“刚需买房会先问首付最低可以几成,但置换群体会问,全款可以优惠几个点?”

在无锡,番茄君觉得,置换者们是幸福的,何出此言呢?

中产阶级的置换逻辑,首当其冲所要考虑的,就是城市能级,而无锡,正在以不俗的发展潜力和自身实力,逐步提升自己的城市影响力。


在无锡,中产阶级的置换逻辑是什么?

8月1日,无锡市人民政府网站发布文章《全面融入长三角一体化,无锡谋划精彩“开篇”》,再次为无锡的长三角一体化进程提速,文章中提到:

1、科创联动,构筑长三角先进制造核心区、技术创新先导区。无锡正在规划环太湖科技创新走廊,沿湖串起新吴区太科园片区、经开区、大学城、科教产业园、马山生命科技园,通过苏锡常南部高速和宜马快速通道,延伸至太湖西岸的宜兴周铁、丁蜀。

2、建设长三角绿色生态标杆区。把长江江阴段率先打造成为水清、岸绿、景美的绿色廊道。

3、打造长三角综合交通枢纽区。力促盐泰锡常宜铁路以及江阴第二、第三过江通道明年开工建设,加快推进南沿江城际铁路建设,尽早启动苏锡常都市快线;同时加快建设苏锡常南部高速等一批骨干路网,把江阴港建设成为上海国际航运中心组合港。

随着长三角一体化战略的逐步落实,无锡正在承担着更多的城市职能,这也为无锡的未来发展提供了全新的能量,可以说当置换群体选择无锡时,更多的是对于未来的寄以厚望。

那么相较于同等级别的城市下,该如何选择呢?这时所要考虑的就是大区域规划下的前瞻视野和城市功能定位。

无锡之于苏锡常,甚至是长三角,且不说GDP破万亿的经济实力和连续蝉联内地宜居城市的殊荣,在城市视野下,无锡的城市能级正在提升到一个之前所未企及的程度,这也赋予了无锡置换群体更多的可能性。

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对于置换群体来说,城市最重要,区位其次之

无锡的五大新城可以说各有特色,另外,主城梁溪更多的是承接地缘情结和区域配套,后起之秀的经开区也在强势入场,但有一点值得关注的是,倘若能买城市发展的核心方向,绝对不要背道而驰,最简单的例子,如广州往东、深圳往西、成都往南、重庆往北......


在无锡,中产阶级的置换逻辑是什么?

无锡房价热点图(来源:中国房价行情)

城市核心区始终是区域内优质资源的聚集地,学区也好,配套也罢,甚至文化资源都是遥遥领先的,更不用说浓厚的居住氛围了。

一般来说,房价不会因为改善盘的集中而拔高,相反,量多价低的区域更加吸引人,但现实却并不都是这么完美的。

通过观察我们可以发现,无锡传统意义上的豪宅大多发迹于蠡湖、太湖沿线,且在当时的成交单价也不是常人所能接受的。


在无锡,中产阶级的置换逻辑是什么?

太湖威尼斯花园实拍图

那么问题来了,既然不能一步到位,片区怎么选呢?

传统市中心

自然不用多说,各方面资源完备,但土地资源历来紧张,新房供应量远低于其他区域。如果真要执意于主城区,买不起大面积的可以先买核心区的小面积,再一点点往上置换,至少核心区的房产不会“断崖”。

再次之,接受能力较低的,可以选择交通便利,发展潜力较大的各新城区,如天一新城、锡东新城等,总体单价尚在承受范围之内,产品种类也更为丰富。虽说可能配套缺乏,并不宜居,但却可以迎来下一个五到十年的升值增值,何乐而不为呢?

如果说是终极改善,那以上的这些都是“鸡毛蒜皮”了,市中心、大四房、省一级学区等等都是考虑因素之一,但需要注意的是,在上一波的楼市行情中,有些片区的价值是被高估的,价格太高而人口和产业却跟不上,不值得长期看好。

总而言之,城市中心或者新城中心,都是值得置换的。举个最简单的例子,过去十年间,市中心房产的实际涨幅,甚至相当于很多人一生的工资总和,除了超额的利润外,更具有难得的保值性和安全性。

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最后一点,优先自住,再考虑投资收益

“房住不炒”已经是个趋势,如果还想着通过“炒房”发家致富,恐怕要洗洗脑子了,无锡楼市的黄金发展期已经是过去式,即将步入平稳发展期。

在无锡,中产阶级的置换逻辑是什么?

在置换的基础上,首先需要考虑的是居住的舒适性和现金流的持续性,不能盲目追求“卖小换大”,在资产配置上实现财富最大化才是最理智的。

就比如有很多人在市区有一套老破小,百般嫌弃,要去远郊非核心区域买单价低、大面积的高档房产,这种置换的结果就是市区住着也不舒服,想去郊区,但郊区生活出行又不便,最后落得个骑虎难下。

对于加大杠杆这种事,还是要因人而异,当然不是所有的置换只有自住需求,或多或少的都包含有投资属性,不过只要方向没错,一步步积累,就好。


在无锡,中产阶级的置换逻辑是什么?

最后,在置换过程中,要从实际出发,准确判断需求,毕竟换房是一个家庭的决定;同时也要了解当地政策,选择适合的换房方式,“留小买大”适合还款能力较好的群体,“租小换大”就只适合首付压力较小和月供偿还能力较低的购房者。

总而言之,当你选择置换时,一定要依据自身实际情况来决定先后顺序,毕竟,换房要比普通的房屋买卖复杂的多。

注:本文相关数据内容来自英文先驱报、STUFF、后花园、中国房价行情网以及相关房产网站,仅供参考,不作为实际购房依据。


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