在无锡，中产阶级的置换逻辑是什么？

前段时间，有粉丝问道：“奥克兰作为新西兰的典型城市，300万纽币以上的豪宅销量暴跌了27%，你怎么看？”

番茄君的回答是：“所谓豪宅，在某种程度上来说始终只代表着部分群体的消化水准，并不能作为一个城市房地产市场的核心依据。就拿无锡来说，虽说各个区域的地价都在刷新，但你并不能断定整个无锡都是3万＋楼盘的天下。”

注：纽币为新西兰法定货币，按最新汇率计算，1新西兰元=4.5443人民币，1人民币=0.2201新西兰元；300万纽币约合人民币1363.29万元。

可能看到这里，会有读者纳闷，一个外国城市的豪宅成交量，和“无锡楼市头条”能有多大联系呢？

其实不然，随着一大批高价地的相继入市，无锡在今年下半年也将迎来”豪宅置业“的热潮，改善型群体将会逐渐增多，这是一个地区楼市发展的趋势，更是对于房产价值接受度的重大考验。

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历经几年间的发展，无锡已经开始慢慢走向以中产阶级改善产品为主的房地产市场，这其中，最主要的还是以置换为主的购房群体。

相较于刚需，置换群体的门槛更高，且对开发商品质以及项目质量要求更加苛刻，其看房逻辑也是大不一样的。如同一位同事开玩笑的说“刚需买房会先问首付最低可以几成，但置换群体会问，全款可以优惠几个点？”

在无锡，番茄君觉得，置换者们是幸福的，何出此言呢？

中产阶级的置换逻辑，首当其冲所要考虑的，就是城市能级，而无锡，正在以不俗的发展潜力和自身实力，逐步提升自己的城市影响力。

8月1日，无锡市人民政府网站发布文章《全面融入长三角一体化，无锡谋划精彩“开篇”》，再次为无锡的长三角一体化进程提速，文章中提到：

1、科创联动，构筑长三角先进制造核心区、技术创新先导区。无锡正在规划环太湖科技创新走廊，沿湖串起新吴区太科园片区、经开区、大学城、科教产业园、马山生命科技园，通过苏锡常南部高速和宜马快速通道，延伸至太湖西岸的宜兴周铁、丁蜀。

2、建设长三角绿色生态标杆区。把长江江阴段率先打造成为水清、岸绿、景美的绿色廊道。

3、打造长三角综合交通枢纽区。力促盐泰锡常宜铁路以及江阴第二、第三过江通道明年开工建设，加快推进南沿江城际铁路建设，尽早启动苏锡常都市快线；同时加快建设苏锡常南部高速等一批骨干路网，把江阴港建设成为上海国际航运中心组合港。

随着长三角一体化战略的逐步落实，无锡正在承担着更多的城市职能，这也为无锡的未来发展提供了全新的能量，可以说当置换群体选择无锡时，更多的是对于未来的寄以厚望。

那么相较于同等级别的城市下，该如何选择呢？这时所要考虑的就是大区域规划下的前瞻视野和城市功能定位。

无锡之于苏锡常，甚至是长三角，且不说GDP破万亿的经济实力和连续蝉联内地宜居城市的殊荣，在城市视野下，无锡的城市能级正在提升到一个之前所未企及的程度，这也赋予了无锡置换群体更多的可能性。

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对于置换群体来说，城市最重要，区位其次之。

无锡的五大新城可以说各有特色，另外，主城梁溪更多的是承接地缘情结和区域配套，后起之秀的经开区也在强势入场，但有一点值得关注的是，倘若能买城市发展的核心方向，绝对不要背道而驰，最简单的例子，如广州往东、深圳往西、成都往南、重庆往北......

城市核心区始终是区域内优质资源的聚集地，学区也好，配套也罢，甚至文化资源都是遥遥领先的，更不用说浓厚的居住氛围了。

一般来说，房价不会因为改善盘的集中而拔高，相反，量多价低的区域更加吸引人，但现实却并不都是这么完美的。

通过观察我们可以发现，无锡传统意义上的豪宅大多发迹于蠡湖、太湖沿线，且在当时的成交单价也不是常人所能接受的。

那么问题来了，既然不能一步到位，片区怎么选呢？

传统市中心

自然不用多说，各方面资源完备，但土地资源历来紧张，新房供应量远低于其他区域。如果真要执意于主城区，买不起大面积的可以先买核心区的小面积，再一点点往上置换，至少核心区的房产不会“断崖”。

再次之，接受能力较低的，可以选择交通便利，发展潜力较大的各新城区，如天一新城、锡东新城等，总体单价尚在承受范围之内，产品种类也更为丰富。虽说可能配套缺乏，并不宜居，但却可以迎来下一个五到十年的升值增值，何乐而不为呢？

如果说是终极改善，那以上的这些都是“鸡毛蒜皮”了，市中心、大四房、省一级学区等等都是考虑因素之一，但需要注意的是，在上一波的楼市行情中，有些片区的价值是被高估的，价格太高而人口和产业却跟不上，不值得长期看好。

总而言之，城市中心或者新城中心，都是值得置换的。举个最简单的例子，过去十年间，市中心房产的实际涨幅，甚至相当于很多人一生的工资总和，除了超额的利润外，更具有难得的保值性和安全性。

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最后一点，优先自住，再考虑投资收益。

“房住不炒”已经是个趋势，如果还想着通过“炒房”发家致富，恐怕要洗洗脑子了，无锡楼市的黄金发展期已经是过去式，即将步入平稳发展期。

在置换的基础上，首先需要考虑的是居住的舒适性和现金流的持续性，不能盲目追求“卖小换大”，在资产配置上实现财富最大化才是最理智的。

就比如有很多人在市区有一套老破小，百般嫌弃，要去远郊非核心区域买单价低、大面积的高档房产，这种置换的结果就是市区住着也不舒服，想去郊区，但郊区生活出行又不便，最后落得个骑虎难下。

对于加大杠杆这种事，还是要因人而异，当然不是所有的置换只有自住需求，或多或少的都包含有投资属性，不过只要方向没错，一步步积累，就好。

最后，在置换过程中，要从实际出发，准确判断需求，毕竟换房是一个家庭的决定；同时也要了解当地政策，选择适合的换房方式，“留小买大”适合还款能力较好的群体，“租小换大”就只适合首付压力较小和月供偿还能力较低的购房者。

总而言之，当你选择置换时，一定要依据自身实际情况来决定先后顺序，毕竟，换房要比普通的房屋买卖复杂的多。

注：本文相关数据内容来自英文先驱报、STUFF、后花园、中国房价行情网以及相关房产网站，仅供参考，不作为实际购房依据。