前段時間，有粉絲問道：“奧克蘭作為新西蘭的典型城市，300萬紐幣以上的豪宅銷量暴跌了27%，你怎麼看？”
番茄君的回答是：“所謂豪宅，在某種程度上來說始終只代表著部分群體的消化水準，並不能作為一個城市房地產市場的核心依據。就拿無錫來說，雖說各個區域的地價都在刷新，但你並不能斷定整個無錫都是3萬＋樓盤的天下。”
注：紐幣為新西蘭法定貨幣，按最新匯率計算，1新西蘭元=4.5443人民幣，1人民幣=0.2201新西蘭元；300萬紐幣約合人民幣1363.29萬元。
新西蘭某地的豪宅“推銷”廣告
可能看到這裡，會有讀者納悶，一個外國城市的豪宅成交量，和“無錫樓市頭條”能有多大聯繫呢？
其實不然，隨著一大批高價地的相繼入市，無錫在今年下半年也將迎來”豪宅置業“的熱潮，改善型群體將會逐漸增多，這是一個地區樓市發展的趨勢，更是對於房產價值接受度的重大考驗。
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歷經幾年間的發展，無錫已經開始慢慢走向以中產階級改善產品為主的房地產市場，這其中，最主要的還是以置換為主的購房群體。
相較於剛需，置換群體的門檻更高，且對開發商品質以及項目質量要求更加苛刻，其看房邏輯也是大不一樣的。如同一位同事開玩笑的說“剛需買房會先問首付最低可以幾成，但置換群體會問，全款可以優惠幾個點？”
在無錫，番茄君覺得，置換者們是幸福的，何出此言呢？
中產階級的置換邏輯，首當其衝所要考慮的，就是城市能級，而無錫，正在以不俗的發展潛力和自身實力，逐步提升自己的城市影響力。
8月1日，無錫市人民政府網站發佈文章《全面融入長三角一體化，無錫謀劃精彩“開篇”》，再次為無錫的長三角一體化進程提速，文章中提到：
1、科創聯動，構築長三角先進製造核心區、技術創新先導區。無錫正在規劃環太湖科技創新走廊，沿湖串起新吳區太科園片區、經開區、大學城、科教產業園、馬山生命科技園，通過蘇錫常南部高速和宜馬快速通道，延伸至太湖西岸的宜興周鐵、丁蜀。
2、建設長三角綠色生態標杆區。把長江江陰段率先打造成為水清、岸綠、景美的綠色廊道。
3、打造長三角綜合交通樞紐區。力促鹽泰錫常宜鐵路以及江陰第二、第三過江通道明年開工建設，加快推進南沿江城際鐵路建設，儘早啟動蘇錫常都市快線；同時加快建設蘇錫常南部高速等一批骨幹路網，把江陰港建設成為上海國際航運中心組合港。
隨著長三角一體化戰略的逐步落實，無錫正在承擔著更多的城市職能，這也為無錫的未來發展提供了全新的能量，可以說當置換群體選擇無錫時，更多的是對於未來的寄以厚望。
那麼相較於同等級別的城市下，該如何選擇呢？這時所要考慮的就是大區域規劃下的前瞻視野和城市功能定位。
無錫之於蘇錫常，甚至是長三角，且不說GDP破萬億的經濟實力和連續蟬聯內地宜居城市的殊榮，在城市視野下，無錫的城市能級正在提升到一個之前所未企及的程度，這也賦予了無錫置換群體更多的可能性。
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對於置換群體來說，城市最重要，區位其次之。
無錫的五大新城可以說各有特色，另外，主城梁溪更多的是承接地緣情結和區域配套，後起之秀的經開區也在強勢入場，但有一點值得關注的是，倘若能買城市發展的核心方向，絕對不要背道而馳，最簡單的例子，如廣州往東、深圳往西、成都往南、重慶往北......
無錫房價熱點圖（來源：中國房價行情）
城市核心區始終是區域內優質資源的聚集地，學區也好，配套也罷，甚至文化資源都是遙遙領先的，更不用說濃厚的居住氛圍了。
一般來說，房價不會因為改善盤的集中而拔高，相反，量多價低的區域更加吸引人，但現實卻並不都是這麼完美的。
通過觀察我們可以發現，無錫傳統意義上的豪宅大多發跡於蠡湖、太湖沿線，且在當時的成交單價也不是常人所能接受的。
太湖威尼斯花園實拍圖
那麼問題來了，既然不能一步到位，片區怎麼選呢？
傳統市中心 自然不用多說，各方面資源完備，但土地資源歷來緊張，新房供應量遠低於其他區域。如果真要執意於主城區，買不起大面積的可以先買核心區的小面積，再一點點往上置換，至少核心區的房產不會“斷崖”。
再次之，接受能力較低的，可以選擇交通便利，發展潛力較大的各新城區，如天一新城、錫東新城等，總體單價尚在承受範圍之內，產品種類也更為豐富。雖說可能配套缺乏，並不宜居，但卻可以迎來下一個五到十年的升值增值，何樂而不為呢？
如果說是終極改善，那以上的這些都是“雞毛蒜皮”了，市中心、大四房、省一級學區等等都是考慮因素之一，但需要注意的是，在上一波的樓市行情中，有些片區的價值是被高估的，價格太高而人口和產業卻跟不上，不值得長期看好。
總而言之，城市中心或者新城中心，都是值得置換的。舉個最簡單的例子，過去十年間，市中心房產的實際漲幅，甚至相當於很多人一生的工資總和，除了超額的利潤外，更具有難得的保值性和安全性。
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最後一點，優先自住，再考慮投資收益。
“房住不炒”已經是個趨勢，如果還想著通過“炒房”發家致富，恐怕要洗洗腦子了，無錫樓市的黃金髮展期已經是過去式，即將步入平穩發展期。
在置換的基礎上，首先需要考慮的是居住的舒適性和現金流的持續性，不能盲目追求“賣小換大”，在資產配置上實現財富最大化才是最理智的。
就比如有很多人在市區有一套老破小，百般嫌棄，要去遠郊非核心區域買單價低、大面積的高檔房產，這種置換的結果就是市區住著也不舒服，想去郊區，但郊區生活出行又不便，最後落得個騎虎難下。
對於加大槓桿這種事，還是要因人而異，當然不是所有的置換隻有自住需求，或多或少的都包含有投資屬性，不過只要方向沒錯，一步步積累，就好。
最後，在置換過程中，要從實際出發，準確判斷需求，畢竟換房是一個家庭的決定；同時也要了解當地政策，選擇適合的換房方式，“留小買大”適合還款能力較好的群體，“租小換大”就只適合首付壓力較小和月供償還能力較低的購房者。
總而言之，當你選擇置換時，一定要依據自身實際情況來決定先後順序，畢竟，換房要比普通的房屋買賣複雜的多。
注：本文相關數據內容來自英文先驅報、STUFF、後花園、中國房價行情網以及相關房產網站，僅供參考，不作為實際購房依據。
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