港股解碼，香港財華社原創王牌專欄，金融名家齊聚。看完記得訂閱、評論、點贊哦。
2019年底，年關成房企的“難關”。萬科下調部分員工薪水，綠地湖南要求員工購房，還有房企在藉助“雙11”打折促銷，樓市依然未見底部週期。
MLF利率下調,LPR下行不遠？
在全球降息潮下，央行降息比市場期望來得要快。
11月5日，央行公告稱，當日開展中期借貸便利（MLF）操作4000億元，與當日到期量基本持平。
此次MLF操作期限為1年，中標利率為3.25%，較上期3.30%下降5個基點。相較於10月31日美聯儲降息25個基點，央行此次降息態度審慎。
這種力度的降息也符合當下的國內環境。一方面，國內經濟下行壓力加大，三季度國內GDP增速降到6%，降息成為市場呼聲。
另一方面，豬肉價格上漲推動CPI走高，同比漲幅達3%,通脹壓力又讓本次降息維持在一個較小幅度。
無論如何，本次降息比市場預期來得要快，還是讓市場較為意外。另一個層面上，這是自2018年4月以來，首次調降1年期MLF利率。
8月25日，央行對個人商業住房貸款利率進行調整。調整後，LPR=MLF利率+銀行加點形成。8月20日5年期以上LPR為5.45%。
9月、10月接連兩個月，5年期以上LPR都維持在5.45%不變。某種程度說明銀行業不願意降低利差來供應市場。
在此情況下，央行通過降低MLF利率，引導貨幣市場降低LPR報價基準，進而對影響房地產長期貸款利率下行，此舉是否意味著對樓市的一大利好？
降息是否對樓市構成利好？
要談本次降息是否對樓市構成利好，先要看央行降息目的。
正如前文所講，國內經濟下行，疊加全球降息潮，央行年內首次進行MLF操作主要是通過下調MLF利率，引導銀行間貨幣市場LRP走低。
可以說央行的直接意圖是想壓低銀行資金成本，來達到降低實體經濟的融資成本，進而推動國內經濟上行。
房企也是實體經濟的一個支脈，所以自然會有所利好。LPR下行，房企融資成本會降低，能略微緩解房企當下融資難、資金鍊吃緊的狀況。
從購房者角度看，假若12月房貸利率能緊跟LPR下行，更優惠的房貸利率或能激起一些剛需的購房意願。
但從購房者角度講，5個基點的下調力度仍然太小。與龐大的房貸來說，一個月少還幾十塊錢吸引力不大。
此外，已經購房的人也能享受房貸減負的好處。隨著房貸基準利率的下行，他們每月的還貸支出將略微下降。
不過藉由這些小利小惠想要刺激，或挽救低迷的樓市，那簡直是異想天開。這主要是因為房企的融資壓力依然存在。
國內銀行經歷7月份“窗口指導”後，對房企融資普遍採取收緊態度。雖然融資成本降了，但房企融資難度並未減少。
最關鍵的是，一二線城市的“限購、限售”等調控政策才是房地產行業的“永生咒”，制止了“炒房”，樓市交投直接陷入低迷。
樓市還下行？
市場還是那個市場，樓市已經不是那個樓市。
此次降息的“陽光雨露”未能灑到樓市，顯然已經彰顯政策對本輪房地產市場調控的決心。
“因城施策”下，10月各地政府人才政策、公積金政策、長租公寓政策井噴，也折射出地方樓市銷售的“焦慮”。
10月18日有很多媒體報道燕郊放鬆限購，在燕郊工作且無房者，可不限戶籍購置一套住房。
燕郊離北京最近，放鬆限購謠言也最多。事實上，相關單位並無正式放鬆限購文件出臺。
和燕郊一樣，在同月傳出放鬆限購的天津、三亞等地官方均表示否認此類傳言。
據央廣網報道，中原地產研究中心最新數據顯示，10月樓市人才、公積金、租賃等政策井噴，單月樓市調控67次，今年前10個月共482次，相比2018年同期上漲超過20%。
政策的調控也顯示出當下樓市銷售的嚴峻性。據中指院數據顯示，10月樓市成交微降，各線城市分化明顯。
10月監測城市成交面積環比下降4.07%，超半數城市環比下降。其中一線城市成交面積環比下降11.62%。二線代表城市環比微降0.39%。杭州降幅較為明顯，為30.79%。
廣發證券認為，走量情緒支撐銷售。重點城市10月批售比上升至1.18，景氣度較9月有所回落。
百強房企10月銷售金額雖然同比上漲28.7%，但銷售均價同比下滑18%，受促銷因素及景氣度下行影響，房企加快推盤以價換量。
另外，在銷售回款及融資環境均惡化的背景下，土地市場降溫仍在持續。10月300城土地成交面積同比下滑18%，單月供需比上升至1.39。
2019年底，年關成房企的“難關”。萬科下調部分員工薪水，綠地湖南要求員工購房，還有房企在藉助“雙11”打折促銷，樓市依然未見底部週期。
閱讀更多 香港財華社 的文章
