作者 | 参考君
出品 | 济南楼市参考
留在「主城，市中心」，这是大多数改善客户的选择。
然而，即使是济南中心城区可供改善客户选择的项目也并不多。尤其是从英雄山路、阳光新路、舜耕路往南，到二环南……这一整片主城二环之内的核心地段，是自住率极高的老小区聚集地，蕴藏着深厚的升级换代需求。
◎实拍
对于改善而言，要么离开市中心，或在同地段找次新房，但品质未必能够满意。
NO. 1｜壹
主城低密度大平层，未来济南高端改善主流！
就在最近，我有一个朋友跟我吐槽：现在的济南啊，总价100多万的刚需房依然特别多，也特别好找，但总价300万-400万左右的高品质改善新盘是真的不好找啊！
说这话的朋友，是一位年近半百，且小有成就的企业家，年轻时在外打拼积累了一些财富，一向偏向购买优质改善大户型，按他的话讲就是：
买房主要看三点：
1、配套完善且有成长空间的地段；2、稀缺的产品类型；3、优质的产品力！
那么，这样的产品究竟藏于何处呢？
要解答这个问题，就必须先搞清楚另外一个问题：改善选择新区还是主城？在各种城市次中心、规划满天飞的楼市，主城和新区的项目价值该如何判断？
其实我们只需要记住最根本的：主城卖配套，新区卖预期和产品。
在房住不炒的背景下，住房回归居住，配套醇熟的主城区价值就逐渐体现出来了，因此越来越多的改善回流主城。主城区所谓的价值，其实就是经过长时间沉淀，交通、商业、教育、医疗、居住氛围等已经成型，而这才是你看中的。
那么主城区的项目如何判断价值？
我们购房者在做选择的时候，最基本的在于看区域配套的「完善性」，也就是周边交通是否便利、社区商业和大型综合体是否有、居住氛围是否成熟、教育资源是否能够满足一站式教育等；
这里需要注意的是，社区底商+大型商业体不等于已经开业+业态完善，既然选择主城改善，更应关注楼盘眼下的成熟度，而不是再去看未来蓝图。
置业主城，还需要考虑自身的家庭人口情况。随着二胎时代的到来，许多人的家庭结构也开始慢慢发生转变，很多三口之家已经升级成四口之家，或是三代同堂。这种变化是极为迅速的，从济南这些年商品住宅套均面积的变化可以体现出来。
2011-2015年济南商品住宅套均面积保持在115㎡左右，2016年商品住宅套均面积首次突破120㎡，2017年济南商品住宅套均面积达到了122.59㎡，而今年上半年济南商品住宅套均面积已经达到126㎡，改善性需求特征愈发明显。
可以这么说，在济南楼市里，四室已经成为了刚需，“大屋时代”已经正式到来！随着户型的迭代升级，目前济南市场上已经出现南向四面宽产品，这样的户型备受改善群体关注。
除了户型，济南购房者对居住环境的要求也越来越高，容积率的高低，关系到居住的舒适度，同样备受关注。而在济南主城，几乎可以说是寸土寸金，每年土地供应极其有限，更何况低容积率的优质地块！
今年年初，济南二环主城内有一块容积率约为1.6的优质土地，该地块土拍曾引中海、龙湖、世茂、碧桂园、润华、中南等16家房企疯抢，经过29轮竞拍最终花落中南。南主城稀缺的低密度地块，这意味着什么？
主城低密社区，意味着未来只会越来越稀缺，增值空间最大。中南拿下的这块低密居住用地，如今即将入市，开发商把这块好地打造成了一个4/7/10层的纯洋房社区——中南·樾府，大平层产品，约1.6的低容积率，只有168套。
低容积率到底代表什么？
容积率=小区地上总建筑面积÷小区总用地面积
容积率越低，舒适度越高
容积率与小区户数、社区绿化、光照、楼间距、生活隐私等息息相关。换句话说，每降低0.1的容积率，带来的改变可能是：绿地率增加1%，楼间距增加2米，日照增加15分钟，被邻居吵到的机会减少20%，小区增加100棵树......
所以，当中南·樾府，出现以下惊人数据时，参考君觉得并不意外。
3.1米层高，15米南向四面宽；车位配比1:1.37，1.8m宽景阳台；4.5-4.9m客厅开间……
如此低密度的社区，在主城的范围多是高层，能够在阳光新路上做出低密的纯洋房产品，可谓是非常稀缺了，如此优质的产品，改善客群自然重点关注。
NO. 2｜贰
主城改善必看楼盘——中南·樾府
最近这几年，济南南部主城改善群体的置业焦点基本都是沿着舜耕路、英雄山路、阳光新路在移动，当中南·樾府规划公示之后，主流改善市场将眼光投向了这里。
首先，这里地段好，环境优，城市界面上佳、配套齐。
中南·樾府位于济南二环主城内，具体位置在阳光新路与二环南路交叉口北侧，一条阳光新路贯穿了济南主城区，是重要的南北大动脉，它串联了经十路、二环南路、二环南高架，通达全城，交通十分便捷。
其次，只要是来过这里的人都会发现，这里的环境很好。项目周边有青龙山、郎茂山、马五寨山、万灵山，四山相拥。参考君去实地探盘的时候，这四座山上已经是层林尽染，绿叶红透。中南·樾府紧邻茂岭山，约11米的宽阔阳台，配以270°转角飘窗，一年四季可以更好的观赏山景变化。
这里位于二环内，片区内几乎已经开发完毕，整体呈现出来的城市界面还是很漂亮的。群山相拥，山上植被丰富，景观怡人，山下城市繁华，配套成熟。
对于区域价值的高低，在于区域配套的「集聚性」。这里包括两个方面，一个是数量，一个是距离。
一条阳光新路堪称黄金走廊，环宇城、和谐广场、欧亚大观、连城中心、阳光100美乐汇、银座购物广场等6大商业中心汇集。
另外，这些商业中心都已经开业多年，业态丰富，远非社区底商可比。中南·樾府，对面就是环宇城，就近就能解决多方面的消费需求。
如果说大型商业中心代表的是一个片区的发展前景和繁华程度，那么像银行这类小配套则代表了片区配套的丰富程度。银行之于改善群体，是必需配套。
中南·樾府所在的阳光新路上，银行众多。其实我们会发现，虽然新城区发展很快，但有很多配套依然没有达到主城的水平，就以银行为例，在主城区，一条街上有多家银行不足为奇，然而在新区，走几条街都可能看不到一家银行。
同样，医院也是如此。中南·樾府北侧不远就是省立医院南院，这所三甲医院可以为业主的健康保驾护航。而距离中南·樾府直线距离6公里左右范围内有省立医院、市妇幼保健院、齐鲁医院。
NO. 3｜叁
这样的极致产品，未来可能很难再有
中南·樾府项目是中南集团最高端产品系府系项目。济南主城改善的接力棒，这次大概率会交到中南·樾府手上。
为什么这么说？这个项目的产品力太过强大！
中南·樾府容积率约为1.6，共规划建设6栋住宅，全部都是4层、7层、10层产品，一共168套，用更少的建筑，成就一个纯粹的洋房社区，这应该是济南市中心少有的低密度洋房大平层。基于对土地最大程度的利用及开发商拿地成本的增加，未来市中区还会不会出现像中南·樾府这样的低密、纯粹洋房社区，还真不好说。
很多人对中南·樾府表现出极大兴趣，是因为户型。中南·樾府共有两种标准户型建筑面积147-151㎡和167-178㎡，确保了业主圈层的统一。
作为一个低密度洋房社区，中南·樾府的宽阔舒适不仅表现在外部建筑上，其内部也是十分“敞亮”， 标准层高设计3.1米，要比市场上标准层高2.9米，整整高出了20厘米！这样的高度，会让房子更加宽敞明亮。
在如今的济南，改善人群对户型的选择，开始对面宽有了更高的要求。更朗阔的采光，更通透的空间呼吸感，这样的黄金居住格局，逐渐成为我们对居住体验的基本需求。
中南·樾府两个标准户型，都是南向四面宽，玺樾户型阳台进深达到了1.8米（刚需产品基本为1.3米，而高端一点的改善最多为1.7米），嶺樾户型阳台面宽达到了11.3米。结合中南·樾府周边的山景资源，这样的户型设计，可以让业主尽情享受到，美丽的自然景观带给身心的愉悦。
这体现了开发商对济南高端人居需求的洞察。四面宽朝南设计被称为“最受欢迎户型”，其舒适度的体验，一方面是对设计智慧的壁垒攻克，一方面也是对城市居住的高度突破。
业内都应该十分清楚这样一个事实：超大面宽产品，相比常规的户型设计，会降低整个地块的容积率。然而，中南·樾府容积率已经很低，再加上四面宽设计，整个小区的实际容积率会更低！
玺樾户型 面积147-151㎡（毛坯）
嶺樾户型 面积167-177㎡（毛坯）
整个户型，在功能分区上，将来客动线、家务动线、居住动线合理布局，从入户门进客厅、客卧、主人卧室、以及厨房的三条动线不会交叉，互不干扰，提升了居住品质。
南向三个卧室朝南设计，房间方正，进深合理。如果三代同堂的话，可做老人房、儿童房，让家人拥有更多阳光和健康。
值得注意的是，作为一个低密度洋房社区，中南·樾府私家电梯刷卡入户，入户门前4-5㎡私享电梯前厅、独立空间。
这样的户型设计，可以说是济南楼市难得好户型。
另外，每个楼座的顶层均为空中别墅设计，一楼为院落别墅设计，带有私人会所及私家绿地，底复层高5.3米。
小区全人车分流，地下车库铺设环氧地坪漆。车位尺寸8.1米宽设计3个车位，远高于市面上7.8米三个车位的标准。车位配比1:1.37，也高于市场常见的1:0.8，避免了抢车位的困扰，是真正的低密度高品质社区，自带豪宅基因。
而对于高端改善楼盘的软实力——物业水平，中南樾府也极具竞争力！中南物业具有国家一级资质物业资质，通过“四位一体”（人防+物防+技防+文防）的“七重安防系统”，大大提升了小区整体安全性。
写在最后
如今，济南楼市回归平稳，一座踮着脚就能够得着的改善型楼盘，可遇不可求。
对于还处于事业上升期的中产高知阶层，选择一套这样的二环主城内的低密度洋房，买的不仅是可以相伴一生的房子，也是选择了一个可以与自己一同成长的区域。
閱讀更多 濟南樓市參考 的文章
