港股解碼，香港財華社原創王牌專欄，金融名家齊聚。看完記得訂閱、評論、點贊哦。
上海灘“高端”房企瑞安（00272-HK）打造的新天地成為“老克勤”等上等文化流派聚會、社交的場所。也因此，很多人都知道新天地，卻鮮有人耳聞瑞安房地產。
不過今日瑞安一改往日低調“門風”，開始頻頻上新聞頭條。公司在接連兩日內，壕擲57億元投資上海，瑞安為何變得不一樣了？
57.41億元投資上海？
紮根上海數十年，一向“埋頭賺錢”的瑞安房地產，重砸57元投資上海。
11月1日，公司以18.6億元競投得上海普陀區一商辦用地。該地塊位於上海市普陀區長壽社區，為商業及辦公用途，可建地上總建築面積約為6.3萬平方米。
該地盤直接接通地鐵7號線及13號線，臨近南京西路的核心商業區，是通往上海市普陀區最繁榮商業帶的門戶。
普陀區是上海老城區，該地塊也是區內一處城市更新業務。上海新天地就是瑞安房地產第一個大型城市核心舊房改造項目。
其原生態設計理念最大保留上海石庫門風格，成為上海備受追捧的商圈，和高端社交場所。憑藉成功經驗，此次競得舊改業務也是實力擔當。
不夠讓市場驚訝的瑞安的胃口。就在前一天10月31日，公司剛以38.81億元高價，競得上海青浦4幅住宅用地，總建築面積約為17.63萬平方米。
這四幅地塊位於虹橋核心商業區的核心區位，毗鄰蟠龍地鐵站，與中國國際進口博覽會的場所國家會展中心僅一站之遙。
由於舉辦中國國際進口博覽會，該地區得到迅速發展，住宅市場需求龐大。預期發展該地塊將成為數年後公司良好收益來源。
公司為何重倉“上海”？
瑞安房地產是一家港資房企，與公司知名度相比，其自持商業品牌“新天地”名氣似乎更勝一籌。
長久以來，上海新天地就以城市座標身份，成為“老克勤”等各個小資流派聚會、社交的場所。也因此，很多人都知道新天地，卻鮮有人耳聞瑞安房地產。
瑞安房地產其實是瑞安集團為發展中國內地房地產事業，於2004年專設公司。公司總部設在上海，並於2006年10月在香港聯交所上市。
長期以來，瑞安房地產秉持商業地產發展定位，以中國領先的商業地產開發商、業主及資產管理者自居。
這或源於公司在上海新天地一炮走紅後的發展策略。如今公司旗下有知名商業零售品牌“新天地”、辦公品牌“INNO”，成為商業地產領域的佼佼者。
但也許是出於小富即安的心理，已經成為行業領頭羊的瑞安房地產在內地鮮少拿地。與之相反的，公司還經常以戰略調整名義出售自持資產。
2013年11月，公司以24億元出售重慶天地企業天地2號，接盤方是陽光保險集團。次月，公司又以34億元出售上海太平橋項目第126號地塊權益。
2014年8月，瑞安房地產又將虹橋天地酒店和上海新天地朗廷酒店，出售給創始人羅康瑞哥哥羅嘉瑞旗下的鷹君集團，獲利9.65億元。
2015年12月，公司出售infoshore 100%權益及相關股東貸款，獲益57.59億元。2016年4月，公司出售佛山源康房地產全部股權，獲利18.42億元。
2017年公司還將重慶項目合作投資組合79.2%權益，以41.33億元代價出售給萬科。2018年6月，公司以46.23億元，將上海虹橋新城住宅合作投資組合49.5%權益出售給大悅城。
上述只是公司拋售的部分資產，還有很多未詳盡羅列。持續拋售資產，讓瑞安房地產在內地的土儲呈收縮之勢。
2014年公司在上海、重慶、武漢、大連、佛山擁有土地儲備1230萬平方米，到2018年，公司土地儲備就下降到850萬平方米。
擅長賣，不擅長買，戰略謹慎讓瑞安房地產在內地鮮有新的土地進賬。不過2019年10月在短短兩日內就在上海拿下兩處地塊，瑞安房地產可謂一改昔日“門風”。
是什麼促使公司有如此大的轉變？
這或與公司重新點燃對內地房地產業務信心有關。其實瑞安房地產近年的戰略收縮只是港資房企的一個縮影。
比瑞安還激進的是長實，長實的就“大撤退”是上了熱搜的。此外還有新世界發展、恆基等港資房企。
不過幾乎是同時，這批曾經謹慎過頭的港資房企在同一時間又開始了對內地市場的看好。恆基地產在2019年5月以30.2億元拿下北京孫河昂貴地塊。
新世界發展也在2019年在杭州拿地，並不惜代價在核心地段一擲千金成為當時熱門的“地王”。
所以長期深耕在內地的瑞安房地產自然不甘人後，此次能有機會，並及時入手上海地塊也是公司對內地、上海房地產市場發展的篤定。
瑞安房地產有超過50%的資產位於上海，公司認為，未來亞洲將成為全球經濟增長的動力，上海也一定會成為首屈一指的金融中心，所以公司未來將繼續以上海作為最重要的市場。
輕資產發展策略難言輕鬆
拿港資房企與內房企比多有不公平。與內房企比，港資房企顯然缺乏內地資源和市場保護。
在這種情況下，港資房企一般採用自持商業物業方法，在已或核心城市土儲上深耕。這也是港資房企商業化運營做的好的原因。
瑞安房地產在2013年開始轉向輕資產發展。不過，其輕資產發展模式還有待商榷。
公司在2013年的時候，還是以房地產開發、銷售為未來主要規劃。當時公司將商業地產等投資物業以“新天地”名義獨立運營，並謀求上市。
不過因種種原因後來放棄上市，所以瑞安房地產還是以“物業開發+自持物業”這種發展路徑在奔跑，公司輕資產道路難言輕鬆。
公司物業開發主要以上海等一線城市的城市更新為主，漫長的開發週期拖累公司資產週轉率。公司近年對核心自持資產的銷售，也讓商業物業資產“流血”過多。
著眼未來，瑞安還是對輕資產模式“情有獨鍾”。瑞安房地產在2019年中期財報表示，公司輕資產策略正在按計劃推進。
公司認為最大進展就是“房地產核心+辦公樓投資平臺”。這裡面的輕資產屬性也就是“辦公樓投資平臺”。
這是2018年底才設立的一個房地產投資平臺，由瑞安房地產、宏利投資者和中國人壽信託共同設立，主要投資上海及中國一線城市的核心和核心+辦公樓物業。
目前看這個投資平臺效果立竿見影。2019年6月20日，瑞安藉助該平臺以總代價65億元港幣成功回購上海新天地的優質甲級辦公樓企業天地5號。
相信隨著第一個投資也是回購項目迴歸，重燃投資信心的瑞安房地產將有會收割更多商業項目，重新樹立其“高端商業地產”運營商定位。
閱讀更多 香港財華社 的文章
