向两个开发商了解情况，一个说已经三年没有拿地，老楼盘也卖得差不过了，他说，降价也要尽快卖光了，不然留着都是亏。该老板正在思考转型，但是还在迷茫之中，一个小开发商能转向哪里呢？另一家开发商这两年也是在销售旧盘，今年幸运地拿到一块地，但是建筑规模不大。今后怎么发展，尚无方向，但是他们也认定了不能停下来，总要有事情做。拿地的目的也不是要挣钱，难度都清楚，而是找事做。不管如何，作为开发商总要盖房子，这个情况也是目前房地产企业的主要动向，也是我们看到，虽然楼市不景气，但是，各地都有不少项目还在轰轰烈烈地建设中。
小开发商与大开发商遇到的问题，既有相同的地方，也有不同的地方。相同的地方就是都缺钱，前述两家小开发商就说，目前主要是弄不到钱，不大的地块也是数亿元起跳，如果没有银行贷款，没有可靠的融资渠道，拿地就只能是一场空。这些小开发商动用几千万，比较容易，动用几个亿很难。大开发商和小开发商不同的地方是，小开发商船小好调头，如果以前做事谨慎的话，目前即使没有新的项目，只要做好物业等后期工作，小日子还是能过下去的。不急于发展，就静等时机再干吧。而大开发商几百亿、几千亿的资产和负债，不但销售困难，持有的成本也很大，因此，日子更不好过。
但是，对于那些激进的开发商，那些在前几年急于膨胀发展的房地产企业，由于融资渠道复杂，融资成本过高，特别是杠杆率太高。可能就会面临生死攸关的考验。据报道，截至10月27日，宣告破产的房企已经增加到408家。房企破产每年都有，为什么今年特别多，原因很简单，就是因为资金不足，过去银行认为房产是优质资产，给房企贷款大开方便之门，但是现在不一样了，“住房不炒”的定位之后，普遍的看法就是，房地产的好日子到头了，房价不涨了，开发商的利润点就小了，房地产贷款的风险陡然增加。银行开始紧缩房贷业务，银监会也是多面设卡，严查违规资金流入房地产行业，同时今年下半年以来，房贷利率普遍上浮，首套房上浮10%，二套房上浮15%到20%，就算是按照LPR新利率的形成机制，利率也较之前是不降反涨。
这样，对于那些负债率过高的中小房企来说，很快就会造成现金流赤字，一旦资金链断裂，只能走破产这条路。对于大开发企业来说，瘦死的骆驼比马大，大型房企可以通过出售资产，缩小战线，保存实力，转型升级。继李超人、王健林大规模抛售资产之后，潘石屹也在最近开启了全部清产的模式。这几年，万科在喊出“活下去”之后，开启了多元化之路，进军物流、养老、文旅等业务。恒大也同样以投资新能源汽车等方式积极转型。碧桂园的多元化之路聚焦在农业和机器人。众所周知，房企都是高负债企业，一旦面临融资困难，企业就会出现危机。特别是近两年来，相关部门要求各大房企尽快降低负债率，偿还银行借款，又给房企的拿地、融资设置了层层高门槛。
市场普遍预期房价大概率将继续走稳，甚至小幅下调，进一步加剧市场观望情绪。巨大的销售压力背后，让土地市场也开始逐渐降温，很多土地拍卖也比之前冷清了不少。据机构统计，2019年10月以来，全国土地市场继续降温。累计数据看，10月内超过5亿的地块只有39宗，其中出让金额最大的50宗土地有31宗是低价成交，占比62%，而2019年9月这个占比数据为40%。土地市场冷清背后，不仅是房企销售压力剧增，同时融资成本也不断增加。巨大融资压力背后，房企开始逐渐降低自己的财务杠杆，因而带来整体土地市场降温。
一直以来，房地产开发商都是“财大气粗”的代名词。在卖方市场下，他们可以捂盘惜售，等价格上来再卖。但眼下市场变了，从头部房企在“金九银十”的举动可以看出，如恒大、碧桂园纷纷打折促销，全面实行全员营销战略，“让利”购房者。 据克而瑞最新披露的数据显示，恒大10月单月实现全口径销售金额930亿元，创下历史新高，环比提升11.9%。前10月，全口径销售金额5462亿，完成年度目标6000亿之91%。但这，可能只是开始。作为在全国范围内掀起降价促销潮的第一家头部房企，恒大今年的出货野心远非6000亿。弃价保量，是恒大在许多轮地产调整周期中存活的有效武器，许家印表示 “没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格”。
但是，有恒大这样开始将部分项目亏本推出市场的房企并不是很多，降价就等于割肉。前三季度，大部分地产公司都没有达到预期销售指标，行业面临不断调整的压力和阵痛。有业内人士就说，一方面，前期的拿地成本过高，市场无力支撑更高房价。另一方面，行业销售不乐观，龙头房企也开始选择及时出货，以确保回笼资金安全过冬。【本文由“马跃成”账号发布2019年11月3日】
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