向兩個開發商瞭解情況，一個說已經三年沒有拿地，老樓盤也賣得差不過了，他說，降價也要儘快賣光了，不然留著都是虧。該老闆正在思考轉型，但是還在迷茫之中，一個小開發商能轉向哪裡呢？另一家開發商這兩年也是在銷售舊盤，今年幸運地拿到一塊地，但是建築規模不大。今後怎麼發展，尚無方向，但是他們也認定了不能停下來，總要有事情做。拿地的目的也不是要掙錢，難度都清楚，而是找事做。不管如何，作為開發商總要蓋房子，這個情況也是目前房地產企業的主要動向，也是我們看到，雖然樓市不景氣，但是，各地都有不少項目還在轟轟烈烈地建設中。
小開發商與大開發商遇到的問題，既有相同的地方，也有不同的地方。相同的地方就是都缺錢，前述兩家小開發商就說，目前主要是弄不到錢，不大的地塊也是數億元起跳，如果沒有銀行貸款，沒有可靠的融資渠道，拿地就只能是一場空。這些小開發商動用幾千萬，比較容易，動用幾個億很難。大開發商和小開發商不同的地方是，小開發商船小好調頭，如果以前做事謹慎的話，目前即使沒有新的項目，只要做好物業等後期工作，小日子還是能過下去的。不急於發展，就靜等時機再幹吧。而大開發商幾百億、幾千億的資產和負債，不但銷售困難，持有的成本也很大，因此，日子更不好過。
但是，對於那些激進的開發商，那些在前幾年急於膨脹發展的房地產企業，由於融資渠道複雜，融資成本過高，特別是槓桿率太高。可能就會面臨生死攸關的考驗。據報道，截至10月27日，宣告破產的房企已經增加到408家。房企破產每年都有，為什麼今年特別多，原因很簡單，就是因為資金不足，過去銀行認為房產是優質資產，給房企貸款大開方便之門，但是現在不一樣了，“住房不炒”的定位之後，普遍的看法就是，房地產的好日子到頭了，房價不漲了，開發商的利潤點就小了，房地產貸款的風險陡然增加。銀行開始緊縮房貸業務，銀監會也是多面設卡，嚴查違規資金流入房地產行業，同時今年下半年以來，房貸利率普遍上浮，首套房上浮10%，二套房上浮15%到20%，就算是按照LPR新利率的形成機制，利率也較之前是不降反漲。
這樣，對於那些負債率過高的中小房企來說，很快就會造成現金流赤字，一旦資金鍊斷裂，只能走破產這條路。對於大開發企業來說，瘦死的駱駝比馬大，大型房企可以通過出售資產，縮小戰線，保存實力，轉型升級。繼李超人、王健林大規模拋售資產之後，潘石屹也在最近開啟了全部清產的模式。這幾年，萬科在喊出“活下去”之後，開啟了多元化之路，進軍物流、養老、文旅等業務。恆大也同樣以投資新能源汽車等方式積極轉型。碧桂園的多元化之路聚焦在農業和機器人。眾所周知，房企都是高負債企業，一旦面臨融資困難，企業就會出現危機。特別是近兩年來，相關部門要求各大房企儘快降低負債率，償還銀行借款，又給房企的拿地、融資設置了層層高門檻。
市場普遍預期房價大概率將繼續走穩，甚至小幅下調，進一步加劇市場觀望情緒。巨大的銷售壓力背後，讓土地市場也開始逐漸降溫，很多土地拍賣也比之前冷清了不少。據機構統計，2019年10月以來，全國土地市場繼續降溫。累計數據看，10月內超過5億的地塊只有39宗，其中出讓金額最大的50宗土地有31宗是低價成交，佔比62%，而2019年9月這個佔比數據為40%。土地市場冷清背後，不僅是房企銷售壓力劇增，同時融資成本也不斷增加。巨大融資壓力背後，房企開始逐漸降低自己的財務槓桿，因而帶來整體土地市場降溫。
一直以來，房地產開發商都是“財大氣粗”的代名詞。在賣方市場下，他們可以捂盤惜售，等價格上來再賣。但眼下市場變了，從頭部房企在“金九銀十”的舉動可以看出，如恆大、碧桂園紛紛打折促銷，全面實行全員營銷戰略，“讓利”購房者。 據克而瑞最新披露的數據顯示，恆大10月單月實現全口徑銷售金額930億元，創下歷史新高，環比提升11.9%。前10月，全口徑銷售金額5462億，完成年度目標6000億之91%。但這，可能只是開始。作為在全國範圍內掀起降價促銷潮的第一家頭部房企，恆大今年的出貨野心遠非6000億。棄價保量，是恆大在許多輪地產調整週期中存活的有效武器，許家印表示 “沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格”。
但是，有恆大這樣開始將部分項目虧本推出市場的房企並不是很多，降價就等於割肉。前三季度，大部分地產公司都沒有達到預期銷售指標，行業面臨不斷調整的壓力和陣痛。有業內人士就說，一方面，前期的拿地成本過高，市場無力支撐更高房價。另一方面，行業銷售不樂觀，龍頭房企也開始選擇及時出貨，以確保回籠資金安全過冬。【本文由“馬躍成”賬號發佈2019年11月3日】
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