融資難、成本高、銷售不暢成房企難題,怎麼破局?

融資難、成本高、銷售不暢成房企難題,怎麼破局?

向兩個開發商瞭解情況,一個說已經三年沒有拿地,老樓盤也賣得差不過了,他說,降價也要儘快賣光了,不然留著都是虧。該老闆正在思考轉型,但是還在迷茫之中,一個小開發商能轉向哪裡呢?另一家開發商這兩年也是在銷售舊盤,今年幸運地拿到一塊地,但是建築規模不大。今後怎麼發展,尚無方向,但是他們也認定了不能停下來,總要有事情做。拿地的目的也不是要掙錢,難度都清楚,而是找事做。不管如何,作為開發商總要蓋房子,這個情況也是目前房地產企業的主要動向,也是我們看到,雖然樓市不景氣,但是,各地都有不少項目還在轟轟烈烈地建設中。

融資難、成本高、銷售不暢成房企難題,怎麼破局?

小開發商與大開發商遇到的問題,既有相同的地方,也有不同的地方。相同的地方就是都缺錢,前述兩家小開發商就說,目前主要是弄不到錢,不大的地塊也是數億元起跳,如果沒有銀行貸款,沒有可靠的融資渠道,拿地就只能是一場空。這些小開發商動用幾千萬,比較容易,動用幾個億很難。大開發商和小開發商不同的地方是,小開發商船小好調頭,如果以前做事謹慎的話,目前即使沒有新的項目,只要做好物業等後期工作,小日子還是能過下去的。不急於發展,就靜等時機再幹吧。而大開發商幾百億、幾千億的資產和負債,不但銷售困難,持有的成本也很大,因此,日子更不好過。

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但是,對於那些激進的開發商,那些在前幾年急於膨脹發展的房地產企業,由於融資渠道複雜,融資成本過高,特別是槓桿率太高。可能就會面臨生死攸關的考驗。據報道,截至10月27日,宣告破產的房企已經增加到408家。房企破產每年都有,為什麼今年特別多,原因很簡單,就是因為資金不足,過去銀行認為房產是優質資產,給房企貸款大開方便之門,但是現在不一樣了,“住房不炒”的定位之後,普遍的看法就是,房地產的好日子到頭了,房價不漲了,開發商的利潤點就小了,房地產貸款的風險陡然增加。銀行開始緊縮房貸業務,銀監會也是多面設卡,嚴查違規資金流入房地產行業,同時今年下半年以來,房貸利率普遍上浮,首套房上浮10%,二套房上浮15%到20%,就算是按照LPR新利率的形成機制,利率也較之前是不降反漲。

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這樣,對於那些負債率過高的中小房企來說,很快就會造成現金流赤字,一旦資金鍊斷裂,只能走破產這條路。對於大開發企業來說,瘦死的駱駝比馬大,大型房企可以通過出售資產,縮小戰線,保存實力,轉型升級。繼李超人、王健林大規模拋售資產之後,潘石屹也在最近開啟了全部清產的模式。這幾年,萬科在喊出“活下去”之後,開啟了多元化之路,進軍物流、養老、文旅等業務。恆大也同樣以投資新能源汽車等方式積極轉型。碧桂園的多元化之路聚焦在農業和機器人。眾所周知,房企都是高負債企業,一旦面臨融資困難,企業就會出現危機。特別是近兩年來,相關部門要求各大房企儘快降低負債率,償還銀行借款,又給房企的拿地、融資設置了層層高門檻。

融資難、成本高、銷售不暢成房企難題,怎麼破局?

市場普遍預期房價大概率將繼續走穩,甚至小幅下調,進一步加劇市場觀望情緒。巨大的銷售壓力背後,讓土地市場也開始逐漸降溫,很多土地拍賣也比之前冷清了不少。據機構統計,2019年10月以來,全國土地市場繼續降溫。累計數據看,10月內超過5億的地塊只有39宗,其中出讓金額最大的50宗土地有31宗是低價成交,佔比62%,而2019年9月這個佔比數據為40%。土地市場冷清背後,不僅是房企銷售壓力劇增,同時融資成本也不斷增加。巨大融資壓力背後,房企開始逐漸降低自己的財務槓桿,因而帶來整體土地市場降溫。

融資難、成本高、銷售不暢成房企難題,怎麼破局?

一直以來,房地產開發商都是“財大氣粗”的代名詞。在賣方市場下,他們可以捂盤惜售,等價格上來再賣。但眼下市場變了,從頭部房企在“金九銀十”的舉動可以看出,如恆大、碧桂園紛紛打折促銷,全面實行全員營銷戰略,“讓利”購房者。 據克而瑞最新披露的數據顯示,恆大10月單月實現全口徑銷售金額930億元,創下歷史新高,環比提升11.9%。前10月,全口徑銷售金額5462億,完成年度目標6000億之91%。但這,可能只是開始。作為在全國範圍內掀起降價促銷潮的第一家頭部房企,恆大今年的出貨野心遠非6000億。棄價保量,是恆大在許多輪地產調整週期中存活的有效武器,許家印表示 “沒有賣不出去的房子,只有賣不出去的價格”。

但是,有恆大這樣開始將部分項目虧本推出市場的房企並不是很多,降價就等於割肉。前三季度,大部分地產公司都沒有達到預期銷售指標,行業面臨不斷調整的壓力和陣痛。有業內人士就說,一方面,前期的拿地成本過高,市場無力支撐更高房價。另一方面,行業銷售不樂觀,龍頭房企也開始選擇及時出貨,以確保回籠資金安全過冬。【本文由“馬躍成”賬號發佈2019年11月3日】

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